交房期到房子还没搞好？丽江行家教你买房不掉“坑”！

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最近，《丽江房地产投资置业指南》主编、丽江好思家房地产置业顾问公司首席顾问倪文斌很忙。这才几天功夫，他便接待了好几波在购房过程中遭遇陷阱的消费者。甚至有朋友笑称他已变成了“民间信访办主任”。

这几天倪文斌的繁忙，缘于几天前他写的一篇名为《是违约还是诈骗？80多位购房者的4000多万购房款能追回来吗？》的文章。该文内容为一名女子向倪文斌反映的一件事：女子在最近这两年里，分三次支付“诚意金”50万购买了丽江某楼盘二期，但房子至今仍未见开建。迟迟见不到房子踪影的女子不久前找到有关部门，了解到该楼盘至今还未立项，开发楼盘的五证，一证都还没有，根本没有卖房的资质。听闻此消息，女子担心自家几代人多年攒下的50万购房诚意金拿不回来，急得自杀的心都有了。

该篇稿子在相关微信公众号上发布后，倪文斌告诉丛主，这两天丽江多个房地产项目的业主也纷纷登门找其反映情况，而这些业主，也遭遇了与上述女子类似的情况。前天晚上，倪文斌更是被拉进一楼盘的业主维权群。在群里，他看到业主反映的情况后，感觉很痛心：一是痛心他们的遭遇，很值得同情；二是痛心自己在20年前就提醒过消费者注意的问题，20年后在丽江还在不断重复。

从贵州到丽江，倪文斌从事房地产业工作二十余年，见证了丽江房地产业的发展。今天，读本丛主对话倪文斌，希望通过其二十多年的从业经验，给丽江购房者一些实用的建议，让购房者不再掉进购房的“坑”。

文案｜杨冬合

编辑｜杨莉娜

文中图片来源包图网授权图库

其实从2010年来到丽江后，我就发现丽江有部分小微开发商的小微项目存在违规操作的情况。2014年至2017年在丽江广播电台做“美丽家园”对话节目时，我也多次提到这个问题，但是以前因为丽江的房地产市场刚刚起步，整个市场处于上升通道，那些开发商虽然违规操作，在没有具备相关售房法律条件的情况下就开始收钱售房，但是他们最终还是给消费者兑现了他们的承诺，把违规变成了合规，实现了软着陆。从结果来看，消费者也好像得到了一点好处，因为价格很便宜，按我的说法，就是他们好像给开发商当了一次影子股东，相当于开发商从消费者这里融资，然后把节约的融资成本优惠到了房价里面，所以，结果是皆大欢喜，没有出现群体性维权事件。

但是，2013年以后我国房地产市场发生了很大的转变，按我的说法，就是整个行业从“黄金时代”进入“黄铜时代”，从投资的角度讲是从大众投资进入到专业投资，就是在过去大众投资阶段，开发商只要拿到地不管懂不懂房地产，有没有实力都可以闭着眼睛赚钱，房地产市场与其他市场最大的不同就是可以预售，这是造就开发商获利的最重要因素。而作为普通的投资者，也是只要买房都能升值赚钱，好像不需要什么专业知识。所以，那个时候，不论是开发商还是消费者都忘记了“风险”的存在。其实房地产行业是一个高投入、高风险的行业，一旦投资失败就会倾家荡产，而现在进入专业投资时代后，很多小房地产开发商就玩不转了，普通消费者没有专业人员的指导也会有很多风险隐患。

遗憾的是，很多人的这个观念还没有转变过来。所以，最近几年，过去隐藏的矛盾和问题逐渐暴露出来。

我们人生活在这个社会上，自己才是自己的第一责任人，自己一定要百分之百对自己负责，不要把希望寄托在别人身上。比如，一个人走在马路上，被一个醉驾撞死了，法院判定醉驾者负全责，但是这对自己有什么意义呢？所有的后果都要我们自己承担。我们有的人开车系安全带，好像是系给警察看，这就是一种安全风险意识的错位。

在进行市场交易活动时，如果我们认为有市场监管部门、有行业主管部门，我们就可以万事大吉，那也是一种风险意识的错位，是对自己不负责任的表现。我们买房子被骗了，我们可以说是开发商失信，也可以说主管部门监管失职，但是，受害者是谁呢？还不是我们自己。难道我们自己没有一点责任吗？

市场风险就像我们的健康一样，预防远比治疗更重要！中医说上医治未病，下医治已病。所以，无论是购房还是做其他交易，自己对从事的交易有个全面的了解，是最为重要的。只有你了解到，才能找到对方的漏洞，才能防止自己掉“坑”。

我曾主编过两本书，一本是2001年还在贵阳的时候编的，叫《购房完全手册》；一本是到丽江后2011年编的，叫《丽江房地产投资置业指南》。在这两本书里面，我给开发商和购房者都提出了很多我的建议。在这里，我针对购房者再简单的说一下，希望对他们有所帮助，我真的不希望看到他们落入陷阱，钱房两空，还搞得一身烦恼，一家人痛苦。

一、买房子，不论是一手房还是二手房，首先要看它的合法性，一手房必须五证齐全才能签购房合同和交钱。这五证就是《土地使用权证》、《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预（销）售许可证》。在五证不全的情况下，房开商向购房者收取任何费用都是违规的。要办理《商品房屋预（销）售许可证》一般要求开发商的自有资金投入要达到项目总投资的25%以上，建筑工程，即房屋主体一般要出地面一至二层。所以，到售楼处以后先看证件齐不齐，然后到工地看看是不是在正常施工。而对于二手房，则要看他有没有《不动产证》，还有它有没有被抵押，有没有债权债务纠纷，有没有违建等。如果有共有人，则要搞清楚与共有人是否协商一致等问题。

二、看位置适不适合自己的要求。房地产的价值是由位置决定的。位置的概念包含有几个因素，一个是交通的便利性，二是生活配套设施的完整性，三是生活的安全性，四是生活的舒适性。

三、价格是否合理。决定价格的因素也很多，主要有区位、景观绿化、规划布局、户型设计、楼层、朝向、开发商及施工单位的品牌、口碑，还有物业管理水平等都会影响价格。买房子并不是越便宜越好。

四、付款方式对消费者是否有利。一般付款方式有一次性付款、分期付款、银行按揭付款等几种方式可以选择。

五、居住环境是否舒适。居住环境的舒适程度往往是衡量居住小区档次的一个重要因素，也是今后能否升值的一个重要因素。这里面主要有几个指标要注意，容积率、建筑密度、楼间距、绿化率、空气质量及周边水体污染情况。容积率和建筑密度越低，小区档次越高；楼间距和绿化率越大小区档次越高，空气质量和周边水体质量越好小区品质就越高。

六、户型设计是否合理。户型设计是否合理可以归纳为：功能分区布局是否合理；功能房间面积分配是否合理；是否充分考虑了通风、采光及生活的私密性；是否充分考虑了物业管理及生活的方便性。

七、工程质量有无保证。工程质量直接影响到业主的生命及财产安全，但是一般购房者都不会太在意，其实这个问题购房者可以从这样几个方面去考察：开发商过去开发项目的信誉和口碑，一般信誉好、口碑好的开发商都会注重质量，他会多花钱请好的施工单位。购房者也可以自己到工地上去看施工现场管理如何。如果现场管理得井井有条、施工现场干净整洁、施工人员精神面貌很好，那它的质量就应该有保证。

八、如果是精装修的房子，则要看它的装修风格、档次、价钱是否符合你的要求。其实现在卖的毛坯房是一个半成品，它会带来二次装修的浪费和污染，今后随着生活水平的提高，购买精装房是一个大趋势。

九、公共配套设施是否完善。主要是指幼儿园、学校、商业及文化娱乐设施。

十、物业管理水平是否满意。这个问题很多购房者在买房的时候也容易忽视。其实小区物业管理会影响到业主今后生活的舒适性和安全性，还有转手的时候能不能增值也会受到物业管理水平的影响。所以，购房的时候就要搞清楚今后的物业管理是由什么样的物业管理公司来做的。物业管理并不是越便宜越好，只要它提供的服务内容与收费标准是合理的，是我们能接受的，我们就应该欢迎。

总之，买房是每一个家庭最大、最重要的投资和消费行为，它的交易过程复杂而漫长，涉及的相关法律法规较多，对每一个家庭来说都是要花费大量时间、精力去做的一件事情，我们一定要小心、谨慎，尽量避免陷阱和官司才好。

那么，您是否在购房过程中也掉进过“坑”里？

在购房方面，您有什么建议？欢迎文末评论区交流。

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