2023年楼市最新研判出炉！

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　　2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展，次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。

　　2022年至今房地产市场一再探底，统计局数据显示，2022年11月销售、投资跌幅扩大，年终“翘尾”无望，全年规模也将降至五年前。如今年底最后几周连发利好，预计2023年中央政策将继续发挥托底作用，提振市场信心。

　　近日，经济学者任泽平《2023中国经济十大预测》发布。其中第十预测提及明年房地产行业走势将如何以及一些核心要点整理，仅供参考。

　　未来一年中国经济和资本市场最大的逻辑和机会是四个字：困境反转。大家记住这四个字。过去压制中国经济和资本市场的主要是四大因素：美联储强力加息收紧货币、疫情反复、房地产市场调整、民营经济信心不振。

　　一、美国通胀水平高位回落，美联储加息节奏预期放缓，美元强势周期已是强弩之末，这是重大方向性利好。

　　二、出台优化疫情防控工作的措施，未来将更加科学。对于那些处于极度困境的行业，估值创历史新低，从长期来看，有黄金般的投资价值。

　　三、支持民营房企债券融资的金融16条和“三支箭”已经箭在弦上，传递出三好生还是要保的，房地产的政策拐点已经出现，是该出手稳楼市了。预计这一部分的民营房企可能出清，但是中国城镇化还有15个百分点的空间，将会重演剩者为王的故事。

　　四、推动平台经济完成专项整改，提振民营经济信心，为创新和就业作出贡献。民营经济在国民经济中具有重要意义，发挥了“56789”的重大作用，民营经济信心的提振有助于恢复市场经济的活力和经济增长的动能。

　　房地产步入存量分化时代，区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显，都市圈城市群时代来临，房地产税替代土地财政是大势所趋，软着陆还是硬着陆？2023年见分晓。

　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。我们再来，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。

　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。

　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。

　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。

　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70%的城市面临人口流出和房子过剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。

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