大理购房群体重点关注！2021年上半年房地产总结与展望（下篇）

“石城到八方，四十五里黄沙岗，别说种庄稼，稗草都不长。”在河北内丘县柳林镇西石河村的百果庄园里，67岁的张振国开着电瓶车穿行在郁郁葱葱的果树中，乐呵呵地问记者：“你们从太行山高速一路本站

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　　上一篇（）中，我们简单回顾了今年上半年大理的土拍动态和项目进展情况。在看似平淡的市场环境里，值得去关注的项目也并不少。这篇文章是年中总结与展望系列的最后一篇，我主要结合前两篇的内容对下半年的大理房地产市场作出自己的预测（仅供参考），并为计划将在下半年购房的朋友推荐10个大理最值得关注的项目。

　　2021年上半年，“下跌”成为了大理新房价格下跌的主论调。国家统计局数据统计，5月份大理新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.2%。

　　先说人口。大理州总人口在第七次全国人口普中的数据为3337559人，其中大理市占全州比重23.1%。房子是人住的，高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。大理市占全州人口比重10年间增长了4.32%，这个数字还有持续扩大的趋势，大理的产业发展也会吸引一定的县域人口来消化当前市场上的住宅存量，这对于稳定房价有一定作用。

　　再说土地。大理市的新增土地供应有所下降，更多的是旧改用地的出让和存量土地的消化，未来两年住房供应会有毕竟明显的减少。与之想法的是，随着经济发展，和返乡置业群体的增加，住房需求每年都在不断上涨。我国前不久也发布了新规定限制小县城建设高层住宅，有关部门还提出要“规划引领、有序实施、立足县城人口流动趋势，合理制定工作方案”，县城人口向中心城区流动也是大势所趋，在土地资源有限、地价仍在上涨的情况下，房价下跌的空间非常小。

　　最后说经济。大理州2020年的GDP增速仅为2%，省内排名靠后。GDP水平和居民收入水平的低增长一定程度上会抑制人们购房的，好在到了今年的“金三银四”，随着大理在售项目纷纷加推新品，房地产市场开始有了升温的趋势。房地产行业中有一个基本规律是这么表达的：成交量下降而房价上涨时就是房价最高点，切勿接盘；成交量上涨而房价下跌时，就是房价最低点，赶紧抄底。显然，大理的房价高点已经过，却还没有到底，只是正如不知道什么时候涨到了最高点一样，也没有人知道最低点在哪里。

　　结合对人口、土地、经济三点的简单分析，对于大理下半年的房地产市场，我依然会建议想要购置新房的朋友要更多的去关注板块价值和产品质量，不应该被猜不透的房价预期影响购房情绪。

　　在新房选择范围大的情况下，关注二手房的朋友则要关注目标小区的挂牌数占总户数比例。大理的二手房价格依然在上涨，但并不是每个小区都是如此。挂牌出售的房子多，价格会形成踩踏，更容易降价，而挂牌少的小区，价格会非常坚挺。

　　大理万达广场，在社区的整体规划营造上，以生态、健康做为设计理念，精研空间结构与功能美学，超18000㎡的中式景观园林、130米楼间距宽度、板式中心大宅，让生态健康居住理念尽情呈现。未来，将打造成为集商业、金融、商务、旅游、医疗、康养、居住为一体的城市新中心。除住宅部分在售外，大理万达广场的临街商铺也会在下半年正式开售。

　　融创•九宸府位于大理满江片区，红山路与龙腾路交汇处；项目总占地约69.15亩，三纵三横（三纵：红山路、龙山东路、西屏路；三横：祥云路、宾川路、苍山路）交通路网，洱海站（规划中）机场等交通便捷出行；项目规划自带幼儿园，教育品质有所保障。该项目也是大理一口价房源优惠力度最大的几个项目之一，在下半年可重点关注。

　　阳光满園位于云南省大理市满江片区。距大理州行政中心（龙山办公区）直线m，周边基础设施齐备，区位优势明显。阳光满園“以人为本、户型多样、建筑典型优美、园林式庭院景观”四大概念，通过成熟的规划建筑设计手法，精心打造本小区，将给市场呈现一个高品质的居住小区。阳光满園6#7#已经正式封顶，其余楼栋也将在今年下半年陆续封顶。

　　项目规划占地约3830亩，约1200亩滨水公园，约660亩山地公园，总建筑面积约148万方。以慢生活为出发点，打造国家康养旅游示范基地，云南省健康产业项目新标杆，是“一带一路”引领下大理旅游产业升级的重要支撑点。大理慢谷高品质低首付为人所知，相信下半年还会有令人惊喜的活动推出。

　　大华•锦绣华城是大华集团革新城市面貌、焕新大理人居体验的首个作品，沿袭了海派建筑精髓，摒弃复杂的线条，打造简约建筑形态，与中轴园林景观，共同构建了一个美学生活空间。建面约75-140平米的整装板式华宅，通风、采光、视野俱佳，让美好生活一步到位。今年上半年，大华锦绣华城曾推出过7999元/㎡起的精装房源，下半年还会有新品加推，值得期待。

　　大理云想山，坐落于满江新区想山大道，总规划面积约1.68万亩，可建设用地面积约1.05万亩，距大理机场约8km，紧邻大理站，未来将打造成为面向全球的国际影视艺术之都，并依托“影视+”、“艺术＋”、“康养＋”、“文化＋”多引擎产业体系，全面焕新大理城市封面。大理云想山建面约71-111㎡洋房产品、建面约132-135㎡叠院新品将在下半年正式面市。

　　大理公馆地处大理市环海路满江片区黄龙山，位于大理州、市两级人民政府核心央区。依托大理得天独厚的区位交通、自然气候、宜居环境和丰富多彩的旅游资源以及大理最佳观苍山、瞰洱海的半山海景区位优势倾情打造，是集居住、旅居、康养、休闲、度假、置业为一体的大理极具代表性的高端文旅项目。大理公馆四期苍洱阳光已经开盘，61-156㎡带装修叠院，家家有院子，户户有阳台。

　　项目位于大理满江新区，项目占地约228亩，地理位置优越。项目依托机场路、高速、公路体系，连接古城、下关、海东、凤仪等城市组团，乘坐高铁可快速抵达昆明、丽江。以项目为圆心，成就高速便捷城市生活圈。万科•大理拾叁月部分楼栋已经清盘，剩余少量房源在售。

　　花郡水韵是一个“靠山得水舒适精致，全面周顾私家享受”的精品项目。整个项目总用地面积约7400.2㎡(约11亩)，属于板式通透布局规划，每个方面每栋建筑都可以做到无遮挡、高通透。这样的布局在大的方面讲是靠山面水的格局，同时也让住户获得了广阔、敞开的视野空间，住宅私密性也得到了较高的保障。花韵水郡部分楼栋已经清盘，剩余少量房源单价“9字头”起。

　　天城•泰兴府属大理市旧城改造项目，是拥有符合未来城市消费趋势特色风情街及营造现代化智慧生活特区的商住综合体项目。该项目该项目位于大理市下关建设东路与泰安路黄金十字交叉口，建设规模约32万㎡，由8幢高层住宅塔楼组成。天城•泰兴府将于今年下半年正式开盘。

　　下半年的楼市依然会发生很多变化，但是不管如何变化，普通购房者都容易因为高估了短期利空的影响，而忘记了优质资产长期上涨的必然属性。政策是有周期的，但是优质房产是长期上涨的，这一点要明确。

　　因此，选对区域非常重要。如果手头资金不足以买市中心的房产，那么就要选择城市规划发展方向上的房产，政府重点规划发展的区域，在政策、资金的扶持下，大理满江片区配套会很快发展起来，随着人口的涌入，有成为未来城市中心的趋势。

　　当然，下半年买房也存在一定的不利因素，比如最近传遍各地的二手房市场缩减的消息。尽管银行已经出来辟谣，但是购房者仍需对房贷政策和房贷利率保持高度关注，下半年难度系数和利率攀高的可能性依然很大。

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