开盘惊现600多组弃号！二手房猛降5000元㎡逛抛！杭州楼市要变天

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　　1.杭州二手房挂牌激增超12万套，整体价格已横盘2年，有小区二手房1年都卖不掉，大跌5000元/㎡。

　　2.不仅二手房不好卖，新房市场也遇冷，有楼盘开盘首日惊现600多组弃号！超一半的报名人数都没来。

　　6月18日，杭州二手房挂牌量突破12万套，然而，才过去短短20多天，挂牌量又增加了4000多套！

　　从今年2月开始，杭州二手房挂牌量每2个月就涨了1万套！基本上以月均5000套的速度在飙升！而且这还是在成交量连续3个月破1万套的前提下。

　　虽然杭州二手房在4、5、6三个月连续卖出1万+套，但这也只是疫情过后的普通反弹而已，并不意味着二手房市场有多么火爆。

　　要知道，受疫情影响的2月份，杭州的二手房成交只有467套，少得可怜，同比下降77.6％，创下9年新低。

　　相对2018年的房价高点，杭州多数二手房小区房价基本没涨，处于横盘状态，部分甚至有5-10%的跌幅，整体走跌。

　　绿城翡翠城，曾经2.4万人抢的杭州神盘，二手房1年都卖不掉！2年来价格不涨反而大跌5000元/㎡！

　　去年10月，翡翠城的最后一个组团梧桐郡推出最后380套房，毛坯均价2.27万/㎡，共有24775组买房人报名，平均65人抢1套房，这是何等辉煌的场面。

　　其中有一套86㎡的两房，挂牌326天才成交，成交价仅3万/㎡！而在2年前的2018年6月，同样86㎡的两室，成交价在3.5万/㎡左右。

　　城东、临平、临安楼盘太多，积压大量房源，多家楼盘贴身肉搏，正面厮杀，甚至一个买房人被多家楼盘争抢！

　　这些报名人数中，超1700组直接放弃，最终开盘仅1625组签到，盘中又现600多组弃号，导致房源直接没卖完！

　　仅临平新城，就有首创禧瑞江南、中交悦美庐、中交理想时代芳华、阳光城保亿翡丽云邸4家楼盘正面厮杀！

　　一路之隔，星桥毛坯限价2.1万/㎡，精装限价2.4万/㎡。而临平新城，毛坯2.36万/㎡，精装2.66万/㎡，价差超出3000元/㎡！

　　杭州执行了较为严格的限价政策，房企在拿地的时候利润空间基本已经确定，太高的溢价率对房企来说并不是什么好事，而今年的土拍溢价率都没往年高。

　　去年6月，杭州首次出台了土拍双限新政，“限房价、限地价”，板块房价天花板初定，房企利润空间持续收窄。

　　从2016年的溢价率150%，到2017年的70%、2018年的50%，再到2019年的30%、今年的20%，杭州土拍市场大幅降温。

　　这些楼盘多为低单价、低总价刚需盘，与周边二手房倒挂基本在5000-10000元/m，且所处板块不算偏远，兼具自住与投资属性。

　　以近期的远洋西溪公馆为例，楼盘限价2.8万元/平方米，并要求以准现房形式入市，而周边二手房价格单价多在3.5万-4.2万之间，每平米价差达7000元以上。

　　但随着远洋西溪公馆、杨柳郡、城北万象城等倒挂项目的清盘，“限价红利盘”或将告别，未来“万人摇”现象将会逐渐减少，会变得稀缺。

　　杭州在今年4月定了一个三年行动计划（2020-2022年），即到2022年要新引进100万以上大学生来杭创业创新。

　　以缴纳养老保险和医疗保险的人数来看，截至3月底，全杭州参保人数是1030.3万人。与2019年11月底的1034万人相比，减少了3.7万人。

　　也就是说，人口没有增长反而有所减少，当然，这其中有疫情的影响。再看养老保险参保人数，今年1-5月，较2019年11月只新增了8.1万人。

　　对比既往数据，2017.11月-2018年11月，杭州养老保险参保人数增长28.8万人，2018年11月-2019年11月，增长了42.3万人。

　　按照以往每月3.3万人的增速来算，今年上半年杭州的人口既有增量应该在16.5万人，但这个KPI只完成了一半，明显不及预期。

　　近年，杭州的GDP增速不断下滑，2018年是7.5%，2019年降到了6.8%，今年受疫情影响经济更是脆弱，店铺关门、产业倒闭，人口吸引力大幅下降。

　　都在说杭州人口破千万了，但奇怪的是数据来自于杭州市统计局，并非杭州公安。杭州真的有这么多人吗？

　　杭州政府文件中经常出现“（不含萧山、余杭、建德、桐庐、富阳）”，以至于后来并入的临安也被加上了括号，这些地区的人口也是在后来才被统计进入杭州的。

　　真正意义上的杭州人口并没有增长这么夸张，造成了连年人口大量流入的假象，一个疫情足以让数据现出原形。

　　这些地区完全融入到杭州市，完全成为一个城市的概念，尚需很长的时间，不是简单划一下就好，如果仅仅是数字上的合并是没有意义的。

　　近日，全国多地出台限购新政，楼市调控再次加码。7月2日，限售、限购、限摇的“三限”新政算是给杭州楼市重新定义，包括7月6日宁波扩大限购范围，还有7月15日深圳发布楼市新政：深圳户籍落户满3年且社保满36个月才能购房，非深圳户籍需社保满5年才能购房。

　　2.“限购”，对“无房家庭”提升门槛，户籍所在地属于杭州非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。

　　加之杭州限地价、限房价“天花板”的存在，未来市场短线空间被压缩，新房库存积压难以去化、二手房抛压又很严重，曾经疯涨的这片网红之地，炒楼成为不可能，接下来要避免的就是高位站岗，除了个别倒挂盘能捡漏外，整体上杭州楼市已去，那种一夜暴涨的历史行情难以再现。

　　▇淘房记浙江城市分析师、房产咨询师毕业于浙江理工大学，先后历炼于平媒采编、政府宣传部门，机缘巧合进入地产新媒体。我的优点不多，但极为专注，喜欢把一件事做到极致。我总期望对事物保持独立见解，用双眼洞察楼市风云，用双手记录楼市，用双脚丈量长三角楼市的高度。爱我所爱，写我所想，探索分享房产买卖的思维和技巧。

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