「观点」多方博弈扑朔迷离：解读中国当下的房价现象（NO182）

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　　动辄百万起步，需要调动几代人的劳动财富积累，还有最长能够达到30年的债务偿还，对于大部分中国人和家庭来说，面对这样重大的资产配置决策，想理智都难。

　　中国的房价话题，太难了，房产从原本满足居民“住”的需求空间，伴随着中国经济高速发展十几年和经济发展，早已附加了“住”以外更多的附加价值和资产属性。

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　　先不说中国传统的“安居乐业”和传承几千年的“家文化”，让中国人对于“居者有其屋”的固执追求。

　　光从不同年龄的实际需求上来，住房问题在世界各国，都是追求经济发展，实现社会稳定，需要解决的首要问题。

　　这个需求是有周期的：大城市，核心城市，每年的新增外来就业人口和应届毕业生，都会产生大量的居住需求。这个周期大概就是以1年为单位计算。

　　而小城市，随着一代人的婚姻，家庭安定和儿童教育的需求，也会产生对住宅的需求，这个周期就比较长了，大概要以3-5年为单位计算。

　　杭州市统计局、国家统计局杭州调查队公布《2019年杭州市国民经济和社会发展统计公报》，全年地区生产总值15373亿元，比上年增长6.8%；年末全市常住人口1036万人，比上年末增加55.4万人；全年全市居民人均可支配收入59261元，增长9.0%。

　　截止2020年5月底的统计，大概是26709元/㎡，一套80平米的房子，在杭州，就要200万起步，首付三成，就是60万，按照人均可支配收入情况来看，大概需要12年时间才能凑够首付。

　　当然杭州只是中国大城市房价的一个缩影，这样的情况在北广上深更为令人瞠目结舌，按照平均收入水平，在深圳或许要几十年才能凑够首付。

　　买不起和刚性需求的矛盾现实环境下， 只有两个途径能够解决，一个是收入快速增长，一个是房价下跌。显然，前者的难度和可行性，比后者高很多。

　　所以从没房的刚需群体和源源不断的年轻后浪群体的角度来看，盼望房价下跌，解决刚需，是必然的心态。

　　先不说投资群体，反正投资就是有风险的经济行为，就算跌了也是合理的投资风险，不值得同情和参考。

　　这还只是一个平均的测算，那种一个家庭收入大部分都要用于偿还房贷的情况有多少？大家心里都很清楚。

　　全国各地的有房业主群体，甚至把避免可能因为房价下跌造成的损失的行动，上升到对财富保卫的高度。

　　对于房价，在商言商，不考虑宏观管控和市场供需这些因素，开发商和所有商人一样，都希望房价越高越好，这是无可厚非的商人逐利的天性和本性使然。

　　所以从开发商的角度上来，其实已经不是想不想的问题了，而是根本不愿意面对的选择，除非是走投无路，否则从商业，从生意的角度上来看，开发商群体是不会考虑降价的。

　　2007-10：迈阿密山谷银行2008-01：密苏里道格拉斯银行2008-03：密苏里州的休姆银行2008-05：ANB金融国民协会银行2008-05：明尼苏达第一诚信银行2008-07：加州印地麦克银行2008-07：内华达州第一国民银行2008-07：加州第一传统银行2008-08：佛罗里达第一优先银行2008-08：哥伦比亚银行信托公司2008-08：佐治亚Inergrity银行2008-08：诚信银行2008-09：银州银行2008-09：华盛顿互惠银行

　　最终统计的结果，大概在美国本土有超过30家的银行出现倒闭和极度经营困难的现象，其中不乏经营逾百年的老牌实力银行。

　　回到中国的房价问题上来，就算中国的银行绝大部分都是国有化运作的，光从房贷占银行比例上来看，房价的稳定，至关重要！

　　2018年，住户部门的中长期增加3.05万亿,占比78.8%,也就是房贷占住户部门增加额的78.8%。

　　房价下跌30%以内，那个房产的市场价就差不多是70万了（房屋折旧），这个时候就已经是资贷对等的情况了。银行放出去的产生的利息刚刚覆盖营业成本。

　　如果房价下跌达到30%以上，那就是绝对的“资不抵债”情况了，在这种情况下，房产拥有者支付银行月供本金和利息就属于实打实的亏损，而且是持续恶性亏损。

　　这种情况下，必然停供断贷，资产收归银行，但是这个资产的市场价值已经跌破70万，和银行实际支付出去的70万已经造成了现实亏损，银行也是经济组织，而面对房价下跌这种宏观市场行为造成的亏损，是没有办法去对抗的。

　　从高层角度来说，保障市场信心，永远是第一位的，如果房产对于市场来说，具备消费力和信心的支持，那就是健康的。

　　从高层的顶端设计来看，只要实现房价稳定，就是最好的结果：房价不涨稳定，其实在经济全面发展的环境中，就已经算降了，这也是最稳妥的降价。

　　在现实房产市场和楼市中，房价和收入脱轨的情况已经现实存在，收入增幅和房价增幅之间的差异造成的矛盾也是愈演愈烈。

　　由于房地产开发主体对于盈利和资本的驱动，中国的房价和实际市场购买力之间的差距，甚至成为了中国近年来造成贫富差异的重要原因：

　　而这个差距，是通过劳动和资产经营，都无法摊平的鸿沟，几何倍数的资产差距，就依赖房子的价值变化，导致了事实上存在，而又看不到的贫富分化。

　　100万在北京只能买5㎡（20万一平的核心地段），到黑龙江鹤壁市就可以买50套窗明几净的房子。

　　那让在鹤壁出生的年轻一代，谈什么公平？对于大部分人来说，除非有大机缘和大机遇，否则奋斗一生都难以填平这个资产差距。

　　但是聚集在北广上深，新一线和核心城市的几亿外来人口来说，高企的当地房价，已经事实上形成了阶层固化和城市门槛。

　　这对于市场来说，这些高能级高房价的房产，最终就会完全资产化，成为资本和富裕群体的资产壁垒，进而固化资本和社会结构，就像中国香港和日本东京一样。

　　所以，从现实的市场环境来说，房价需要降，这样才能源源不断地为后进优秀青年后浪提供留下来的动力和空间，而不是成为资本吸血剥削的工具（这就是为什么说中国香港，是“李家的城”）。

　　难道指望几亿几十亿的消费券，就能拉动中国近百万亿级别的消费市场吗？（2019中国国内生产总值(GDP)预计将接近100万亿元人民币），这个量级大家对比一下：个位数和十位数的刺激，和11位数的经济总量。

　　所以从经济和市场层面来看，房价是不能降的，如果房价下降成为一种明显的趋势，那必然就会导致上面说过市场信心丧失，所以各个地方和政府，宁愿用人才补贴，买房补贴，尝试放松调控等等手段来刺激楼市交易，而不是降价。

　　还有一个重要的原因，就是房价下跌，会导致的投资流失，开发动力下降等等的恶性连锁反应，特别是对于土地政策依赖度越高的城市来说，会带来什么样的效应，不言而喻。

　　从经济和市场层面，房价是不能降的，特别在中国经济从2017年开始进入转型调整稳定阶段以后，更需要房产作为各个城市和地区的经济稳压器和蓄水池，房价下跌，意味着什么？

　　意味着这些地区和城市的经济，将会出现“系统性风险”，而这种风险，是日常和零售品消费，所不能解决的大风险。

　　对于房价的组成来说，钢筋水泥真的只是很少的一部分，主要的成本来源其实在于房子脚下的土地和从业人员的工资开支。

　　但是土地毕竟是一个有限的资源。不可能过度开发，尤其对于城市来说，虽然可以持续扩张城市面积。但是真正有价值的区域还是就那么几块。

　　所以这些地方的土地一定是最受欢迎的香饽饽，也就获得了各大地产商的青睐，竞价之下必然会推高地价。随着地价的不断提高财政收入也是越来越高，而这部分收入，政府刚好可以发展城市建设和推进城镇化的进度。

　　这里也需要理解政府对于地价的坚持，医院，学校，道路，高铁站，图书馆……这些哪一个不需要政府出钱出资支持发展？

　　一边是城镇化率的推进，一边是高房价的压力，两者看似很难取舍。但是想要达到两全其美也是无法两全。

　　开发商说到底，还是商人，现在的盖房成本实在是太高了，土地价格在上涨，所以房价想要下跌基本上是不可能的，而且不仅是土地价格在上涨，各种建筑材料的价格也在不断的上涨，建筑工人的薪水在上涨，这都要求了开发商必须要保持高价才能盈利。

　　有参与过开发和相关经验的人，都知道人工有多可怕，而且这个钱还是硬性成本，随着国家对于劳动群体的保障日益完善，这个人工成本是没有账期的说法的。

　　那房产作为资产来说，就丧失了保值增值的资产刺激力，那别说开发商了，就连消费者群体，大部分都会对买房丧失动力，反正不涨不跌，不用着急，那房地产对于经济和消费带动就会陷入停滞。

　　这个顶层设计就更妙了，短期拉动就是资本催熟，就是炒作谋利，和“房住不炒”相映成趣，房地产作为中国经济重要的板块，契合稳健的货币政策，起到的作用应该是“压舱石”和“稳压器”的作用，而不应该是发动机。

　　关系大了！如果是短期刺激，那么势必需要收益和回报率的驱动，这是经济学最基础的原理：资本永不休眠，资本追逐回报。

　　需要承认的是，过去十几年中国房地产黄金发展阶段中，房产的确是起到了发动机的效应，最明显的，就是在不同能级的城市之间实现了个人和家庭的资产飞速提升，90年代万元户，今天看起来就是一个笑话了。这个谁也不能否认。伴随这个发动机效应，中国的房价“1年涨1倍”并不算新闻。

　　但是随着房地产规模和实际供需的日益满足，中国经济的转型，房地产必然会逐渐退出主导和驱动的角色，转变成为资本蓄水池和稳定经济的角色上去。

　　总结一下：中国房价未来最理想的状态就是，稳中缓升，这样经济向好，收入增加，总是有赶上房价的那一天的。

　　今天这篇文章，虽然说的是房价背后各个关联的群体，但其实，是从不同的角度，用客观理性的出发点，把房价背后的复杂博弈和经济学规律，进行了一次梳理。

　　既然房价背后的博弈都说清楚了，文章的最后，也从不同的角度，从一个地产从业者和行业研究者的身份，和面对房价的置业需求群体说一句：

　　关注房价，盼望降价，情有可原，但是更多的，应该关注自身的收益和创造财富的能力，房产已经创造了一个时代的财富了，而下一个时代的财富在哪里，还需要被发现和被发展，就像成功的企业家和伟大的公司，时代一变，便无法被复制，一个意思。

　　拘泥于已经开始走向平稳的资产，而忘记了去发掘未来的机遇和可能，是中国房价最可怕的“一叶障目”效应。

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