深圳楼市：房产小白该如何最快学会房产底层逻辑！

巨星陨落！彭士禄院士逝世 核动力专家、中国工程院院士彭士禄，因病医治无效，于3月22日在京逝世，享年96岁。彭士禄是革命先烈彭湃之子。 彭士禄，1925年11月18日出生，广东省海丰县人。1956年毕业本站

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　　会员提问：五哥，你好，带一个孩子，考虑到龙岗坪山的房子离工作地点较远，想购买一套罗湖的小三房，请问140万首付能不能够上？有没有什么推荐？

　　五哥：你好，首付140万可以购买总价380-480万的楼盘，可以上车罗湖的小三房，罗湖的教育和城市面貌都在提升之中，很有发展前景，可以考虑的片区包括：东门、人民南、黄贝岭、湖贝、翠竹、莲塘、新秀、春风路、向西村，其中湖贝、黄贝岭值得关注。

　　五哥：你好，房地产既普罗大众、也可以获得稳定可观收益的投资道路、再者掌握了基础的相关原理，就拥有绝对的认知优势。投资关键是找到本质，找到逻辑。实际上，大家很难看到关于用房地产赚钱的经验介绍，这关键在于房地产的底层逻辑是经济学，是国家的货币环境和城市化进程。所以第一步是理解房地产的经济学原理。之后建议使用杠杆，尽力贷足每一套房产。选筹正确，贷足，是房产投资的正确路径。所以还需要理解城市的运转逻辑，比如分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估房产的价值。最后，融资是门技术，但只要找到投资入门的逻辑，一切问题都会迎刃而解。

　　会员提问：五哥，你好，我要买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

　　五哥：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会变化。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来一定的空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来价值，因此我们要关注政府规划。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有浮动，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

　　会员提问：五哥，你好，已婚，在深圳已经有两套房子了，没有购房资格了，有朋友建议我在沈阳投资，我很犹豫，房产投资整体还是比较集中在南方，请问可以投资沈阳吗？

　　五哥：你好，关于要不要投资沈阳的问题，有三个方面的建议：1.心态上，不应该畏惧这件事。相对东北来说，南方环境带给买房人的经验、资金、议价能力都是有优势的，东北营商环境如何暂且不论，把跑盘、打通销售、中介、信货渠道、谈价、说服家人这些步骤做好，就不存在其他大的问题。2.投资要在数据基础上做好价值判断，包含热点城市和板块数据跟踪分析、信货金融杠杆友好度分析、城市规划分析、库存及二手成交情况定期跟踪、城市经济、人口基本面分析、城市话语权和虹吸能力分析等方面。3.沈阳优缺点分别是：优势在于能以租养贷、地铁畅通、首付比例低、多套并发信贷支持，劣势在于横盘风险大、人口流出多，国企转型能否成功也存在疑问，建议谨慎投资。

　　会员提问：五哥，你好，在向西村金鼎大厦有一套三房，总价大概是500万，目前存款150万，月收入6万，想买一套有优质初中学位的房子，请问向西村的房子有保留必要吗？换房有些什么方案？

　　五哥：你好，向西村是早期深圳之一，以休闲娱乐为主，有较多消费场所，金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘，租金回报率很高，向西村的城市更新项目五年内不会有进度，向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质，同时缺少根本性的产业升级，种种因素叠加下，向西村的楼盘只适合自住，升值空间较小。针对买房者的情况，可以有两种选择：1.抵押，融资空间在300左右，再买一个初中学位，选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑；2.出手，可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房，福田南山的很多优质学位都可以选择，综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买

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