深度：关于2020年中国楼市的6个预判

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　　年会现场，中指研究院华南分院院长、华南城市研究会常务副会长、经济学博士张化学先生带来主题分享《中国房地产2019年市场总结&2020年趋势展望》。

　　张化学先生表示，回顾过去20年，每年岁末年初，新的一年房地产市场会不会更加艰难都是行业担心的问题，但从数据来看，房地产业其实是越来越好的，2019年房地产行业的销售规模不出意外将再创历史新高，无论如何调控，人民居住的需求和对美好居住生活的追求不会变，只要中国经济持续发展，人民的居住需求，无论是刚需、改善性需求还是奢侈性需求，都会增加，房地产行业有很强的支撑，房地产上下业同样有很大的发展空间。

　　张化学认为，2019年楼市延续调整节奏，僵持震荡将成常态。成交量方面，2019年无论是成交面积还是成交额都有一定的上涨；土地方面，2019年以来住宅用地供需规模小幅增长，成交楼面均价上涨近两成，平均溢价率保持在低位水平，其中，一二线城市住宅用地成交量价齐升，三四线城市供求有所回落，下半年以来住宅用地流拍率提升，但仍低于去年下半年，土地市场仍处低温态势；价格方面，百城价格累计涨幅进一步收窄，单月环比下跌城市数量明显增多，其中，一线城市累计涨幅低位扩大，二、三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄。

　　张化学先生认为，展望2020年，调控政策整体偏紧，房住不炒，因城施策，不将房地产作为短期刺激经济的手段是中央政策的主基调，在因城施策的要求下，调控政策松紧并存，允许每个城市作为一个主体根据市场情况做调整，给了地方更大的自主权。

　　市场方面，在宏观经济平稳发展、城镇化稳步推进、货币政策稳健、信贷规模稳步增长、房地产调控政策不放松的前提下，预计2020年商品房销售面积会有一定的下降，降幅在5.0%~6.5%之间；同时，伴随着成交结构的变化，全国房价仍将有小幅的上涨，涨幅在3.3%~4.8%左右；房地产开发投资额会有5.9%~7.4%的中低速增长；但房屋新开工面积可能会出现小幅的下降，幅度在1.4%~2.9%之间。

　　销售方面，2018年全年商品房销售面积是17.2亿平方米，2019年1到10月为13.3亿平方米，调整预期基本确立，全国销售规模下行幅度将加剧，但考虑到我国城镇化存在的较大空间以及改善型需求仍较为旺盛，市场调整幅度整体可控，2020年将继续保持高位运行。

　　价格方面，受政策趋稳及供应改善影响，一二线城市需求入市积极性将提高，市场规模或有所回升，进而推动全国成交结构上移，全国销售均价结构上涨。

　　供应方面，2019年40个大中城市供地力度继续加大，商品房用地成交面积同比增长8%，鉴于其库存持续处于供不应求状态，土地储备的增加将有效改善市场供应局面，预计2020年40个大中城市供应将有所增长。

　　需求方面，一二线城市市场需求旺盛，但受严格调控影响，入市节奏放缓，2017年以来其商品房销售面积均保持稳中震荡局面，累积了一定需求；而三四线城市需求有所透支，加之政策优势不再凸显，需求或将走弱。

　　高规模的在施工程及严峻的竣工压力将支撑投资韧性增长，但由于土地规模震荡，资金压力较大，加之中长期库存高位运行削弱了开工基础，在销售下行预期基本确立的背景下，新开工难现增长趋势，投资将实现中低速增长。

　　2020年，受因城施策、城市基本面及房地产市场发展阶段的差异等影响，全国不同城市市场表现继续深度分化，部分一二线城市表现更加平稳，多数三四线城市将逐渐步入调整期。

　　分城市来看，一线城市市场规模将延续小幅回升态势。调控趋稳预期有助于市场置业信心的进一步恢复，加之近几年一线城市房屋新开工与销售规模差持续扩大，且土地供应改善后持续保持高位，储备充足，加之强劲的人口流入带来的购房需求，对销售规模的继续回升将形成有效支撑；另外，受宅地供应结构趋于完善及高端项目入市审批松动影响，改善性需求入市积极性也将有所提高，进而或带动房价出现结构性小幅上涨。

　　二线城市整体销售面积将继续震荡，但总体规模仍有保障。二线城市发展优势突出，市场需求旺盛，房企拿地积极，土地成交规模持续高位运行，预计2020年二线城市将呈现热点城市稳中有增、西部普遍回落及部分城市理性运行的格局，整体规模或有震荡。

　　三四线城市需求持续高规模释放，透支未来空间，市场下行压力将逐步显现。受需求透支及政策优势减退影响，房企降价促销带来的规模效应难以延续，新的人口和财富需要积累的时间，销售下行压力将逐步显现；价格方面，鉴于库存问题逐步凸显且房企降价积极，或将有所调整。

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