中国楼市有哪些危机要注意

近日，沈阳发布《沈阳市支持小微企业和个体工商户应对疫情影响纾困解难若干政策措施》，全力帮助小微企业和个体工商户渡过难关。据介绍，该措施共12条，执行时间为自发布之日至2022本站

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　　一般在买房过程中，大部分购房者会选择买房，这就关系到房贷收入比，简单来讲，房贷收入比就是购房者每个月的月供和实际收入的比率，比如每月还房贷

　　按照国内商业银行的规定，为了保证自己的风险，会根据借款人的收入限定较高的额度，要求借款人月房贷月供不得超过月收入的50%，这就是借款人的较高警戒线。

　　房贷收入比被世界银行和西方国家普遍认可，被认为是对房价高低进行判断和对居民住房购买与支付能力进行测量的*重要的指标。

　　知名经济学家巴曙松几天前在博鳌地产论坛上指出，中国的房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右，而中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本房价泡沫时期的水平。

　　巴曙松预测，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

　　新增房贷销售比是某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模的比值，也就是所谓的交易杠杆，衡量的是市场的承载能力。

　　美国次贷危机发生前，也就是2007年的峰值是52.6%。数据显示，2015年我国新发放规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。

　　巴曙松指出，50%左右的交易杠杆很可能是比较高的水平，因为从国际经验对比来看，美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机，这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步逼近这个边界。

　　但也有专家表示，中国房地产市场的杠杆率并不高。中信证券陈聪指出，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业）超过18万亿元，即便按照*保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。也就是说，全国平均来看，100万的房子，*多只有12.9万的按揭和公积金没有偿还。

　　这两者的观点核心差异在于，巴曙松强调的是房贷相对于收入的压力，而中信强调的则是不动产的价值；双方衡量标准不同，得出结论也不同。但《真话财经》认为，双方的观点都应该纳入考虑，房子是消费品，同时也是*品。

　　不论如何，可以肯定的一点是，中国房地产市场，尤其是新增商品房已经存在杠杆较高的情况，未来继续加杠杆（比如降低*之类的措施）的可能性较低。

　　房贷GDP比就是房贷总额相较于GDP总量的比例。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷GDP比在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，有人预测2016年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。

　　在《线%或许还存在一定的低估。大家都知道，目前中国经济处于近年来*困难的时期，处于L型发展趋势的底部，GDP增速有可能继续走低。与此同时，房地产市场继续火热，因此房贷GDP比将会呈现加速上升的趋势。

　　GDP的比值，也就是居民杠杆率。这个数值近些年增速惊人，从2005年的17.1%增至2015年的39.9%。与此同时，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国的水平低于发达国家，但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比，已经属于比较高的了。

　　年9月，美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元*达成协议。之后一年时间里日元对美元*一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。

　　年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

　　100万亿日元，较后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”，日本就此进入“失落的十年”。

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