北京楼市现状及未来走势分析

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　　北京推行“317”政策已三年，这三年来，调控政策是否已取得成效?2020年初土拍市场的火热，是否代表北京市场即将迎来新的变化?下面将从市场的现状入手，结合近期楼市动态，理性探讨2020年北京楼市的变化，并根据多项客观数据，合理推断北京楼市未来走向。

　　2008年至2016年，北京住宅新房市场以三年为周期，呈现了明显的周期特点，即政策刺激去化，周期末可售存量面积约比期初降低40%。2014年至2016年间，新房市场容量仅为600万㎡左右，新房供应不足，致使房价一路攀升。

　　2016年底，中央经济工作会议首`次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年3月，北京即开始实行严格的限购限贷政策，北京土地市场开始大量供应限竞房与共有产权房土地，供应持续放量，库存一路攀升，此前的三年周期自此不再。

　　受到供应量的直接影响，2017年-2019年，北京新房整体成交价格稳定在48000元/㎡，其中，限竞房因供过于求，2019年价格同比下降2%，均价46741元/㎡;政策性保障房价格始终维持低位;由于供应量减少，不限价商品房2019年价格同比上涨8%，均价58635元/㎡。这种结构性差异直接导致了新房整体价格的平稳。

　　2016-2017年间，由于新房供应不足，大量购房者流入二手房市场，此区间内的二手房成交套数显著偏高。2017年开始，北京市场容量已稳定在18万套左右，新房二手房套数比约2.5。

　　根据2019年土地出让情况及新房市场稳定的容量预判，供应充分、去化压力的竞争态势将持续至2020年下半年。

　　近三年来，伴随北京轨道交通与产业园区的外延，人口逐步外溢，以此出现了若干新重点区域组团。如地铁8号线沿线概念的瀛海区域，新机场线号线号线沿线的亦庄、台湖、北七家区域等，产业发展带来的新热点区域则以石景山古城和亦庄新城为代表。

　　热点组团形成了规模化的效应。2019年北京楼市前10热门板块成交额高达1350亿，占北京市场总额的51%。

　　自2017年开始，北京新增供应呈现泛五环化的显著特征。由于五环内土地供应极少，近三年来新增土地供应以限竞房为代表多集中在5环-6环之间，新增供应规模占比56.5%，成交规模占比59%。

　　由于三年内泛五环供应量极大，五环外存销比大幅提升，普遍高于5环内8-17个月，同区域内大量限竞房产品集中入市，使得区域内竞品失去价格差异，在市场竞争极为激烈的情况下，部分开发商在限价范围内采取降价措施加快去化。

　　由于限竞房多受到70/90政策限制，近三年来，市场新房住宅面积集中在70-90㎡，首`次改善产品则集中在110-120㎡，传统低密度别墅产品。

　　在面积限制下，功能性成为市场产品主流。90㎡产品大多为小三居户型，110-120㎡的传统三居面积则转为四居功能户型，在强功能趋势下，市场产品的套均面积持续下探。

　　尽管平层90㎡面积段产品短期供应量较多，19年供求比1.5为各面积段最高，但19个月的存销比仍为正常水平，长期去化压力不大。

　　分环线环内各面积段存销比均较低，去化压力小;5-6环之间各面积段存销比存在显著差异，120-144㎡以上存销比18个月，去化压力较大;六环外120㎡以上存销比均高达27个月以上，整体去化压力较大。

　　目前，北京区域别墅市场集中在中央别墅区，成交额占别墅市场总额的35%。市场主流产品为800-1500万的首墅和1600-2000万再改墅。

　　1月6日，为降低中小及民营企业融资成本，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元，旨在有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

　　为了缓和疫情对经济的影响，2月3日，中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，2月4日开展5000亿元逆回购，两日投放流动性累计达1.7万亿元。

　　2月20日，1年期LPR报价下降10个基点至4.05%，5年期LPR报价下调5个基点至4.75%。

　　3月16日，央行再度实施定向降准以支持实体经济发展，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

　　货币政策宽松的目的在于拯救实体经济，尽管近年来我国已出台多项政策防止大水漫灌房地产，但整体环境的宽松必将导致部分资金流向房地产。

　　受疫情影响，房地产开发商工程建设与线下销售均遭遇巨大打击，房企资金压力空前。为此，全国已有超过60个城市出台边际性宽松政策“救市”，其政策多围绕税费、土地出让金等做文章，譬如延长或减免开发商的缴税、放宽预售条件、延长公积金期限、延期或分期缴纳土地出让金等等方面，意在缓解房企资金压力。

　　2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产平稳健康发展的意见》，其中包括住房公积金额度由45万上升至50万元;缴存职工首套最低首付比例由30%下调为20%;大力推广住房公积金组合业务;免收抵押登记费用。与多数城市的宽松政策不同，该文件首`次试图在需求端放松调控，但文件发出后即被撤回。

　　3月2日，广州发布文件宣布商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象，但第二日即被叫停。

　　3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，通知内容为本地户籍限购第三套房、新出让住宅土地取消预售制度。

　　从驻马店与广州文件的撤回中可以看到，“房住不炒”依然是国家对于房地产不可动摇的方针态度，各地救市的核心应当是边际性放松缓解短期压力，而非肆意放开导致房价大幅波动。

　　在本轮调控中，多数一线城市均无明显动作，结合二三线城市的调控力度，在“房住不炒”的大方针下，一线城市未来全面放开调控机会渺茫。

　　1月29日，北京市住建委发布通知，北京全市房屋建筑和市政基础设施工程不得早于2月9日24时开工。1月31日，北京市政府发布推迟复工时间的通知，北京市行政区域内非必需行业2月10日开始复工。因此，我们选取2月10日作为重要的观测节点，以判断疫情后的市场成交水平。

　　从2020年周度新房住宅与供应情况表中可以看到，1月20日-1月26日期间，市场成交量开始骤减，原定春节假期期间市场成交量为0，假期后一周成交套数仅为36套。2月10日开始，线下销售陆续采用网上看房、预约到访售楼处等途径恢复服务，春节与疫情期间受限的需求开始涌现，市场成交缓慢恢复，并逐渐与去年成交量齐平。2010年2月10日至3月15日，北京市场共成交2008套，去年同期数据为1844套，已实现小幅反超。

　　截止3月15日，北京2020年1-3月的新房住宅累计成交4804套，比去年同期同比上涨3.4%。需要注意的是，春节期间的成交量主要受线天，今年受到推迟复工影响，大部分人的假期时间为1月24日-2月9日，累计17天，考虑到实际假期时间的影响，2020年一季度的整体成交量是显著优于2019年的，预计二季度新房市场仍要持续升温。

　　由于新房多为期房预售，购房者看房行为集中在开发商线下售楼处与样板间，随着线下销售恢复，新房成交得以迅速恢复。二手房成交过程中，实体房屋看房是必不可少的环节，但防控要求下，各小区均严厉控制出入人口，直接阻碍了二手房买卖双方的市场行为，大批二手房中介在此期间更改业务方向转为新房销售。

　　而另一方面，由于部分开发商在疫情期间为了促回款推出了多项优惠活动，加之疫情影响下部分购房者的购房观念发生改变，购房者更多转向了新房市场。

　　2020年2月10-3月15日期间，2020年二手房累计成交6228套，尽管2月10日复工后成交量和带看量均有所回升，但相较2019年同期的13242套成交量已是腰斩式下降，下降幅度高达53%。

　　截止到3月15日，北京1-3月二手房累计成交15080套，同比下降37%，二手房与新房成交比为3.4，二手房市场被新房市场严重挤压。

　　截至3月15日，除去2宗共有产权房用地，2020年北京已成交住宅土地14宗，其中含不限价土地12宗，限三年来北京土拍市场的成交记录。

　　在12宗不限价土地中，除了4宗仅一家房企报名的地块以底价成交，其他8宗多以高溢价率成交，其中绿城台湖地块溢价率高达50%，并包含7%的自持面积。

　　结合上文所述的北京市场现状与一季度成交土地的性质，我们可以认为，限竞房已经完成了调控市场供应与房价的历史使命，为了进一步平衡供需结构，不限价商品房已开始回归。2020年下半年开始，伴随着一季度拍出的不限价商品房的入市，与其同区域的存量限竞房将以绝对的价格优势迎来市场机会。

　　西部片区由古城、五里坨、龙泉、永定四大板块组成。2019年1月至2020年3月，区域内累计供应5989套，成交4922套，剩余可售存量5555套，其中，龙泉和永定板块由于地段相对偏远，且区域利好消息较少，去化压力极大。

　　今年初，古城板块不限价土地成交可售楼面价已突破7万，拉大了区域内上下游板块的价格梯度。目前，五里坨与古城成交金额相差约1.5万，在古城不限价商品房入市后，价差将进一步拉大，五里坨板块有望凭借较大的价格优势迎来市场机会。

　　西南片区由青龙湖、良乡两大板块组成。2019年1月至2020年3月，区域内累计供应2332套，成交803套，剩余可售存量2138套，其中，青龙湖板块由于新增供应量较大，可售存量压力极大，良乡板块整体成交量与可售存量绝对值较小，去化压力相对青龙湖较小。

　　西南片区配套相对弱势，其上游是花乡板块，花乡板块内包含三个限竞房新房项目，主力户型为90㎡面积段的刚需户型，因此西南片区的刚需面积段需求将被上游大量分流。此外，2019年，花乡拍出的造甲村地块，容积率2.8，可售住宅楼面价为73393元/㎡，将分流西南片区高端住宅需求。

　　东南片区由瀛海、亦庄、台湖、通州四大板块组成，2019年1月至2020年3月，区域内累计供应5738套，成交4411套，剩余可售存量6349套。其中，亦庄板块由于同区域内集中供应了大量限竞房项目，去化压力极大。通州情况较为特殊，一则区域利好下土地供应极少，二则双重限购要求限制了短期内的去化，新房市场从长期看并无压力。瀛海和台湖两个交通沿线利好区域则有望在东南片区脱颖而出。

　　瀛海板块多个项目归同一开发商所有，未来去化将保持平稳状态。台湖地块由于绿城入驻，区域内存量限竞房项目迎来利好。

　　北部片区由永丰、沙河、未来科学城三大板块组成，2019年1月至2020年3月，区域内累计供应5022套，成交3239套，剩余可售存量2344套。由于海淀区互联产业密集，教育水平拔群，区域需求旺盛，加之近年来供应总体呈紧缺状态，因此北部片区整体去化压力均较小。

　　今年初永丰西北旺地块成交可售楼面价突破了区域2019年成交均价(55556元/㎡)，整体区域价值将得到进一步的提升。

　　东北片区由高丽营、后沙峪、孙河三大板块组成，2019年1月至2020年3月，区域内累计供应4136套，成交2804套，剩余可售存量5062套。区域内多以改善、高端住宅为主，其中，高丽营在地理位置上受孙河与后沙峪板块拦截明显，整体去化压力较大。

本站　　上周，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵

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