沈阳2月商品住宅成交约 50 万平环比上涨 866%价格上涨

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　　在写这篇关于2月份市场的文章之前，对于标题应该怎么写、从哪个点切入，我思考了许久，最后通过多方数据与客观事实，形成了如题一共 16个字的语句。

　　首先要肯定的一点是，成交量在春节前后出现了明显上升，无论是新房还是二手房，都表现出了积极的一面，案场到访量增加、中介带看量提升、电话咨询量倍增、线问量的增长，各种维度的数据相对之前都有明显的好转。

　　但是，这仅是阶段性回暖的特征。回望过去五年，回到疫情前的那一年，2月的新房成交量约为29.3 万平，而在疫情三年内，虽然市场受到了影响，置业心态下沉，但同期成交数据是呈现筑底波动回升的。

　　直到疫情基本结束后，出现了明显好转。如图所示，2023年2月份，商品住宅成交约 50 万平，同比上涨 53.5%，对比2019 年上涨70.6%。

　　“报复性”回暖，至少要满足两个必要条件:市场置业需求强劲(处于旺盛期)、购买力继续保持明显的提升。

　　经过这几年市场的不断变化与客群的消化，购房者的规模可以说是越来越小了，笔者不接受反驳。想要在短时间内大幅提高大家的购买力水平与意愿，难度非常大，就目前沈阳市场而言，没有显现的迹象，2月的备案数据中，有一些是1月成交的房子。

　　疫情那三年，大环境的变化让很多置业者放缓买房，无论是客观的服从疫情防控政策实施，还是主观的自我保护意识的增强，促使房地产市场持续筑底。

　　从疫情时期过渡到现在，保交楼、央企纾困、金融十六条、商业与公积金利率下调、限购解除、生育补贴、人才购房补贴等众多利好政策落地，看到了实实在在的优惠，激发了大批“潜水”购房者，需求被彻底激活。

　　那么同时，还有一些不着急的客户，仍然保持观望态度，把希望寄托干房价下调或LPR的继续下降，但我想说的是，好房子是不等人的。你放弃的房子可能正是别人看上的，这就是公平的市场交易。

　　五年前，如果你想买房，手里有闲钱，我绝不拦着，因为那时正是市场繁荣期，绝大多数人买的房子，市值都呈现了不同程度的增长。

　　但是，如果现在你想买房，我会告诉你，要谨慎、理性一些。房产是具有金融属性、一定的增值空间，但相比以前，收窄了很多。现在已经不是炒房的时代，是刚需与改善的时代，国家大力倡导“房住不炒”满足刚需改善的合理需求，意思就是“不合理的，请收手!”。

　　下面,通过几组数据,带大家了解一下目前建筑与金融行业及沈阳2月楼市的基本情况,希望对你有所帮助。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2月 20 日市场报价利率(LPR)为1年期 3.65%，5 年期以上 4.3%，自 2022 年8 月份以来，持稳未变。

　　多地已经根据当地市场的发展形势，因城施策，银行通过改变加点来降低房贷利率，房贷利率开启“3”时代，沈阳位列其中。

　　2022 年前 11 个月，5 年期以上 LPR 已下调 3次，累计下降 35个基点，1月份从4.65% 下调至 4.6%，5 月份下调至 4.45%，8 月再度下调至 4.3%，沈阳目前多家银行执行首套商业利率为 3.9%，据悉将在4 月初结束，具体还要看市场给予的反馈与政策调整。

　　2023 年以来，住房政策持续加大力度，落地持续跟进，房贷利率降至历史低位，还有进一步小幅下调的空间。

　　2 月份，制造业 PMI 升至 52.6%，各分类指数均高于上月，调查的 21 个行业中有18 个位于扩张区间，比上月增加7个，制造业景气面继续扩大。

　　随着春节假日因素和疫情影响消退，制造业企业生产恢复加快,市场需求继续改善，行业产需活跃度回升。

　　生产经营活动预期指数升至近 12 个月来高点，全部位于景气区间，企业对近期行业恢复发展较为乐观，信心继续增强。

　　2 月份，非制造业商务活动指数为56.3%，比上月上升 1.9 个百分点，连续两个月位于景气区间，非制造业恢复发展态势向好。

　　春节过后服务业复商复市加快，景气水平升至近期高点，服务业商务活动指数为 55.6%，高于上月 1.6 个百分点。

　　从行业情况看，道路运输、航空运输、邮政、住宿、租赁及商务服务等8个行业商务活动指数位于 60.0%以上高位景气区间，相关行业市场活跃度较高，企业业务总量明显上升。

　　从市场需求和预期看，新订单指数和业务活动预期指数分别为 54.7% 和 64.8%，高于上月 3.1 和 0.5 个百分点，服务业市场需求释放加快，企业对行业恢复发展信心增强。

　　2月份，各地工程项目集中开复工，建筑业施工进度加快，房地产市场持续回暖，商务活动指数为 60.2%，高于上月 3.8 个百分点。

　　从企业用工量看，从业人员指数升至 58.6%，高于上月 5.5 个百分点，建筑业企业用工量明显增加。

　　从市场预期看，业务活动预期指数为 65.8%，连续三个月位于高位景气区间，建筑业企业对市场发展保持乐观。

　　2月份，综合PMI产出指数为56.4%，比上月上升 3.5个百分点，升至较高景气区间，表明我国企业生产经营扩张步伐有所加快。构成综合 PMI产出指数的制造业生产指数和非制造业商务活动指数分别为56.7% 和 56.3%。

　　2月份，企业生产经营景气状况持续改善，采购经理指数继续回升。同时看到，调查中反映订单不足的制造业和服务业企业占比较上月虽有所回落，但仍超过 50.0%，表明市场需求不足问题仍较突出，我国经济恢复基础尚需巩固，采购经理指数后续走势有待进一步观察。

　　从供应端来看，2023年2月份，沈阳商品住宅供应面积 12.8 万平，环比上涨 432.9%，是历史以来上涨最大的一次，同比上涨 85%，主要原因在于1月春节假期节点与房企减缓推新的双重影响。

　　从成交端看，2 月商品住宅成交面积约 50 万平，环比上涨 86.6%，同比上涨 53.5%，利好政策与利率下调的双重刺激,让部分购房者“浮出水面”，不仅表现于新房市场，二手房市场热度上涨也是很明显的。从沈阳目前中介门店的反馈来看，带看与成交相比之前，有了很大提升。

　　从价格上看，备案均价约为11113元/平，环比上涨4.2%，同比上涨 0.6%，回到 2022 年的基本水平，整体来看基本趋稳。

　　这样的结果，已在意料之中。商业利率降至 3.9%，已经降至历史最低点，同步公积金利率也进行了下调，降至 3.1%，反映在月供上是实打实的优惠，每月需要还给银行的利息少了，这不香吗?无论是首套刚需还是刚改次改，需求都得到了相应的满足。

　　2 月份，沈北新区商品住宅备案成交面积 12.2 万平，位居当月区域成交榜首位，浑南区以8.5 万平位居第二，皇姑、大东、苏家屯三区成交量基本相近，紧随其后。

　　和平区垫底的主要原因在于区域内的楼盘数量持续下降，主要集中在和平湾片区内，长白岛已经开始迈入存量房时代，而主城区在售楼盘屈指可数。

　　从产品供应量上看，和平、于洪两区按下了暂停键，其他 7区均有新品入市，去化周期影响了各区的推新速度。客群置业意向增强，市场热度回升，激发部分房企加推新品的意愿，想借助这一波热浪，加快自身的产品去化，增大变现回款。

　　2月份，苏家屯区的会展板块备案成交了 468 套，夺得榜单首位，七星大街沿线与蒲河南板块位居其后。从价格上看，万元以上的板块占比三分之一，总体来讲，购房者对价格敏感度还是挺高的。

　　全运板块位列第五名，成交价格最高，“有价有市”。从整体数据上看，梯队分布还是比较明显的，充分的展现出目前市场中的热力分布，对购房者而言，具有一定的指引性与参考性。

　　据最新市场数据统计，2月商品住宅库存总面积约 1232 万平，对比去年同期，减少了约 316 万平;去化周期约为 25.1 个月，对比上个月增加了 1.1个月。库存下降的原因在于供不应求，月均去化速度降低促使去化周期持续拉升。

　　虽然市场供应量相比之前有了很大的回升，但从历年同期数据上看，仍处于低位。供不应求仍是市场主势，如果按此成交热度持续一段时间，去化周期或将出现小幅下行。

　　短期内市场库存仍将持续下降，基本上不会有反涨的可能。2022 年出让的多宗居住用地，在今年能否推进落地规划出台，值得期待。

　　2月，全市九区之中，库存量最多仍为浑南区，以 296 万平稳居首位，对比上个月，去化效果明显；对比去年 400 万平的高位库存，100 多万平的差额背后，是区域产品去化良好的有力表现。沈北新区以 241 万平位居第二，于洪区紧随其后。

　　在去化周期上，和平超沈河，上升至41个月，对比1月份延长了不少，房源销售情况一般；皇姑区去化周期最短，仅为1年多，产品存量同步位于全市低位区，主因在于首府新区项目销售比较可观，在地铁、教育等配套加速推进落地的背景下，吸引了大批量购房者在这里置业安家。

　　从商品住宅成交的面积分布上看，时隔五个月后，80-100 平户型重回市场主力。但从全局来看，百平以上的产品居多，据统计，占比约为 56%，改善置业需求仍然强劲，总量回到2022 年四季度水平。

　　80 平以下的小户型产品去化逐渐下降，大面积段产品所有增加，既是未来市场主势，同时侧面反映出一个结果，小面积产品的存量与受众客群同步在减少。

　　三孩生育政策再次被提及，对未来住宅户型与面积的输出肯定有一定的牵引作用。届时，90 平以下的产品会不会被定义为小户型呢？

　　2 月份，三环至四环内商品住宅成交占比 55%，稳居市场主力，占比率有所收窄，对比1月份，下降了9个百分点。一至二环内的房源成交占比上升明显，增幅为7个百分点，其他环线基本保持不变。

　　未来，随着主城内的新房源逐渐减少，可能会出现“一柱擎天”的局面。在城市不断向外拓展的今天，环线成交分布对市场的参考价值越来越弱，主因在于主城内的可开发土地越来越少，大方向上的局势已定。

　　2 月份，除商品住宅外，公寓卖了 273 套，销量最高，网点以 252 套紧随其后，具有不错的投资市场。

　　很多人曾问笔者，沈阳市场是真的回暖了吗?当时给予的答复，“是的”!客观的来讲，沈阳楼市的回暖，是一种趋势，同时也是顺应整个大环境的发展与多项利好政策出台的刺激，综合呈现的结果。

　　首套房贷利率降至历史以来的最低点，换句线 年商贷等额本息为例，每月偿还的金额是历史上最少的阶段了。

　　在这样的市场环境中，对于那些想买房而又没买的人而言，不抓住这样的机遇还在盼望着房价能再降、利率再下调，如果真如你所愿，那些即时“上车”的人，早已把你中意的房源买去了。

　　房价下降的空间有限，很多楼盘已在回调。LPR 下调的可能性存在，今年房地产与金融市场的要求是“稳字当头”。

本站 9月25日，沈阳土地拍卖市场迎来新政沈八条出台后首拍，四宗居住用地入市，分别来自沈北新区、皇姑区、浑南区，从地块位置看，均是各区域热门板块，925土地拍卖或将体现接下来沈阳房地产走势。

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