2022年杭州市房地产市场分析报告（政策、土地、新房部分）

12月6日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行在官网发布公告称，将于2021年12月15日下调存款准备金率0.5%，预计释放长期资金约1.2万亿。 中国人民银行官网本站

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　　回顾这一年来，新冠疫情持续影响，国内宏观经济下行压力进一步增加。房地产领域来看，土地市场热度下滑明显，流拍、底价成交成为常态；新建商品房市场购房热度同步有所回落，中签率上行，成交量下行；存量房市场的交易热情下滑更是非常深刻。

　　金融层面来看，2022全年金融系统在相对宽松的货币环境下，流动性大体宽裕。LPR屡次下行，人民银行更是进一步下调了房贷利率的最低政策利率下限，引导市场利率进一步下行。但从住房信贷总量数据来看，信用萎缩仍十分显著。

　　政策面来看，2022全年，决策层尽管延续了近年来一贯的“房住不炒”的态度，但各种政策松口越来越多，尤其是下半年以来，“四支箭”为代表的一系列对开发端的放松信号近年罕见，而各地频频放宽购房门槛同样也是多年未见，多场合、多部委更是多次强调房地产市场对国民经济的重要性，房地产行业是国民经济的支柱产业。

　　但是，当前全国房地产销售依旧持续不振，叠加居民资产负债表恶化严峻，居民部门杠杆率高企，住房消费需求释放乏力，房地产开发商的流动性危机仍在蔓延，市场交易信心仍相对萎靡，政策面存在进一步宽松或保持当前宽松预期的可能。

　　1、调控类政策：5月17日，杭州市从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控；11月21日，杭州城西科创大走廊实施差异化购房政策。

　　5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》明确优化二手住房交易政策。在本市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

　　《通知》明确进一步完善税收调节政策。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。

　　《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

　　《通知》明确，此次差异化购房政策的实施范围为城西科创大走廊内的所有镇街，包括五常街道、仓前街道、余杭街道、闲林街道、中泰街道、瓶窑镇、良渚街道、蒋村街道、三墩镇、文新街道、古荡街道、灵隐街道、留下街道、青山湖街道、锦北街道、锦南街道、锦城街道、板桥镇和玲珑街道等镇街。

　　《通知》要求，自政策发布之日起，实施范围内领取预售证的新建商品住房项目，应提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的“人才无房家庭”“其他无房家庭”和“其他家庭”三类购房家庭。

　　《通知》同时明确，除按规定定向供应的房源外，其余不高于准售房源总套数50%的房源按现行规则公开销售。

　　杭州市高层次人才分类认定申报管理系统显示《杭州市人才分类认定申请指南》已经更新为2022版。

　　在最新版人才认定所需“申请材料”中，明确指出：提供有效期内的劳动合同或事业单位聘用合同、在杭6个月及以上（最新参保状态，不含补缴）的社会保险参保证明、如实详细的工作简历证明。此外，新规特别规定，“公务员”和“退休人员”无法参与人才评定，已认定的人才转为公务员及参公人员后，人才资格自动失效。

　　杭州市人才管理服务中心工作人员表示最新认定办法5月20日刚发布，在杭州进行高层次人才认定需要缴纳6个月社保的申请条件，将于6月正式开始实施。

　　3、杭州外围城区购房宽松政策：富阳、临安、萧山多地不同程度放松“限”字头政策，放宽购房门槛。

　　9月2日，富阳发布了《富阳出台“聚力人才招引助力产业强区”的若干意见》，其中对在富阳置业的购房者有了新的利好。

　　其中，已落户本市的户籍家庭或在本市有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在富阳区购买住房（含新建商品住房和二手住房）。符合条件的本市户籍家庭在富阳区购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。

　　另外，对在2023年9月30日（含）前购买富阳区普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。

　　9月12日，杭州市临安区出台房地产市场健康有序发展意见（简称“意见”）。支持刚需及改善型住房需求，2022年9月15日至2023年3月14日(以网签时间为准)，在临安范围内购置总价不超过300万元的新建商品住房给予房屋总价1.5%补贴，购房人不动产登记后进行补贴。

　　9月28日，萧山出台“创新驱动转型、人才引领发展”专项行动的若干意见，其中明确提出支持刚性和改善性住房需求。具体措施如下：

　　放宽限购：已落户本市的户籍家庭或在本市工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在本区义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾等镇街购买住房（含新建商品住房和二手住房）。符合条件的本市户籍家庭在本区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。

　　契税减免：在2023年9月30日（含）前，购买本区上述镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助；购买本区非住宅新建商品房的，办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的30%标准给予补助。

　　根据国家统计局统一部署, 杭州市以2021年11月1日零时为标准时点，在抽中的410个样本小区开展了5‰人口变动情况抽样调查。根据抽样调查结果推算，2021年末杭州市常住人口主要数据情况如下：

　　2021年末，全市常住人口为1220.4万人，与2020年末常住人口1196.5万人相比，增加23.9万人。

　　2021年末全市常住人口中，城镇人口为1020.3万人，乡村人口为200.1万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为83.6%，与2020年相比，上升0.3个百分点。

　　2021年末全市常住人口中，0–14岁的人口占总人口的13.0%，与上年基本持平；15–59岁的人口占总人口的69.7%，比上年下降0.4个百分点；60岁及以上的人口占总人口的17.3%，比上年上升0.4个百分点。

　　2021年末全市常住人口出生率为7.6‰，死亡率为4.7‰，自然增长率为2.9‰；与2020年相比，出生率下降0.16个千分点，死亡率下降0.04个千分点，自然增长率下降0.12个千分点。

　　“十四五”期间杭州要努力实现居民住房条件持续改善、市场发展更加平稳健康、住房保障体系更加健全、高质量发展更加强劲、空间区域更加融合和制度更加健全等主要目标。

　　①发展目标：形成供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、区域分布基本适配的发展格局，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

　　②具体指标：全市“十四五”期间规划商品住房年开发量不低于1600万平方米，五年开发总规模不少于8000万平方米；其中市区年开发量不低于1440万平方米，五年建设总规模不少于7200万平方米。

　　①发展目标：构建由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系；形成由政府、企业、社会组织积极参与的多主体供给格局；保障性住房管理效率与精细化水平走在全国前列。

　　②具体指标：新建公租房约3万套、约180万方；新增保障性租赁住房30万套（间）；新开工安置住房计划总计19万套、2800万平方米以上。改造老旧小区数约900个，户数约35万套。探索共有产权住房建设，新开工共有产权住房3万套、270万方。新增公租房货币化补贴受益人口10.5万户（人）。

　　①发展目标：到2025年规划期末，形成供给充分，价格合理、经营服务规范、租赁关系稳定的市场体系，形成市场规则明确、政府监管到位、经营服务规范、权益保障充分的制度体系，实现供给结构明显优化、市场规范程度显著提高、租住品质大幅改善、满意度大幅提升的总体目标。

　　①发展目标：商办物业的规模及结构与城市经济发展相协调，空置率处于合理区间，开发水准居于全国前列，为杭州建设国际消费中心城市提供有力支撑。结合目前杭州非住宅商品房供大于求的实际和国际商办比经验数值，“十四五”期间非住宅商品房开发量占房地产开发总量的合理比例控制在25％左右。

　　②具体指标：规划非住宅年开发量不超过400万平方米，五年开发总规模不超过2000万平方米；其中市区年开发量不超过370万平方米，五年建设总规模不超过1850万平方米。

　　根据《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金利率》通知要求，从10月1日起，杭州住房公积金管理中心下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　2、2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

　　3月16日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房的最低首付款比例、最低利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发平稳有序投放。

　　人民银行、银保监会11月23日公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

　　两部门当日公布的通知明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　为保持房地产融资平稳有序，通知提出，稳定房地产开发投放，支持个人住房合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发、信托等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。

　　在“保交楼”金融服务方面，通知提出，支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。同时，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房风险。

　　为配合做好受困房地产企业风险处置，通知还提出做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

　　在依法保障住房金融消费者合法权益方面，通知提出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。同时，切实保护延期的个人征信权益。

　　此外，通知提到阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策。通知还加大了住房租赁金融支持力度，提出优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

　　11月28日晚，房地产迎来重磅利好。证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。此举被业内解读为支持房企融资“第三支箭”。

　　证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等五方面内容。

　　11、中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求

　　有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。

　　1、1月，《杭州市重大建设项目「十四五」规划》发布，计划安排重大建设项目530个，总投资2.9万亿元，聚焦科技创新、现代产业、交通设施、生态环保和社会民生等五大领域；

　　2、1月20日，1年期LPR为3.7％，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6％，下调5个基点。这不仅是今年LPR的首次下调，也是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调；

　　3、1月，根据地区生产总值统一核算结果，2021年杭州全市实现生产总值（GDP）18109亿元，按可比价格计算，同比增长8.5%，高于全国0.4个百分点，与全省持平；GDP两年平均增长6.2%，高于全国1.1、全省0.2个百分点。

　　4、2月，浙江公布《2021年浙江省人口主要数据公报》，2021年末,浙江省常住人口为6540万人，较2020年增加72万人；2021年末杭州常住人口为1220.4万人，较2020年的“七普”数据新增26.8万人，城镇化率为83.6%；

　　5、2月10日，《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》发布，主要住房建设与发展目标确立，要求适度控制非住宅开发体量；

　　9、4月19日，杭州市发展和改革委员会透露，杭州市城市轨道交通第四期建设规划环评“已获生态环境部批复”，建设规划即将报送国家相关部委审批；

　　11、5月17日，杭州市从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控；

　　12、5月20日，市场报价利率（LPR）为：1年期市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点；

　　13、5月，《2022年度杭州市经营性用地出让、收储和做地计划》由市政府发布实施。根据“三个计划”，全市2022年度经营性住宅、商服用地计划出让15782亩，工业用地计划出让10490亩，均与去年基本持平。杭州市坚持“房住不炒”定位，延续去年住宅用地供应力度，2022年计划出让住宅用地11741亩；

　　15、6月5日，杭州市人民政府于近日印发了《杭州市贯彻落实国务院、浙江省扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案》。包括财政支持、金融支持、扩投资、促消费、稳外贸稳外资、保产业链供应链稳定、保粮食能源安全、保基本民生等方面，总共52条。

　　17、6月13日，从杭州市规划和自然资源局了解到，新版《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，1、杭州市最低补偿建筑面积不小于48平方米；2、明确作出房屋征收决定的市或者区、县（市）人民政府有条件的，应当安排为现房，被征收人是高龄老年人等特殊群体的，同等条件下予以优先安排；

　　19、7月，杭州出台三孩家庭住房公积金优惠政策，三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金的，额度可按家庭当期最高限额上浮20%确定；三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定；

　　20、9月，中国人民银行、银保监会：人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房利率下限；

　　21、9月，财政部：对居民出售自有住房并1年内购房的售房已缴个税予以退税优惠。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；

　　22、9月2日，富阳发布了《富阳出台“聚力人才招引助力产业强区”的若干意见》，其中对在富阳置业的购房者有了新的利好；

　　24、9月28日，萧山出台“创新驱动转型、人才引领发展”专项行动的若干意见，其中明确提出支持刚性和改善性住房需求；

　　26、10月，杭州住房公积金管理中心发布关于下调首套个人住房公积金利率的通知。从10月1日起，杭州住房公积金管理中心下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。；

　　27、11月23日，人民银行、银保监会23日公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展；

　　28、11月28日，证监会“新五条”决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等五方面内容；

　　29、12月14日，《扩大内需战略规划纲要（2022–2035）》发布，明确“促进居住消费健康发展。坚持「房子是用来住的、不是用来炒的」定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。”

　　30、12月15–16日，中央经济工作会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　1、2022年全年，杭州市区成交土地206宗，出让土地总面积约685.9万平方米，土地出让金约2126亿元。

　　2022年全年，杭州市区成交土地（商业用地、住宅用地）共206宗，出让土地总面积685.9万平方米，规划总建筑面积1513.5万平方米，土地出让金2125.86亿元。其中，131宗土地为涉及宅用地，75宗商业用地。土地出让情况详见表2–1。

　　数据口径说明：包括上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、临平区、余杭区、萧山区、钱塘区、富阳区、临安区，不包括周边县市。

　　2、2022年全年，杭州市区涉宅用地出让规划建筑面积1159万方，总量与2017年大体持平。

　　2022年，杭州市区涉宅用地成功出让规划建筑面积1159万方，环比2021年减少了32个百分点，与2017年涉宅供地大体持平。历史地看，2022年宅地供应量是近4年来最低的。

　　但从当前杭州新建商品住宅存量处于历史低位，目前的涉宅用地的供应量并不能充分缓解当前楼市供不应求的火热局面，库存反弹依旧较为温和，仅从楼市供需关系来看，宅地供应似仍存在一定的需求缺口。

　　2022年，从杭州市出让商业用地规划建筑面积分布来看，2022年供地规模大幅萎缩，仅为354.8万方。历史地看，2022年杭州商业用地的新增供应基本处于近年来的低谷。总体来看，当前商业地产库存较住宅依旧严峻，据杭州住保房管局数据，当前全市商业地产可售套数大约为24万套左右，较2021年底增长9万套上下。

　　4、2022年全年，杭州主城八区涉宅用地平均楼面价16514元/平米，平均算术溢价率4.83%。

　　2022年，杭州市涉宅用地进行了4次“集中出让”，分别是4月、6月、9月、11月，适度突破了2021年自然资源部要求的每年3次“集中供地”。

　　数据口径说明：包括上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、临平区、余杭区、萧山区、钱塘区，不含富阳区、临安区及周边县市。

　　4月份，杭州市根据自然资源部要求，进行2022年首轮“集中供地”，大幅增加了土地挂牌，供应体量显著高于2021年10月、12月的规模。成交结果差强人意，除多家城投入市拿地外，仅1宗涉宅用地终止或流拍，但溢价率持续下行，成交涉宅用地平均算术溢价率仅为3.4%，涉宅用地平均楼面价14642元/平米。

　　6月份，杭州进行了2022年第二次“集中供地”，本次“集中供地”体量较4月“首次供地”小，地块优质程度也不如4月，本次出让，城投相关拿地12宗，占比27%；相比4月首次出让，城投拿地11宗，占比18%，土地市场低迷渐深。

　　9月份，杭州进行2022年第三次“集中供地”，土地挂牌环比6月第二次“集中供地”继续萎缩，环比建筑面积供应缩量38.3%，体量大体略高于2021年10月的规模。总体成交结果差强人意，多家城投入市拿地共5宗；另外，平均算数溢价率持续下行，成交涉宅用地平均算术溢价率仅为5.1%，受供地结构影响，优质地块供应占比较高，外围城区供应萎缩或无供应（萧山区、临安区、富阳区无挂牌），涉宅用地平均楼面价20741元/平米。

　　11月份，杭州市进行2022年第四次“集中供地”，土地挂牌8宗，为今年前三次“集中供地”以来最少。总体成交结果差强人意，平均算数溢价率持续下行，成交涉宅用地平均算术溢价率仅为8.44%，受供地结构影响，涉宅用地平均楼面价19922元/平米。

　　整体来看2022全年杭州涉宅用地平均楼面价16514元/平米，平均算术溢价率4.83%，较2021年的18.1%下滑明显。

　　宏观地看，杭州新建商品住宅库存仍处于历史低位，且去化顺利，因此总体开发商内在补仓意愿仍较强。如2023年房地产金融层面进一步宽松，则该强烈的补仓意愿可能将有效展现。

　　2022年，从杭州市出让涉宅用地规划建筑面积分布来看，大体延续了近年来“余杭区–萧山区–主城区”“三分天下”之势，主城区出让涉宅用地占比37.9%；萧山区涉宅用地出让占比20.0%，余杭区占比25.1%。

　　成交套数来看，2022年全年，杭州市区新建商品房（住宅及商业）（市本级主城区及萧山区、余杭区、临安区、富阳区，不含其他周边县市）成交97032套，同比下降53%，成交量为近8年之最低。

　　究其原因，2021年Q4以来，全市新房库存不断走低，处于历史低位，尽管在开发商高周转、有关部门高速网签下，但总体供应仍相对严重偏低，致使成交无法走高，只能低位运行。

　　2、市区新建商品住宅（不含保障房）供需关系依旧较为紧张，全年新建商品住宅供应97527套，去化78592套，理论现房库存增加18935套。

　　供需套数来看，2022年全年，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供应97527套，同比2021年减少31.0%，供应增速明显下滑；成交78592套，同比2021年减少55.3%，成交同比大幅萎缩。

　　2022年全年，杭州市新建商品住宅供应萎缩明显，同时随着部分城区去化出现困难，导致全市理论新房库存有所抬升。

　　分城区来看，2022年，新建商品住宅主城区新增供应79438套，网签成交79166套；萧山区新增供应16273套，网签成交11877套；余杭区次之，新增供应17434套，网签成交14830套。

　　从成交结构来看，外围城区已经成了几乎绝对助力，萧山区、余杭区，乃至于富阳区，皆呈现供需两旺的局面，成交外扩态势极为明显。

　　4、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，180平米以上成交占比上升明显，90–120平米且占比最大。

　　从成交面积段分布来看，2022年杭州新建商品住宅成交可谓是发生了深刻的变化，90平米以下占比为4%；90–120平米占比最高，达到35%，但同比2021年下降了11个百分点；120–140平米占比32%，同比2021年上升了6个百分点；140–180平米占比13%；180–220平米以上占比7%；220平米以上占比8%。

　　与2021年相比，120平米以下占比继续缩水，120–140平米面积段占比上升相对明显，180以上更是明显占比上升，杭州新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势。

　　从成交总价段分布来看，2022年杭州新建商品住宅成交中，总价段的分布变化同样发生了深刻的变化，160–240万占比尽管依旧最大，但占比已经从2021年的34%回落到18%，占比下滑显著；240–320万占比17%；320–400万占比为15%；400–500万成交占比为16%；500–600万与600–800万成交总价段占比相近，分别为9%、8%；800万以上占比10%。

　　总体来看，新建商品住宅总价段上升趋势较为显著。尤其表现为240万以下占比大量萎缩，320万以上总价段占比全线万以上中高端物业的成交占比上升明显，高总价商品住宅需求上升明显。

　　2022年，杭十区商办及酒店式公寓新增供应22067套，去化18440套，供销比较2021年的0.91明显上升至1.20，总体供大于需，去化情况仍然总体不乐观的表现。

　　分城区来看，2022年，杭十区中，商办及酒店式公寓萧山区新增供应最多，达4838套，网签成交3123套；余杭区次之，新增供应1057套，网签成交1078套；临平区新增供应4090套，网签成交1075套；上城区新增供应3534套，网签成交2938套。

　　总体来看，作为房产类型的酒店式公寓在杭州仍处于供应水平较高的品种，新增供应及库存相对较大、去化和二手流通性相对一般，依旧是该房产类型的主要特点。

　　8、从全市库存情况来看，2022年杭州主城八区新建商品住宅库存依旧处于低位，但抬升之势已经显现。

　　从杭州新建商品住宅库存数据波动来看，2022年狭义存量触底反弹，且存量反弹并非因为网签限制所致，属于线以来首见。不过，尽管狭义存量出现反弹，新建商品住宅中签率有所小幅上升，但总体去化水平依然处于高位，去化难度不大。

　　注意：因缺乏起始值等数据，全市存量计算仅为估算，仅保证曲线走势大体准确，无法保证数据绝对值精准。

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