我不是黑广州：广州楼市已死！2022年楼市躺平的一年2023更艰难

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　　前几年其他城市飙涨时，广州楼市也没体验过“日进斗金”的快感，而如今行情不好时，广州是第一个趴下的一线年：广州楼市躺平的一年

　　南沙2022年成交仅为5872套，同比2021年的12686套，跌幅为53.3%，这可是前几年广州炒作最热门的区域。

　　越秀2022年仅成交243套，同比2021年的690套，下跌超过64.8%。增城和花都的跌幅则分别为48.2%和50.1%。

　　二手房成交量同样也是暴跌，跌幅为29.3%，2022年二手网签仅8.2万套，而前几年二手网签量在10-16万套左右。

　　海珠以17.7%的涨幅领跑，增城以10.9%的跌幅垫底，海珠、天河、荔湾、越秀、白云上涨，其他区均为下跌。

　　从价格上看似乎没那么差，主要是核心区域的作用，天河、海珠、荔湾等区做出的贡献，然而核心区域所能提供的库存量有限，比如天河29.21万㎡、越秀2.59万㎡、海珠39.21万㎡、荔湾66.77万㎡，但是他们合计的库存量都比番禺、南沙或者增城任何一个区少。

　　二手房成交量暴跌三成的同时，伴随着的是挂盘量的激增。截止年底，链家上广州二手房挂盘量已经突破12.5万套。

　　如果按照2022年每个月成交6894套计算，接下来两年不新增一套二手房，消化完12.5套二手房，需要两年时间。

　　2022年将会是一个临界点，2023年及之后的广州楼市，新房销售量只能维持在6-8万套，二手房则是8-10万套了。

　　城市化和经济发展已经基本已经定型，城市中心很难发生转移了，而是扩张和蔓延，珠江新城、琶洲、金融城将组成新的城市中心。

　　其中琶洲的确定性更加明确，琶洲的电商模式基本已经成型，而金融城仍然不稳定，毕竟广州的金融中心，一个珠江新城就够了，旁边还有深圳呢。

　　而广州相比于深圳，差距只会越来越大，总体趋势就是：涨，广州涨不过深圳，跌，广州跌得比深圳厉害。

　　类似于今年广州的楼市，海珠新房价格仍然能暴涨17%，而南沙、增城、番禺、黄埔、从化都是普跌。

　　未来的走势只会更加分化，天河、海珠、越秀核心区域的房子，价格会持续坚挺，会成为广州楼市的价格标杆，但成交量不高。

　　任何一个城市，买房不能有的心态就是又想自住，又想便宜，又想升值，这在行情分化的广州，同样也是“痴人说梦”。

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