2023年楼市趋势10大猜想

在沈阳，提起有着“中国最大的烂尾楼”之称的荷兰村，用家喻户晓来形容都不为过。2009年4月，荷兰村建筑开始陆续拆除，同年10月底，中海地产以35亿元高价摘得荷兰村01、02号地块，荷兰本站

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　　疫情放开之后，社会各界对2023年的楼市都充满了新的期待。在此，《辉哥说楼市》也按照每年惯例，在2023年首个工作日，

　　一是2023年疫情感染存在反复的可能性，影响内需、消费的复苏力度，同时刺激消费的政策力度也存在不要确定性，尤其是对楼市消费的支持力度谁也说不准；

　　二是2023年欧美经济面临衰退压力，对国内的直接冲击是出口，同时还会影响等国内资本市场和消费者的信心，这会极大的对冲消费复苏的利好效应。因此，2023年消费和投资都面临复苏的改善利好，但是这些增长也可能面临欧美经济衰退的对冲，最终经济复苏的总力度和全年增速存在极大的不确定性，起码没有那么乐观。

　　由于经济复苏决定了房地产市场的购买力和消费者信心与预期，这是决定2023年楼市复苏力度最大的基本面。我们的判断是向好是确定的，但是力度是不确定的，也不那么乐观的。三年的疫情冲击，冰冻三尺非一日之寒，解冻也绝非可凭一日之功，况且我们处于减速的发展阶段，降下去容易涨起来难，做好打持久战的准备，即使再乐观也不可能回到从前。

　　由于2023出口是没有指望的，中央从去年底就明确了今年要重点刺激消费和内需的宏大计划，而且确立了房地产的支柱产业地位和内需性质。因此，2023年房地产将作为主要内需被重点支持，这一点是毫无疑问的。目前被严格调控的一线年都将面临进一步松绑调控的政策利好，三四线城市面临进一步加大支持的政策利好。

　　但是，调控松绑和政策支持的力度，取决于管理层究竟想让楼市在2023年复苏到一个怎样的程度？核心是成交量恢复到一个怎样的数字？是增长10%还是20%、30%？

　　这会决定政策力度。而这个增长数字，又取决于宏观经济对房地产增长的需求。现在谁能预测这个数字是多少？谁能猜中管理层的内心？恐怕现在谁也不可能准确预测到2023年的世界经济形势和中国的经济增速，所以楼市的政策力度是很不确定的，所谓的预测也只能是蒙一个。

　　理论上来说，一二线城市目前仍在实施的限购、限贷、限售、限价等调控政策，都存在部分松绑甚至全部取消的可行性；首套房利率存在小幅下降的空间，二套房利率存在更大下调空间的可能性；加大对买房卖房的税费减免、税费补贴也存在一定的可能性。政策工具箱有的是工具，还没到黔驴技穷的地步，政策的主动性和对市场的掌控性还是存在的，就看后面到底想要楼市怎么样。

　　全国总人口和楼市总需求进入下行通道，2023年实际需求将会回暖释放，楼市进入存量人口主导的改善时代。

　　不出意外，2022年全国总人口可能出现负增长，中国楼市从此进入人口增长和总体需求的拐点，需求总量进入下行通道，今后每年的成交量逐渐下台阶是大势所趋，2021年的18亿平米将成历史天花板，今后跌破10亿也是不可避免的。由于2023年经济复苏和楼市刺激将在一定程度上增强楼市购买力和信心预期，前几年被疫情压抑的需求面临短期释放的可能，因此2023的楼市实际需求将会有所提升，但是增长的幅度究竟是10%还是20%、30%，取决于经济复苏力度和楼市刺激力度。

　　中国的人口增长和楼市需求也将告别增量时代，转而进入存量人口的改善时代，以增量人口为代表的刚性需求将会持续萎缩，改善性需求有望真正代替刚性需求，成为楼市需求的真正主力和楼市发展的第一驱动力。

　　由于人口增长和楼市需求进入下行通道，楼市从2022年开始正式进入过剩经济和买方市场，2023年这一趋势将会延续，去库存和供给侧改革是2023年的楼市主题。买方市场的本质是“买房人是核心、是上帝”，这就要求楼市供给端必须以销定产。

　　政府部门要根据市场需求的变化调整供地总量、供地节奏、空间布局和不同地块的组合、地价水平，开发商要根据客户定位和目标客群需求，决定建筑规划、园林景观、产品品质、户型配比、装修水平、配套档次等，从土地出让到产品打造，最终打造出客户需要、供需匹配的产品和客户能够接受的合理房价，才是有效供应，去化水到渠成。所有卖不掉的库存房子，主要原因就是品质和房价脱离需求的无效供应。

　　刚刚过去的2022年，民营房企和部分市场化运作的国央企开发商，根据市场变化和成交下滑，主动缩减拿地，这是市场减少新增供应促进去库存和供求平衡的自我调节机制，但是很可惜，多地政府为了所谓的保财政，强行要求城投公司和地方平台拿地，实际上是以行政化干预强行破坏了市场的自我修复功能，是对市场机制最大的人为伤害。可喜的是，市场并未就此认输，多数民营房企和市场化运作的国央企开发商，暂时拒绝与城投和平台公司合作开发，导致实际开工率处于较低水平，很大程度上对冲了土地大量成交对市场复苏的可能伤害，有利于减少2023年实际的新增上市量，对减少新增供应和去库存是有利的，这是市场的再次纠偏和自我保护，也是对行政干预的有力回击。

　　由于2022年土地成交量事实上有所缩减以及实际开工量下降，预计2023年的新增上市量有望大幅萎缩，同时成交量却可能在二季度开始放量，一增一减，2023年部分城市的楼市库存很可能在三或四季度见顶，届时有望形成新一轮的楼市拐点，拭目以待。当然，不是每个城市都会出现拐点，有些城市可能再也不会了，各个城市拐点出现的时间也会完全不同，区别对对。

　　辉哥常说“库存不见顶，房价不见底”。楼市房价底和市场底的出现，最终的促使因素一定是要库存见顶，这也是此前政策底早就出现但是市场底迟迟不见的主要原因，就是因为库存还在增长，还没有见顶。

　　2023年在经济复苏和政策刺激之下，部分城市会出现需求释放和成交量回升，房价有望出现降速衰减和逐渐企稳，再加上土地出让和实际开工量走低，楼市库存很可能在某个时间点（三或四季度）见顶，届时有望真正形成新一轮的房价拐点，率先见底回升。其中，一二线城市的核心板块和优质楼盘，率先见底回升的可能性最大。

　　欧美国家的经验告诉我们，楼市增量需求萎缩是必然经历的阶段，新房市场蛋糕缩小，意味着过剩产能会被淘汰，一部分房企和从业人员会离开楼市。但是市场萎缩和房价下跌并不存在必然联系，只要能够保持新的供需平衡，一样可以实现房价稳定。在经济增速为正、持续创造新价值的城市，房价照样会上涨。由于房价同时属于资金敏感型，印钞式的经济刺激同样也会带动房价上涨。我们看到在过去一二十年，欧美发达国家的新房市场越来越小，但是房价依然可以保持长期上涨。

　　总人口触顶回落，城镇化处于后期，意味着只有极少数城市还存在人口净流入的可能。在人口存量时代，人口多的城市，改善性需求必然会更多。因此，那些人口总量最多而且还在净流入的TOP级大城市，占有需求的先天优势，也时最容易释放需求和实现楼市复苏的城市。相反，人口越少、净流出越多的城市，需求回升和楼市复苏的希望越是渺茫。

　　具体到一个城市内部，也是一样的道理。主城区人口密集，地缘人口多，改善性需求自然比较庞大。城市外围区域，地缘人口少，随着刚需时代结束，新增刚性需求也处于萎缩下行阶段，楼市总体需求只会越来越向下走。外围和新城、都市圈是城市化加速期和人口爆炸时代的产物，属于他们的时代正在结束。主城区是未来楼市改善性需求的主战场，长期潜力犹存。

　　2023年是过剩经济，也是买方市场。不管是改善性需求，还是刚性需求，只有供需匹配的有效供应，才能最终赢得客户，赢得市场。所谓的供需匹配，一方面指性价比要高，主要是指产品品质超出同等价位的竞品，物超所值，自然会有买房人趋之若鹜；另一方面，并不是指产品越高配越好，因为买房人是分层的，有人能买得起10万/㎡的房子，有人能买得起8万/㎡、6万/㎡的房子，也有人只能买得起5万/㎡、3万/㎡的房子，还有人只能买得起2万/㎡、1万/㎡的房子，我们不能说为每个人都要建豪宅，不是每个人都能消费得起豪宅。楼市的使命是要为人人提供适当的住房，能够匹配其购买能力、能够负担得起的住房。因此，提升楼盘的性价比才是根本，而不是一味的非要开发所谓的豪宅。

　　只要是卖得出去的房子，只要有买房人喜闻乐见、愿意买单的房子，就是好房子。而提升性价比，必然要在一定的房价水平下，尽可能的提升产品品质和性价比，开发商需要适当让利买房人，政府需要在地价上给开发商更多的空间。最终，看哪个城市的政府和开发商，更善于舍，一定会有更多的得，牺牲小利换市场。那些斤斤计较、与民争利的地方政府和开发商，一定不会有太好的结果。

　　10多年的供大于求和受疫情和消费下行冲击、教培改革、线上购物影响最大的商办市场，可以说到了最举步维艰的至暗时刻。越来越多的管理层已经意识到了商办库存的巨大风险，湖南、安徽、桂林等多地出台商办去库存政策，南京等地也在研究相应对策。

　　2023年，在减少商办土地出让、控制增量，以及盘活存量商办市场，预计会有更多城市出台去库存新政。不管是税务还是财政等方面的减免、补贴税费，抑或是土地变性、改建养老、长租公寓、商办落户、子女入学、民用水电气等面临公安、教育、市政等部门的压力，想要实施的难度都会很大。一方面利好政策出台难，另一方面库存巨大、积重难返，还有就是规划部门超配商办的惯性以及地方部门的冲动，想要立刻见效的控制商办市场的增量和去化库存，都绝非易事。

　　2023年，随着住宅市场转暖引导少部分投资者进入商办市场，以及消费复苏和经济复苏的推动，商办市场在局部会有所复苏，尤其是人口密集区域的社区底商和主城核心区域的龙头商办产品最容易率先回暖，但是冰冻三尺的整体商办市场，依然将会面临严峻时刻。

　　很多人理解房地产的新发展模式是租购并举，是转型养老地产。《辉哥说楼市》认为，房地产的新发展模式应该是遵循行业发展规律，走科学发展之路。包括以下几个方面：

　　一是，房地产的发展要着眼于行业发展本身，不应该承担不该承担的过多职能，比如经济发展下行的时候就过度刺激楼市促发展，经济过热的时候又过度打压房地产，为了保财政又让城投和平台公司大规模拿地，过去很多年，房地产都没有按照其应该有的地位和发展规律去发展，而是承担了太多不该承担的职能，是最被折腾的行业，今后应该避免了；

　　二是，买方市场，房地产的供应要以销定产，完全根据买房人的需求去出让土地和打造产品，最终供需匹配、供需平衡，市场才能健康发展；

　　三是，房地产企业要以能定产，根据自身的实力和专业能力，告别高杠杆、高周转的发展模式，而应保持合理的杠杆，专注于产品打造；

　　五是，房地产要回归居住属性，控制金融属性。房地产的需求要回归自住需求，把投资需求限制在一个合理范围内，对投机需求坚决说不。只有坚持房住不炒，房地产的需求结构才是健康的。最担心的是为了刺激楼市、拉动经济发展，又大规模释放投资需求，甚至荒唐的喊出为国买房，为今后的发展埋下泡沫的祸根，以泡沫制造新的泡沫，这都是不合理、不科学的发展模式。投资需求不是说不能一点没有，但必须控制在可控的范围内，比如20%、15%以内。

　　六是，房地产的所有政策与行业管理，都要尊重科学规律，城市规划、土地出让、价格管理、上市销售管理、市场秩序维护、政策制定等都要遵循市场规律，市场的归市场，行政管理要为市场保驾护航，而不是过多粗暴的干预市场。

　　中国的房地产已经度过了普涨阶段，过剩经济下的房地产也不会再有普遍性的投资价值，应该说中国楼市的投资时代结束了，未来必然长期处于自住时代。当然，未来出现决策失误或者特殊目的，过度释放了投资需求，再来一次大泡沫的牛市也不是没有可能，凡事不绝对。其实房价越是涨得快，老百姓越是容易焦虑，当然，房价像去年一样跌的太快，也会无比焦虑。

　　从理性的角度来讲，今后的房价将是局部回暖的趋势，即少部分的大城市的主城区的优质楼盘，房价还有缓慢上涨的可能，但是相对还是会比较平稳，大涨大跌很难了。自住时代，买房人应该根据自身的经济实力、住房需求和工作居住的方便程度，来选择适合自己的楼盘，而不是人云亦云的都挤向少数板块。买房人在全市是分散的，严格意义上说，地缘楼盘才是最方便的。没有任何一个板块任何一个楼盘不能买，因为每个板块都有自己的地缘客户，每个买房人的实力和需求、喜好也是不一样的，适合自己的就是最好的。这个时候，关注自己和家人的感受，没有必要再去人云亦云的焦虑，快乐的居住才是居住的本意。

　　至于那些依然贩卖焦虑，按照自己的价值观鼓动你砸锅卖铁买房或者地板价抛房或者有偿指导你资产配置的割韭菜行为，要小心了。买房其实不是听专家的，最终要听自己的，自己为自己的决策负责，但是专家的观点完全可以多参考，对自己是个启发，有利于吸收精华，形成自己的楼市认知体系和判断逻辑。每个人在买房方面的获得，归根结底都取决于自己的认知能力。

　　2023年是一个复苏预期明确但是发展目标、复苏力度和进程一团迷雾的年份，没有人可以看透未来和猜透各国各级领导们的内心，不要指望管理层和各级政府、各个部门都能做出正确又合适的决策，这是不可能的理想状态。

　　因此，最终能够呈现给我们的一定是一个和预期有偏差又会人人吐槽、一地鸡毛的现实，其实这才是人间真实。不存在真正完全理性的经济人，部门制度本身也不是目标一致、认识一致而是各有立场和角度，何况房地产还是一个很难独善其身的行业，太复杂了，注定不存在理想化，注定是各方博弈的结果。作为房企、上下游产业和买房人，唯有及时根据市场变化修正自己的判断，做确定的事，做相对理性的决策。不管怎样，相信2023年楼市的发展环境和基本面一定会比2022有所改善，至少会有一个结构性的复苏行情。

　　《南京房地产业协会》牵头：联合《辉哥说楼市》，整合全行业资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台，提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人买到适合自己的好房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”。

　　“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，全国知名房地产专家、南京楼市首席大V、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。

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