2023年关于深圳楼市的5大预判！

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　　这一年，全国出了超1000多条宽松救市政策，效果不尽人意。这一年，全国各大城市房价集体缩水，个别项目价格“腰斩”。这一年，我们经历一轮轮反反复复的疫情，最后一个月集体进“ 圈”。不管好与坏，总之，2022年即将要过去了。说回我们扎根的深圳。作为亲历者，我见证了很多艰难时刻。新房打折卖不动，二手房甩卖无人问。倒不是大家不看好深圳了，而是信心太差了，需求还在，但不急迫。年底两个月，上面出了不少挺楼市举措，我们看到全面放开，看到金融16条，看到四箭齐发，看到再提房地产是支柱行业……大家对政策的态度，像极了 了的心态。刚开始觉得，嗯，利好来了，活过来了。到了晚上，冷静下来想想，光嘴嗨有啥用，又不来点实际的。

　　信号是好信号，但折腾了一年的市场、折腾了一年的老百姓，没那么快缓过来，要时间。具体到大湾区，佛山放开限购，东莞取消限购。深圳、广州，毕竟是一线城市，调控政策牵一发动全身，不敢贸然有大尺度放松。老三老四，没那么多包袱，扒开限购的束缚，说明啥？真熬不下去了。成交跟不上，地也不好卖，财政缺口大窟窿。我们写文章、做直播，一直跟大家强调，政策底不等于市场底，做决策要尽可能理性判断。如果觉得把握不准，欢迎找大象咨询。基于近期高层的重要讲话，明年的重点是发展经济搞钱，扩大内需，提振消费。什么是内需？房地产就是最大的内需。房地产是国民经济的支柱，说白了我们撑经济的柱子太少了，所以房地产这根柱子不能倒不能拉垮。搞钱要紧。我们对明年深圳楼市有几点预判：

　　预判1：2023年的主旋律——止跌、回暖根据克而瑞的预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。

　　13万亿的市场，相当于美国的二分之一，日本的十分之一。虽然不及18万亿的巅峰，房地产仍然是中国最大、最重要的行业之一，未来充满着无限的希望。市场有周期，有波动，是正常的，符合经济发展规律。2023年楼市一定好过2022年，止跌，回暖，将是主旋律。至于具体时间表，明年上半年——止跌，明年下半年——回暖。这里说的，止跌，回暖，不等于触底反弹，不要心存幻想，还会再次上演2019-2020年的“狂热行情”。

　　预判2：市场分化深度加剧，别幻想普涨行情明年的市场，一定会是深度分化的市场，不存在普涨行情。

　　普涨行情的基本面没有。核心地段、核心资产，在这一轮行情会率先起势。但要注意，行情不会像涟漪一样，一圈圈往外延续、传导。局部兴起，然后很快戛然而止。有一种想法很危险，最近有人问，明年深圳起来了惠州、中山，是不是日子就好过一些了？千万别幻想，深圳行情起来了，会带动周边的惠州、中山跟着一块涨。纯自住，没什么好说的，怕就怕头很铁的，寄希望买了会涨，奔着投资去的。

　　远的不说，就说近的，佛山、东莞。广州偏一点的区，像花都、从化、增城没限购。深圳会不会松，这是很多人关心的问题。实际上，虽然没有所谓的喊话松绑，其实松绑限购已经在执行。前段时间，我们写过文章分析，深圳首个住宅新盘放开限购，不需要名额就能买。单身公寓的地块性质，白纸黑字写的居住用地，既然这个口子已经撕开了，难道不考虑其他单身公寓的感受？如果说，担心商品住宅放开限购，会引发楼市地震。那么，放开像单身公寓这类“小众”的，影响有限，还能激活存量交易，释放改善换房需求。这里，不妨再大胆预判，成交量一直不温不火的东部，限购意义不大，还有必要盖着这层“遮羞布”吗？

　　预判4：参考价松动，按成交价或评估价放款这不是空穴来风，最近广州已经有几家银行，办理二手房不看指导价，而是以成交价或者评估价，看哪个更低，作为放款依据。

　　广州二手房参考价是2021年8月31日公布的，一个月前，银行个贷经理还表示，严格执行二手房交易参考价。比如说，这套房子，指导价是200万，评估价是205万，成交价是210万。那么银行放款额度最多就是205万的七成。有人可能会说，深圳不是有很多二手房成交价比指导价还低吗？实际上，我们在新闻上看到的只是个案，这类个案通过媒体的聚焦报道，很容易被放大。在西部板块高出指导价的房源，仍然是主流。说什么不重要，看他做了什么。官方有没有发不重要，重要的是银行会不会按实际成交价或者评估价放款。买房，大多数人都要东拼西凑借钱，能问银行多贷一点，减轻一些压力，难道不好嘛？

　　预判5：新盘折扣缩小，二手笋盘减少撇开大环境不说，今年对刚需、改善、顶豪买家来说，确实是利好年。

　　买新房，折扣多，折扣力度大。以前根本不愁客户的前海，新盘都在打折，关键是折扣力度很带劲。俗话说，买的没有卖的精。市场稍微出现回暖苗头，开发商迅速调整营销策略，收回折扣，要么折扣力度缩小，要么限制时间多。买二手房，笋盘房源多，议价空间大。业主着急卖房的，砍价砍个几十万，甚至上百万，都有得谈。这种情况预计会持续到明年一季度，最晚到明年二季度。一旦利好被市场充分消化后，开发商、业主可就支楞起来了。以上，就是我们对2023年深圳楼市的5个预判，希望计划明年买房的朋友，一切顺利。

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