中国楼市面临崩盘 房地产崩盘时间表

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　　2010年3月一份“房地产崩盘时间表”的文章开始在网上流传。它回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似，此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，两国都很“雷同”，作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家接受记者采访时表示，这种推断并不严谨，但日本当年的“崩盘”，对目前的中国市场有很强的警示作用。

　　20世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：

　　而中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。在“中国房地产崩盘时间表”中可以看到，

　　中国与日本的楼盘对比图省社科院经济所副所长叶学平说，目前中国房地产市场存在的问题，的确跟当年的日本市场表象很相似:都是房价飞涨，国内货币面临升值压力，国内民众的低消费、高储蓄，为了刺激经济采取的宽松货币政策和稳健财政政策。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，目前我国一线城市房价涨幅过快，目前国内采取的货币政策和当初的日本市场比较相似，但这是个巧合。

　　知名经济学家钟朋荣本月中旬在汉表示，我国房价面临长期上涨的压力。美元在不断贬值，造成大宗商品价格的持续上涨，资源价格要改革也会带来资源价格上涨;通货膨胀预期上升;商品房和土地会更加等等。

　　至今，国内高房价有泡沫已成为各方共识。国家统计局数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。而作为二线城市的武汉，去年以来，房价涨幅也毫不逊色，全年均价涨了1300多元。这对于整体均价在6000元/平方米的武汉市场来说，幅度不可谓不大。“如果私下聊天，那么我的观点是，目前中国的房地产市场确实比较可怕。”一位开发企业负责人忧虑地对记者说。

　　武汉浦江筑城地产顾问公司事业部总经理方略表示，其实，国内地产市场的“泡沫说”并非现在才有，对地产市场是否会崩盘的讨论从2007年就开始了。经历过2008年的救市和2009年的房价报复性上涨后，确实有部分投资者认为国内房地产泡沫严重、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

　　经济学家赖伟民表示，目前，我国的通胀表现在输入型通胀，流动性过剩没过多体现在房价的持续上涨中。

　　不过，张东认为，拿中国的房地产市场与日本相比，本身就有问题。楼市有独特的区域性和固定性，而且国内并非一片大涨，真正涨幅快的多是一线和经济发达的二线城市，不能代表整个市场。

　　叶学平也认为，目前中国房地产所处的市场环境，与当年日本不同。国内房地产市场，其供应、需求都未有效对接。比如，土地招拍挂制度，其初衷是让土地供应更透明，但在执行过程中，却成为推高房价的重要因素。另外，房价并没有反映市场的真实需求。比如开发商捂盘造成了市场上特定时间供应不足，老百姓恐慌性抢房。他认为，国内的房地产市场并未完全市场化，土地是垄断供应;商品房供应信息不透明，买房者无法获取对等的信息，只能让开发商牵着鼻子走。

　　当年日本的泡沫破裂，有着独特的背景，比如上世纪80年代以来的全球性通缩。而如今在国内通胀预期下，商品房还是各类资本的避风港，所以房价短期不会向下。

　　张东认为，我国政府对房地产市场的调控能力更强，更能控制金融风险。虽然目前的货币政策仍宽松，但央行行长周小川近日也表示，在随时监控CPI等数据，必要时候货币政策和财政政策随时可以调控。而泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。

　　叶学平说，他追踪两市的上市房企陆续公布的年报显示，67家房企累计实现净利润接近300亿元。而同时，这些公司负债总额却超过5100亿元，其中有32家资产负债率在70%以上。经营能力强的上市房企举债尚且如此，足以看出整个房企负债之大。从这个角度来说，房地产市场隐藏的泡沫已经惊人，如果一旦泡沫破灭，风险就会转移到银行身上。

　　面对高房价的指责和对崩盘的担忧，到底有无良策?张东认为，只要吸取日本经验教训，落实好国家对房地产市场的各项调控政策，历史就不会重演。张东认为，国家对建设保障性住房有五年规划，目前，这些房子已经开始陆续上市，稀释了中低端的购房需求。保障这部分人群的住房，商品房价格高一点也不会有多大的危害。

　　叶学平认为，调控房地产市场并非没有良策。他举例称，在金融危机席卷后的欧洲，德国却能独善其身。德国房价十年不涨，就是通过税收等手段，打击炒房、保证房屋供应等。比如，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，而用来出售的房子，则列了不动产税、交易税、差价盈利税等等一大堆，极大地压缩了炒房者的利润空间。在保障居民住房方面，各级政府都有着详尽的建房规划，保证房屋供应充足;所有房贷都实行固定利率制;房地产有一个指导价，如果房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任等等。总之，政府把该管的要管好。

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