2021上海楼市关键词真实反映了当前楼市现状

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　　2021年的上海楼市注定是不平凡的一年，各类调控政策纷纷出台，力度之大，覆盖面之广。今年也是上海楼市跌宕起伏的一年，从上半年的“火热”再到下半年市场逐渐趋稳，上海楼市正在回归理性。

　　今年是上海楼市的政策大年，新房集中认购、集中供地、房地联动价、新房限售、三价就低等等措施首次出台，这一系列政策都在深深影响上海的房地产市场。

　　2021年1月21日上海出台调控政策，意见规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

　　也就是说如果夫妻两人离婚前有2套房产，不论离婚后，其中一方是净身出户还是两人各分一套房产，3年内均没有购房资格。

　　限制赠与住房也是楼市调控的补丁，这就影响了两类人，一个是赠与人在房产赠与后的五年内，仍计入赠与人拥有的住房套数。

　　对于受赠人也提出了要求，此前无需上海购房资格，也就是限购的亲属或者是外地亲属都能被赠与，这条政策出台后，受赠人也必须有上海购房资格才能被赠与。

　　121新政的出台，就提到了优先满足“无房家庭”自住购房需求，这就是积分摇号的雏形。紧接着，位于浦江镇的项目建发·浦上湾宣布认购，售楼处现场也正式公示了认筹新政后的新盘项目的认筹细则。

　　积分由基础分和动态分两部分组成，基础分视个人的家庭、房产情况而定。而动态积分则是由社保决定，缴纳年限越长，积分越高。

　　今年上海首次对新房提出限售的调控政策，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

　　也就说凡是认购比高于1.3的，无论是否触发积分，购买的新房5年内都不能进行转让，而且这5年的计算时间是在购房合同网签备案开始算起，并不是以交房的时间为主，这点大家要留意。

　　7月9号开始，上海实行针对二手房的挂牌核验机制，没有通过价格核验的房源都不能对外展示，所以我们现在在网络上看到的二手房挂牌价，其实就是核验后的结果，而高价挂牌房源，已经无法展示了。

　　不过从中介处了解到，部分高价房源虽然没有在线上进行展示，但是在中介的内网依旧能查看房源信息，以目前的行情来看，与房东议价的空间也很大。

　　2021年8月7日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为申请房价标准。

　　评估价通常远低于房源的市场价，大多为市场价的5-6成左右。因此购房者的可贷额度大幅削减，这对买房人的资金提出高要求。要么提高购房首付款，要么降低购房预期。

　　同样在今年121新政中，对增值税的免征年限进行了调整，由2年提高到5年，这对二手房交易来说，影响还是蛮大的，如果购买未满5年的二手房，那么交易成本会提升不少。

　　今年参与过买卖房屋的人可能都有这种感觉，无论是审核时间，还是放贷速度，都要比以前慢不少，拉长了交易周期，银行每年都有自己的信贷指标，今年前5个月放款量比较多，基本快赶上全年指标了，所以下半年的额度是比较紧张的。

　　此外在7月23日，上海的利率也发生了变化，首套房从4.65%调整为5%，二套房从5.25%调整为5.7%，而且未来上海的房贷利率大概率是不会放松的。

　　今年上海首次采用集中认购的方式，目前上海前五批的认购基本结束，第六批认购的房源不久前刚公布。

　　集中认购的规则也越来越规范化，认购时间方面，由之前的5天延长至现在的7天，而且项目还要提前公示信息，包括认购地点、时间和监督电话等信息。另外，买房人在同一时间段内只能参与一个楼盘的认购活动。

　　8月27日下午，上海对各项目的入围比作出调整。其中内环内项目入围比调整为2.5，而内外环间项目入围比调整为2，外环外的部分热门项目入围比调整为1.8。而大多数外环外的刚需项目的入围比基本还是保持在1.3。

　　和往年不同的是，为了稳住土地市场的价格，上海在土拍环节中，还设置了中止价、最高价等条件，有效控制土拍的溢价率。

　　另外竞拍还加入了一次书面报价环节，当各家竞买人出价达到中止价后，竞拍进入一次书面报价环节，出价最接近一次书面报价平均价的竞买人，最终胜出，主要目的就是控制土地价格和维持公平竞拍。

　　此外，5月20日上海土地市场发布了上海首批土地出让信息。在集中供应宅地的出让文件中，其中一项《理性竞价承诺书》中首次提及“土地房地联动价”，也就是说地块未来项目入市的备案均价，不会超过房地联动价，也就说房地联动价是未来1-2年新房的指导价格。

　　不过同一板块出让的地块，未来的房地联动价并非完全一样，价格会受到地段、配套及容积率等因素影响，价格上会有浮动，总体来看都在可控的范围内。

　　上海的五个新城是在今年初重新提及的，主要是要打造成为长三角综合性节点城市，类似于“地级市”的概念。这五个新城分别为松江新城、嘉定新城、青浦新城、南汇新城和奉贤新城。

　　五个新城未来将作为独立城市来打造，并不完全依附于主城区，每个新城都有各自完整的商业、医疗、交通及教育资源。而在人才落户方面，最近针对五大新城人才落户的政策也再次被提及。

　　五个新城未来的发展潜力很大，不过还是建议优先选择五个新城相对核心的板块，临地铁的新房。每个新城都有自身的特点，其功能定位、楼市活力都各有不同，选择五大新城置业的朋友，也要依据自身情况而定。

　　青浦新城不仅能享受到五大新城的规划红利，这里还承接了大虹桥发展外溢的居住需求。比起大虹桥，这里的新房价格才4万出头，比起大虹桥要便宜2万/平。青浦新城建议可以选择17号线淀山湖大道或青浦新城站这两区，周边配套成熟，城市界面新。

　　南汇新城方面，建议优选临港新片区环滴水一带，这里未来的发展潜力很大，规划能级相当高。未来这里还有两港快线的规划，能直达上海东站。未来临港新房的供应量会很大，入围的机会很高，房价才3万出头，无疑是五个新城中最友好的。

　　嘉定新城方面，嘉定新城的配套也很成熟，居住舒适性也很高。不过嘉定新城主城区的发展趋于饱和，今年嘉定新城的新房主要供应基本在菊园一带。这里也临近11号线，未来还有嘉闵线的规划，因此想置业嘉定新城可以优先关注这一片区。

　　奉贤新城在很多人印象中发展不如其他新城，但从规划来看，未来依然很有潜力。这里的新房价格约4万/平，今年也有多个新盘都触发了较高积分制。

　　可见奉贤新城核心的南桥板块不仅受到本区客的青睐，外区客也开始逐渐开始关注这一片区。未来奉贤还规划了15号线的延伸段，加上健康产业的导入，未来的奉贤新城潜力会很大。

　　松江新城由于发展较早，人口导入较多，相对来说居住氛围已经相当成熟，新房供应量也较少，房价也在五大新城中偏高，要5万+/平。目前松江新城比较核心的片区基本在大学城附近，未来这里也将有新房供应。

　　松江新城近两年也在积极引入优质产业，长三角G60科创走廊基本成型。松江新城的潜力虽然不大，但其发展时间久，人口优势凸显。

　　11月29日，从上海市学生事务中心了解到，试点在五个新城和自贸区新片区就业的应届研究生毕业生符合条件的就可以直接落户。政策具体细则还未发布，相信不久后就会出台。

　　当然，临港在人才导入方面已经先行先试了，引入3.1和3.2人才。以申请3.1人才为例，不仅需要个人资质达到一定要求，还须在新片区工作满一年以上，并与符合条件的用人单位签订二年及以上劳动合同。

　　3.1、3.2人才在临港购房上也有一定的优先权。目前临港的新房采取同一认购，分批次摇号的政策。第一批次购房优先3.1无房人才，第二批次是3.1有房人才，当然还有3.2无房常住人口，最后才落到3.2有房常住人口和积分摇号家庭。以今年年初开盘的万达钻石湾为例，当时就被3.1人才所包揽。

　　以上是今年上海楼市的关键热词，一系列政策及调控的出台，更好实现稳地价、稳房价、稳预期。坚持房住不炒，促进上海房地产市场平稳发展。

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