数据分析2022年青岛楼市真实情况结果出乎意料

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　　虽然2022年已经过去了，但是关于房产的争议却没有停止，也是从2022年开始买房，房价，房地产成了一个很有争议的话题。问大家一个问题，在网上都不看好买房的年份里，你知道2022年青岛楼市真实情况怎么样吗？是不是房子真的没有人买了。

　　大家好，我是大海青岛，经常看我视频的朋友都知道，我对楼市的分析一直都是客观，真实，理性的。今天这个视频主要是让大家看一下2022年青岛楼市的真实情况，让大家看看青岛真实的楼市行情是不是真的像网上说的房子不能买了，没人买了，然后我们再展望一下2023年的青岛楼市，最后给大家一些在青岛购房的建议。

　　为了能够让视频内容更加的通俗易懂，所以在讲述的过程中能用数据说话的情况下我会尽量用数据说话，最后也希望今天的视频内容能帮助到那些关心关注房地产市场发展和有购房需求的朋友。

　　首先，我们先看一下2022年青岛新建商品房住宅的成交数据，2022年1月到12月青岛全市新建商品房住宅成交了116988套,同比2021年住宅成交量128254套下降了8.8%，全年新房成交均价约为15378元/平米，同比上涨1.51%，整体来看2022年的青岛新房市场还是比较“稳”的，房地产市场也并没有人们想象的那么“凉凉”!

　　回顾整个2022年对于中国楼市来说,都是不平凡的一年，一方面是楼盘停工烂尾负面情绪不断，房企债务危机频频出现，甚至有一段时间刮起了“断供风波”，所以青岛楼市能有这个数据还是比较好的。这些数据的背后也是从今年5月份开始的从中央到地方的各种楼市支持政策，放开限购限贷，降低银行利率，提高公积金额度，契税补贴等各种政策支持。

　　看了这个数据以后我发现一个问题，不知道你有没有注意到，成交量下降了，但是均价上涨了，为什么会是这样！不是房子没人买了吗！青岛房价下降了吗！为什么会是这样一个数据！难道是我的数据错了！但是这个数据来自于青岛网上房地产，所以数据肯定是没问题，那为什么会这样呢！看完下面这组数据也许你就明白了。

　　这是青岛2022年全年销售金额排名前20的楼盘，通过这些数据可以看出2022年青岛新建商品房住宅成交金额排名前12的单盘，其中除了以后城阳的一个西海岸的，其余项目全是青岛主城区的，而且崂山区的项目最多，7个，视频说到这里你是不是也就明白了我们刚才的疑问，为什么2022年成交量下降了，房子均价上涨了。

　　如果你还不明白，我说的就再直白一些，受房地产市场影响2022年城阳黄岛即墨胶州等这些地方的房价可能是下降了，但是青岛主城区的成交量和成交价却影响比较小，尤其是崂山区这几个价格非常贵，海信君澜六万多，银丰玖玺城六万多，鲁信这个海曙云霞，一套1.3，1.4亿，在青岛属于豪宅中的豪宅。

　　虽然主城区市北和李沧市也有个别降价楼盘，但毕竟只是少数，所以是青岛主城区项目拉高了青岛均价。由此可见青岛楼市的分化是非常明显的，配套齐全、有人口支撑的青岛主城区十分稳定，受全国房地产市场不景气的影响比较小。

　　而且还能看出来的是，当房地产市场不好的时候影响最大的是刚需购房人群，而对于改善性的购房需求影响比较小，如果话说的不好听一点就是有钱人依然在买房，而普通老百姓在观望的，话虽然不好听，但事实就是如此。但其实现在买房的也是对的，在观望的也是对的，为什么买和观望都是对的呢！

　　这其中的道理就是有钱人买的都是买的好地段，配套全或是有学区的房子，这些房子因为稀缺所以保值增值性比较好，受房地产市场形势影响比较小，而这些楼盘大多都是热门楼盘，不用担心会不会降价的问题，所以虽然房地产市场不景气但是这些有钱人买房依然是对的，有一点你要明白，有钱人之所以能变成有钱人不仅仅只是运气，更多的是实力，所以不能用普通人的认知去看他们。

　　而我们这些普通大众则不一样，因为买房的预算有限，所以买房时比较注重房地产市场的变化，再就是因为预算有限，所以选择楼盘往往不是那些稀缺地段也不是热门楼盘，导致楼盘选择性较多，也正因为同质楼盘较多，客群又因为市场原因减少，所以为了抢夺客户导致楼盘有了大幅优惠活动或降价，而中国老百姓的习惯又是买涨不买跌，所以也导致这些楼盘受市场影响比较大。

　　从图中我们可以看到，成交最多的是100平到120平的，占比37%，其次是120平到150平，占比30%，的占比都在10%一下，也就是说目前最受欢迎的面积段是100平到150平，总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点，房地产市场正在持续向改善已经改善以上的市场靠拢，也直观反映出了整个市场购房群体的特点。

　　在我之前的视频里也提到过，现在开发商已经把刚需放弃了，因为现在开发的面积绝大多数都是105平以上的，100平以下的户型越来越少了，对于那些实力有限而有购房需求的人来说不得不去考虑二手房了，其实放弃刚需的不是开发商而是房地产市场，开发商得产品都是以市场需求为导向的，也许是我们国家房地产经过20多年高速发展以后大多数家庭都已经买了房子。

　　随着这些年经济的快速发展，市场需求的提升，当年那些买了房子的人为了改善居住环境和改善居住面积而再次买房，所以这些人成了当前房地产市场购房的主力人群，而这些人往往都有一定的经济实力，对面积的需求也从小到大，所以才出现了当年最受欢迎面积段变成105到150的现象。

　　而且看了这个数据我还想到一个现象，就是在网上不能说房地产好，或房价涨，只要说对房地产有利的就会有人喷你，为什么会有那么多看空房地产看空房价的，一方面是自媒体为了流量刻意带节奏，另一方面是疫情三年很多很多人的收入受到影响，经济形势不好再加上房地产不景气导致房地产上下午企业受影响降薪，裁员，失业，在这种形势下国家和地方政府各种房地产救市政策密集出台，于是房价成了很多人的情绪宣泄口。

　　现在网上有很多很多看空房地产的言论，甚至有些言论是非常极端的，其实你如果仔细看看那些言论，其中有很多人都提到的一点就是现在经济形势不好，再加上疫情原因让很多人的收入受到影响，所以没有去钱买房，所以很多人就有了情绪，在网上宣泄自己对房地产和高房价的不满。

　　而我们通过刚才买房最多的面积段100到150可以看出网上那些看空房价看空房地产的人可能都是不需要买房子，或买不起房子的，而买不起房子的人即使房价从300万降到250万他们也不会买，因为他们差的不是那50万，差的是那250万。

　　据卓易数据统计，青岛主城区新建商品住宅的去化压力相对来说是比较小的。据统计，崂山区的去化周期为19个月，原市北区的去化周期为10个月，老四方的去化周期约为18个月，李沧的狭义住宅去化周期也只有16个月。“从这个数据来看，未来主城区的房子库存压力并不大，依然不愁卖，预计2023年的销售价格也会比较坚挺。

　　虽然2022年有各种楼市利好政策的出台，但整个房地产市场来说目前仍然属于比较低迷的状态。但是值得注意的是，崂山的一些高端楼盘，销量一直处于全市领先地位。这说明，主城区核心地段的品质楼盘，在购房者心中仍然是保值和升值的标杆，换种思路来说也许在经济不景气的情况下，房地产还是有钱人热衷的消费投资消费产品。

　　总体来说，青岛楼市还是属于冷热不均的现象，主城区相对活跃，而区域受房地产市场影响较大，所以在即将到来的2023年，给有购房需求人的建议仍然是，从保值增值角度看能买青岛主城区的情况下仍然是优先购买青岛主城区，因为主城区的保值升值最好，而最佳的买房区域也依然是崂山和市北，总之一句话能买青岛市区就不选择区域。

　　虽然主城区是购房最佳的选择，但主城区也存在个别楼盘降价的现象，所以在购房时有一点尤其要注意，就是一定要看楼盘销售情况，楼盘持续销售不好的情况下后期存在大幅优惠和降价的风险。

　　在当前市场情况下，购房者应该买还是观望，这个就要看自己购房区域了，毕竟当前的购房政策是非常好的，如果打算在青岛主城区购房，在楼盘销售良好的情况下可以随时买，尤其是那些区域热点楼盘。而对于打算购买主城区以外非区域热点楼盘时，可以观望市场发展和楼盘动态，有些郊区楼盘可能后期即使不降价但涨价可能也微乎其微。

　　这就是2022年青岛楼市的真实市场情况，不知道是不是和你想的一样。而对于2023年楼市的展望就是，2023年楼市一定会比2022年要好，这么说主要基于以下几点，第一，2023年国家的重点就是发展经济，而房地产和汽车国家最鼓励的消费产品，毕竟房地产是国家的经济支柱，拉动房地产最容易经济恢复，但是国家现在刺激房地产和2008年，2015年是完全不一样的，现在是在坚持房住不炒的主旋律之下因地制宜，因城施策，就像这次降低银行利率，不是所有城市都降。

　　其二就是疫情放开了，疫情放开了，随着各行各业市场的恢复，房地产稳定也只是时间问题，房地产市场缺的不是需求，缺的也不是钱，而是信心，在疫情期间银行存款大幅增加，因为疫情带来的不确定性。第三，就是美联储加息放缓，美联储在2022年暴力加息暴力抽水，表面看是美国国内通货膨胀高，其背后是不怀好意想打爆国家经济体系，随着美联储加息的放缓，经济影响也会减小。

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