沈阳，国家中心城市，不只是国家战略层面的压舱石！
豪门前妻总裁别碰我
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沈阳，国家中心城市，不只是国家战略层面的压舱石！豪门前妻总裁别碰我
/ CHAPEAU/
前言
一元复始，做个复盘。这一年似乎坏消息多于好消息，无论是行业内还是行业外，大家都在顶风前行。多数时候，我们只能在糟糕和更糟糕之间选择糟糕，做一个更不坏的决定。
我们的复盘按照投资环境、销售状况和发展预判三个步骤，对沈阳行业生存状态做一些反思和展望。
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行业投资环境
首先放眼宏观。2021年，是坚持“房住不炒”第五年，这一年，集中供地、狙击学区房、房产税试点，新玩法一波接一波，年终，党中央用“良性循环”四个字给行业定向，明确房地产要讲循环。
按照2022年《政府工作报告》估算，全年地区生产总值在7000亿元左右，在二线城市中，沈阳经济体量和增速是不够体面的，行业缩水背景下，沈阳城市价值容易被忽视。
再看人口，七普结果显示，沈阳是个900万常住人口的城市了，尽管增速在全国不起眼，但是在高纬度地带难能可贵。沈阳大学教育程度人口占比增长7%，这种人口素质的优化，带来生产力质变，有望引发服务力量需。即人口流动呈现出从量变到质变，再带动量变的新型循环。
2021年沈阳经历三轮本土疫情冲击，一年来驰援黑龙江、吉林、内蒙古、福建、甘肃、河北、江苏、陕西。沈阳不但具有强悍的危机管控能力，充分展现了老大哥的责任担当，最关键的是稳住了经济社会发展底盘。
当然，沈阳不只是国家战略层面的压舱石。它需要有自己的内涵。2021年，沈阳发布“十四五”规划，明确“一枢纽四中心”目标：沈阳不是要做经济中心，不在量增上内卷，而要做国家级制造中心和科学中心。各区的规划中也明确了各自的历史使命：浑南建设国际化都市区，铁西发展成科技产业振兴领头羊。
十四五开局，沈阳就朝这些目标努力。前3季度，全市汽车制造业行业增加值占全市的48.7%，支撑传统工业增长；相继举办全球工业互联网大会和国际机器人大会，中心地位逐渐确立。
我们就是行走在这样的城市背景下：依靠稳定的城市环境，不硬拼经济，而是谋求高质量发展，用人才高素质推进人口新循环。
具体看一级市场。2021年，集中供地后，沈阳供求平衡被打破，预期总建筑面积同比减少37%；土地出让均价上浮14%，这意味着行业缩编在所难免，内卷更激烈，土地成本压力难免转嫁给购房者。各区贫富分化苗头加剧，规模区域中，皇姑、浑南地价远高于铁西、沈北。
回看地方政府供应策略，沈阳城镇化存在增长空间。但三次供地；三道红线搞得大家接不住，而哪里有城镇化，哪里就有房地产行业的生存空间，机会孕育在新循环里。
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行业销售状况
2021年沈阳商品房成交量价齐稳，房价连续高增长结束。全年供求比0.73，大幅压缩了库存，去化周期降至2年以内，这意味着，11月发生解限传闻不过是从业者们主观期待，并不没有政策方向调整的前提要件。
先看产品结构
几年来沈阳洋房和别墅成交均价显著增长，且洋房小幅领先别墅，但房价高，份额锁在15%很难突破。办公和公寓显著降价，没有好转迹象，办公比公寓下跌更多。
普通住宅中49%，洋房中67%是三房，三房是沈阳购房者的主要选择，也是开发商比较保险的选择，七普显示沈阳户均人口2.18，十年减少0.47，在沈阳做四房普遍谨慎。
考虑到出让土地平均容积率多年保持在1.9，建筑形态结构总体变化并不大。市场上高层和多层份额让给小高层，但小高层价格逼近多层。通过这种腾挪，发现新的利润增长点。
再看区位结构
二至三环份额减少，更具稀缺性，三至四环成为主赛道。皇姑等老城区实现了量价双增，新城区普遍缩量，其中浑南、于洪在2021年通过大幅让价实现正增长，这表明它们具有更好弹性——市场还是有需求的。
皇姑是老城发展模式的代表——建成区受北陵、沈飞等不可移动设施制约，首府新区概念出现后，万科、华润相继进入，沈飞如能顺利迁走，局面就打开了。今年皇姑地价直逼和平，房价增速放缓，利润空间收缩。慢慢地，沈阳五个老城区陆续进入迭代期，在夹缝中求生，借力城市更新谋发展。
浑南是新城发展模式的代表——借2013全运、2015市府搬迁东风，区域认知从“鬼城”翻身“都心”，已然有些虚荣：这么多年过去了，高规划、高品质限于全运新市府小范围，东湖、空港踟蹰不前。2021年，浑南地价下降明显，开发企业积极补仓，兜住了土地成交规模的颜面。受个别房企危机波及，浑南房价结束连年增长，购房者开始平视浑南，和其它新城区一样，还在基础建设以点带面的发展期。
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行业发展潜力
以史为鉴，我们比较了2018年和2021年土地价值，看沈阳各增长点和它们的增长力：新市府、道义和经开高价值栅格增多，平罗中价值栅格增多，满融和东沈河变化不大。
最后看行业何时可以走进良性循环？多数区域在2022年实现周期反转，铁西、沈河领先回暖，二季度皇姑、大东、浑南、沈北相继进入上升周期，但红利期短暂，和平、于洪、苏家屯在2023年开年完成下探筑底，迎来花开时刻。
◆来源|RHDS瑞弘达思◆|雨薇
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