长租公寓发展现状分析

　　以杭州市作为长租公寓投资方式参与意愿的研究区域主要基于以下几点考虑。首先，杭州新派公寓是我国首例长租公寓资产证券化的公寓，是长租公寓的“首发地”，其率先开启了长租公寓的新融资模式，租赁户对长租公寓的融资与投资并不陌生，可以较好的回答本文的问卷；其次，杭州长租公寓市场发达，体量庞大，品牌丰富，朗诗寓、龙湖冠寓、德信随寓、万科泊寓等诸多都是杭州知名的长租公寓，具备了资产证券化的一定资质，可为本文展开问卷实地调研提供较多的选择。更重要的是，从长租公寓需求端来看，有长租公寓需求的群体不再局限于初入职场的毕业生及白领，当前企业中层、自由职业者、陪读家庭已经成为租赁长租公寓的新型需求者，且这类群体日趋庞大。

　　另外，为照顾到非长租公寓租赁户，选取了既分布着长租公寓，同时也分布着普遍住住宅区的地区作为问卷调研的地点。在综合考察几大长租公寓的周边环境，本文选取朗诗寓、万科泊寓所在的居民区作为问卷调研地，以居住在周边的群众作为问卷调研对象，这当中既包括了长租公寓租赁户，也包括了普通居民户，较好的覆盖了不同的社会群体与不同财富阶级，满足了问卷发放的随机性。

　　接受问卷的长租公寓租赁户的基本信息包括性别、职业、年龄、税后收入、受教育程度、婚姻状况、家庭成员数。从受访性别来看，男性受访者样本容量为60，占总样本的40%，女性受访者样本量为90个，占总样本的60%。已有研究表明，女性在大多数中国家庭中扮演着资产管理与分配的角色，而随着当下居民投资意识的加强，女性也成为重要的潜在投资者。从受访者的职业来看，就职于企业的受访者居多，约占总样本的42.33%；其次为个体户，约占总样本的28%；剩余的受访者按照占比排列分别为事业单位/公务员、农业人员、自由职业者及其他，所占总样本比例均不超过15%，该分布可以看出租赁长租公寓的以企业人员居多。

　　从受访者的年龄来看，31-35岁的受访者居多，约占总样本的45.33%，次之为26-30岁的受访者，约占总样本的19.33%，其他年龄段受访者的占总样本比例均不超过20%。由此可以看出目前租赁长租公寓的租户基本为介于26-35岁之间的年轻人。从税后年收入来看，税后收入介于10-20万的受访者最多，约占总样本的30%，次之为税后年收入介于50-100万的受访者，约占总样本的25.33%，再者税后年收入较高的为30-50万，约占总样本的20%，其他税后收入水平的受访者所占比例均不高。通过比较可以发现租赁长租公寓的受访者税后年收入介于存在差异，但总体而言处于中等或中等偏下水平的受访者居多。事实上，由于杭州房价较高，在杭州购置房产存在一定的压力，这折射出了杭州地区务工者对租房的巨大需求，反映出了长租公寓蓬勃发展的原因。

　　从受访者受教育程度来看，接受过大专教育的受访者居多，约占总样本的24%，其次为接受过高中教育的受访者，约占总样本的29.33%，两者合起来超过了总样本的50%，说明有租赁长租公寓需求的受访者受教育程度并不高。从受访者的婚姻状况来看，绝大部分受访者为已婚人士，约占总样本的85.33%，另有单身受访者约占总样本的14.67%，这里面既包括离婚，也包含未婚单身。从受访者家庭成员数来看，受访者家庭成员数为4人的居多，约占总样本的42%，次之为家庭成员数为3人的，约占总样本的30%，说明大部分受访的家庭为小规模的核心家庭。为了解受访者是否有过投资的经验或倾向于投资的方向以及投资的偏好，笔者对长租公寓租赁户做了进一步的调查。

　　受访者里参与过银行理财的样本最多，约占总样本的29.33%，次之为参与过基金投资的受访者，约占总样本的23.33%，同时参与过股票投资的受访者也较多，约占总样本的18.67%，其他受访者或参加债权、期货或保险。进一步，由受访者的投资风险偏好可以看出，绝大部分受访者更倾向于中风险类的投资，其分别占总样本的45.33%，次之分别为高风险、低风险，其占比分别为34.67%、20%。

　　以在杭州市朗诗寓、万科泊寓两处长租公寓的潜在投资者为调研对象展开了参与长租公寓投资意愿的问卷调查，得到基本的描述性统计分析结果，包括受访者个体特征、参与态度、主观规范及知觉行为控制。具体的来说，(1)在个体特征方面，性别样本均值为0.6，说明受访者当中女性居多；年龄均值为2.747，说明接受问卷调查的受访者年龄大部分介于26-35岁之间，具有投资倾向或意愿的中年人较多；税后年收入均值为4，表明税后年收入介于20-50万的受访者居多；

　　受教育程度均值为3.187，说明绝大部分的受访者接受过高中及以上的教育；在婚姻方面均值为1.147，也就是说受访者中已婚居多；从家庭成员数均值3.753来看，受访者所在家庭户基本为3-4人户，符合当下父母加一个子女或两个子女的家庭结构；倾向参与或参与过投资的均值为2.8，说明受访者参与的稳健型投资方式居多；另外风险偏好均值为1.833，由此可见大部分的受访者对于投资持中、低风险偏好，高风险的受访者比例较少。

　　(2)在参与态度方面，认为长租公寓可满足需求的均值最高，为2.913，标准差为1.366，说明有较多的受访者认为长租公寓可以满足投资的需要，这可能是由原本较为稳定且安全的优势引起。具体而言，租赁长租公寓的租户可能原本就因为购房压力而选择租赁，因此对于投资产品的选择也更看重稳定性与安全性。更进一步来说，认为长租公寓是一项良好投资的均值最低，为2.693，同时标准差也较高，为1.356，说明长租公寓虽然已经受到部门潜在投资者的认为，但仍有部分受访者对长租公寓是否是一项良好的投资存在疑问。具体来说，长租公寓尚处于发展的初期，金融市场上可能还存在较多的投资者对其了解较为有限，这也说明长租公寓的未来发展需要重视宣传。

　　(3)在主观规范方面。知名企业与人士进行长租公寓投资的均值最高，为3.067，但个体间的差异相对较大，标准差为1.54，也就是说虽然有部分的受访者会受到知名企业与人士投资长租公寓的影响而选择投资，但也有部分的受访者可能会觉得知名企业与人士具有充足的投资资本，抗风险能力更强，不惧怕投资造成的损失，而自身可能由于收入较为有限而更倾向于选择其他安全的投资方式。另外，接触长租公寓宣传的均值最低，为2.860，由此可以认为受访者依据长租公寓投资宣传而做出投资行为或提高投资意愿的可能性并不是太高，这可能也与长租公寓尚处于发展初期有关，投资者可能需要时间对其进行考察。

　　值最高，为3.347，其中标准差为1.63，说明较多的受访者认为如果具备承担长租公寓投资风险的能力可以提高其投资的意愿，但也有部分受访者可能有其他的考察，具备承担风险投资能力并不能完全决定其是否投资及投资意愿的强弱。更进一步来说，具备投资长租公寓经济能力的均值最低，为2.86，其标准差为1.484，说明大部分受访者认为是否具备投资长租公寓的经济能力不是最重要的，可能该投资产品是否可以真正有效收益更重要。

免责声明：本站所有信息均搜集自互联网，并不代表本站观点，本站不对其真实合法性负责。如有信息侵犯了您的权益，请告知，本站将立刻处理。联系QQ：1640731186