一锤定音！2023年起楼市迎来发展“新模式”两类人或受到影响

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　　之前笔者就提到过，很多中介都喜欢在“环比”与“同比”之间玩文字游戏，比如今年2月份，一二三线楼市环比全面上涨。但问题在于，今年1月份处于过年期间，大家都忙着过年休假，因此房产相关交易肯定会迅速减少。但如果拿“同比”数据来比较的话，一二线城市均同比下降，更为重要的是，去年2月份处于过年期间，也就是说今年2月楼市行情甚至不如去年的过年期间的成交表现。

　　因此，对于刚需群体来说，对于这些所谓的数据需要保持警惕与理性，不要光看中介与开发商如何宣传。除了上述数据之外，最近一段时间许多从业人士又开始拿TOP房企销售说话了，数据显示今年前两个月，头部房企销售单价出现了上升，但问题在于，除了单价外无论是销售面积还是销售金额依旧延续同比负增长，因此可以理解为：开发商提高了房价，但越来越多的购房者不买单了。

　　笔者认为，会出现这种情况的原因，在于当前的购房者已经形成了共识：住房资源过剩、购房需求持续减少，房地产已经完全偏向于买方市场，过去房价大涨时期，着急的是无房刚需，担心房子会越来越买不起，但如今的楼市现状，着急的轮到了炒房客投资者，担心多余的房子卖不出去而“烂在手中”，正如一位买菜大妈说的那样：“如果连我们这些买菜大妈都知道炒房能够赚钱的话，只能说明这场击鼓传花的游戏快结束了，也到了该找接盘群体的时候了”。

　　随着历史上第三次社融和m2增速倒挂期来临，市场表现出了地产信用收缩、百姓不敢消费、不敢借贷、疯狂存钱的情况，前段时间央行多次发布了报告也印证了这点：1月金融数据显示，当月人民币存款增加6.87万亿元，其中，住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高；去年四季度倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，这一比例为有统计以来的最高值。

　　公开资料显示，前面两次社融和m2增速倒挂分别在2005、2015年，前两次走出困境主要归功于楼市调控放松与刺激（2008年“4万亿”经济刺激计划、2015年“去库存”），解决倒挂问题的同时，也迎来了房价新一轮的大涨，2009—2012年、2015—2018年房价均出现了明显上涨的情况。但目前来看，当前的楼市同样出现了松绑的情况，那么是否意味着未来房价也会重复过去的上涨趋势呢？

　　回顾1998年“房改”以来的20年，房价之所以能够持续上涨，开发商能够躺着赚钱，主要有两方面的原因，其一是巨大的人口红利，之前已经提到过，而1998年到2018年期间，正好是第二轮婴儿潮年龄段（35—45岁）群体出现置换需求、以及第三轮婴儿潮群体（25岁—35岁）的刚需群体买房需求激增时期，另一方面也是城镇化建设高速发展时期，城市增加了大量的住房需求，给房价上涨提供了支持空间。

　　其二个原因在于房企“三高”模式的发展方式，即高负债、高杠杆、高周转，在楼市调控门槛较低的前提下，各种资金通过杠杆流入到了楼市里面。但当前人口红利已经消失殆尽，对于楼市资金的调控也在持续收紧，比如2020年的“三道红线年预售资金监管、“限贷令”，收紧了楼市资金的注水口，许多资金链出现问题的三高房企开始纷纷暴雷。

　　2022年，楼市的融资模式更是彻底改变了，从“信用融资”转变为“监管融资”，换言之融资模式从间接走向直接，对于资金风险的把控更加注重。也就是说，过去房地产的发展模式已经彻底被改变，从源头上打掉了房地产发家的根本，也就意味着以后房地产商无法通过“三高”模式赚钱，赚快钱的时代已经过去，只能以深耕细作的模式去赚慢钱。

　　深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　简单总结一下，08年与15年是房企端信用宽松、居民端信用收紧，2023年之后，则是居民端信用宽松，房企端信用紧缩。融资模式的改变，与当前人口增速、城镇化发展也是相适配的。无论楼市再如何刺激，随着人口负增长、老龄化加快、城镇化增速放缓、住房过剩、居民收入增速放缓、债务收入比和杠杆率高企、越来越多的房子步入高房龄等一系列因素影响下，过去大涨的趋势基本不可能出现。

　　最后来看一下胡润研究院公布的一组数据：中国富人将继续减少不动产投资，银行投资首次进入投资前三。其中，“未来三年将会增加的投资”分别是股票、黄金、银行存款，“未来三年将会减少的投资”前三分别是住宅、商铺、基金。显然，如今有钱人对于房地产的兴趣也越来越少了，因此多地正出现前所未见的住房“抛售潮”，未来住房将会进一步失去投资价值。

　　第一类是准备买房或者改善型需求的刚需群体。对于准备买房的群体来说，在经济条件不足的情况下可以选择等等再买，没有必要背负过高的负债买房，另一方面，为了解决住房库存问题，未来可能会有力度更大的刺激措施出台。对于改善型需求的家庭来说，应该尽早做好打算，原因在于当前许多城市二手房市场已经出现了“房满为患”的情况，未来二手房可能会面临越来越难卖的问题。

　　第二类是持有多套房或者准备投资房产的群体。对于持有多套房的群体来说，除了面临多余的房子卖不出去而烂在手上的风险外，未来可能还要面临房产税的征收。对于准备投资房产的群体来说，目前住房显然已经成为了高风险、低回报的产品，并且未来升值空间将会进一步降低，只有核心城市的最核心地段可能有升值空间，占比不到5%。

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