楼市只有对与不对
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继2月份成交大幅回升后，3月份各一二线主要城市的二手房市场可以说是迎来了冲刺式交易高峰，时隔23个月后，杭州二手房成交量再度突破1万+，北京、上海、南京、广州也迅速突破了楼市荣枯线，本轮楼市“小阳春”成色十足。
同时，带看量下降、周成交数据未继续高歌猛进、以价换量等声音也不断，就产生了新的疑惑：小阳春要结束了吗，楼市热度还能继续吗？
2020年初，自己买房并论坛发贴楼市看好，2021年3月，楼市火热看似一片乐观时，我提醒下行风险，基于对走势的判断，我提出两条建议：新房不用焦虑，热点二手房不要追高。
2022年中，5-11月总共只写了3篇文章，均是明确提示新一轮的楼市买入时机，并明确说下半年最迟2023年初楼市将回暖。
本周（3.27-4.2），杭州二手房成交估计2200套左右（周日数据参照上周），连续6周超过2000套，杭州的楼市体量，最火热时也就1万套出头。
近几周在2200套左右有所波动有所降低，这也是再正常不过的事情，即使4、5月份周成交、月成交略有回落，也很正常，这本就是在行情酝酿初期，还远未到形成一致性预期的主升浪阶段。可以肯定的是，成交量不会趋势性向下，不会降至8000套荣枯线以下。
可以观察一下二十年来几波行情，成交量也是时有反复，而不是一路高歌猛进，不影响后续走势的方向，其他几个城市也是同理。
从2022年初到现在的周成交数据可以看到，从2022年9月就在缓慢回升，只不过那时处于低位，注意到的人很少。
库存方面，由于去年楼市差，土地供应五年来最低，约有10万套住宅，过去五年杭州住宅新房成交量平均十三、四万套，供需矛盾也会逐渐显现。尤其是主城区改善楼盘，选择余地实在太小。
其中，3月20日至3月26日一周成交量达4626套，北京二手房成交已经连续5周在4000套以上运行。
市场有其固有规律。从来不是政策一放松就涨，也不是一收紧就跌，不然那就太简单了。其中既有政策与市场时间的迟滞，又有政策力度是否足以扭转趋势的差异，还有政策是否有扭转的强烈动机，更有基本面是否足以支撑扭转的基础。
2022年2月，为什么网上一片乐观氛围，我坚定认为小阳春不可持续甚至无关紧要呢？就是综合国内政策、美联储加息的大环境、市场运行阶段与时间、人们的情绪等方面分析判断的。
现在图中可以看一下，当时北京楼市市场处于顶部即将下行、或刚要下行的转折点，同样的，那时也是分歧很严重的阶段。
深圳，3月二手房成交预计4000套，仍属于比较低，但远高于近两年2000套左右的水平。图中还可以看出，上一轮行情深圳领先上涨，也先于其他城市下降，同比指数虽然还在100以下，但已经开始拐头向上。
深圳近两年政策太狠，楼市跌幅较深，恢复需要时间。不过房价的弹性是最大的，这也是其供需基本面、人口年龄结构、经济发展水平等综合因素决定的。
广州的库存情况在这几个城市中也有代表性，原因就是去年楼市较差，开发商资金困难，拿地较少，全国来看，土地出让金减少20%，供应减少也差不多这个幅度。
上周，南京二手房成交量继续飙升，全市成交量3217套（含高淳、溧水），环比再涨21.5%，时隔2年再次单周交易破3000套。
观察高频的周数据，是为了印证预判，并不是作为买卖决策，因为时间周期太短，波动性也较大，楼市趋势主要还是看月数据。
2022年5月开始，我提醒楼市买入机会降至，当时预判：2022年下半年最迟明年初楼市会反弹，一线、强二线新房、二手房成交量会持续上涨，房价会持续上涨。直至再次迎来调控收紧！
那么今年楼市后续走势如何，小阳春会熄火吗？先回顾一下去年所谓“小阳春”的情况及判断，以及以往在市场关键节点的预判。
2022年初，有人看到对楼市打压的政策有松动，北京、上海关于“楼市小阳春”的声音很多，尤其是北京，由于行情滞后，2021年底有几个月成交量不错，那时我在论坛发帖明确说，北京只是行情尾声罢了，那时北京楼市滞后但也接近尾声，处于顶点向下的拐点，即使有几个月的成交也没有意义，因为没有可持续性，更不可能有明显的上涨行情。
楼市的政策放松是去年10月左右就调整方向了，比如“各会议及央行满足合理购房需求”等表态，正是因为这些表态，很多人在2月份甚至1月份就喊楼市又要上涨，再不买房就来不及了、楼市小阳春等言论，甚嚣尘上。
同样在2022年年初，我在读者群里说2022年是楼市的“垃圾时间”，有人2022年初时问我，置换怕踏空，我也说如果基于我的判断，那2022年下跌的概率远大于上涨，就不应该担心踏空，如果觉得踏空肯定是觉得2022年会涨。
》，写到2021年四季度几个典型城市成交量略有反弹，很多人又开始喊“楼市回暖”，其实看看历次波成交量情况即可看到，下行通道没那么容易改变，这只是过度收缩后的小反弹而已，不是反转，要记住：趋势一旦形成，便势大力沉。
那时自2020年开始的第4波行情走势还不明朗，波形还不完整，那时有相当多的人觉得政策在放松在刺激，楼市又要立即转头向上，如果不下跌立即转头向上，那第4波行情就没走完。
现在很清晰了，2022年二季度，第4波行情的下降波形基本就走完了，而那时政策的方向又是确定的放松、刺激楼市。这也是我那时提醒买入机会的原因。
在这4次楼市行情中，也分大小，2016年是史诗级的暴涨，与政策有极大关系；2013年则相对分化较大，北上广深涨幅大，杭州则几乎没什么变化；第4次，深圳、杭州跑在前面，一线与强二线都有上涨，广大三四线可能几乎没动。
2022年的一切都与2014年非常相似，接下来的行情就很有理由与2016年类比，金融、政策环境也非常相似。
2016年行情是在2013年下降波形走完后立即开始的，2023年也极为相似。当然我不是说今年会有2016年的幅度，我说的是走势类似，幅度交给政策。
当下，楼市再次充满了疑惑与分歧，一方面带看量在降低，一方面周数据也在徘徊不前，小阳春是不是已经结束了？刚需是不是再观望一下，改善要不要抓紧卖掉房子去摇号？
对于新房，好的板块改善户型，改善自住兼投资可以买入，刚需更是没问题。优质板块的次新房价格已经很务实，又有挑选余地，二手房可以买入。
所有的建议，肯定都在对楼市走势的理解前提下。具体的情况，则因个人的需求属性、预算多少、区域供应、风险偏好等而有差异。现在市场再次进入疑惑与分歧时，我想再给出两条建议：
充分认识并把握趋势，不要随波逐流，受一些当下短期信息的干扰，比如短期的数据波动、带看量下降等，这些都是噪音，因为你无法做到这周带看量上升就去买套房，也无法下周带看量下降而去卖一套房。
低流动性也是前二十年大多数人从楼市中获得了些收益的主要原因，只不过大多是被动的，不是基于自己的认知和水平。高流动性是亏损之源，楼市都一样，如果与一样，今天买明天卖，那必然也是七亏两平一赚的局面。
同样基于今年楼市走势的判断，下半年卖出价格大概率比现在好得多，以好的价格卖出，收益是确定的，摇号则全靠运气，尤其在当下杭州改善选择很小，随行情上涨摇号只会更难。
房子买卖是大多数家庭的最大交易，也是主要投资收益来源。投资需要基本的认识做基础，再加上一些运气，尤其是现在楼市摇号的背景下，运气成分加大了，但不能全交给运气。
市场有其固有规律。从来不是政策一放松就涨，也不是一收紧就跌，不然那就太简单了。其中既有政策与市场时间的迟滞，又有政策力度是否足以扭转趋势的差异，还有政策是否有扭转的强烈动机，更有基本面是否足以支撑扭转的基础。
不能拘泥于某一条政策，要注重的是方向的选择。方向对了，你发现外界因素总是与你一致，总会春风佛面，市场运行阶段与政策方向达到合力点时，就是真正的时机。
这两天，几条消息也顺便说一下。第一个，几部门出台二手房带押过户，无非也是降低二手房交易障碍；第二个，经济日报说要深挖改善购房需求潜力，无非还是降门槛、降成本，降低首付比例和二套房房贷利率；第三个，杭州临安出台了购房补贴。
新意不多，方向笃定。zf深知不激活二手房市场，新房市场就不可能独善其身，从而土地市场就不可能，连锁反应，经济就很难有起色。
成交量是实打实的，至于所说的以价换量没有意义，去年为什么不以价换量呢？别说以价换量，去年房价如果敢多降10%，成交量会更低，信吗？
就像2021年夏天以后，房价开始下降，有人说是因为急卖，那时我就说了，几个月前怎么不急卖？有人房子挂出去，一堆人看房出价，他会急卖降价吗？
至于带看量波动，倒春寒没见过吗，很正常的事情，季节气温都会波动，什么事是一蹴而就没有反复的呢？春天里有几天降温，我不会觉得会退回到寒冬，道理就这么浅显。
那么，楼市突然就下降了，也不是一点可能性没有，未来的事情，哪能100%呢，但是，作为决策参考，我们会综合分析后选择大概率的方向。
市场都看得懂，那就不是市场了不是投资了。那就变成了彩票，谁都知道花2块钱中500万很合算，但彩票将必然以低概率弥补高确定性。
要准确判断楼市走势，长期跟踪楼市，经验和数据是基础，同样的数据和信息，做出相反的看法很正常。
做出判断可能就是瞬间或者自然的事情，因为最终都会去繁化简，回归为常识。做到的人来说很简单，但并不容易。从各种嘈杂声音中做出分析、判断，并接近事情，选择正确方向。这些分析、判断是核心，需要悟性，这超出了知识的范畴。
本站 近两年，随着城北楼市兴起以及配套的不断完善，越来越多的购房者选择在此北金廊沿线置业生活，再加上该沿线原有的常住居民人口数量较大，大家对于商业配套的需求也愈发提升。 虽然
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