2020年的楼市给很多人都上了一课
[摘要] 58同城、安居客近日发布《2022年百万房地产经纪人生存报告》提到，经纪人带看成交效率有了明显提升，50．8％的经纪人平均带看5次以下（同一客户）可以成功签约本站
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80%的人买房都犯了一个致命性错误，就是跟风。宏观上看不清方向，微观上又不懂操作，踏错节点，入手烂房。
在我看来，买房根本不难，难的是快速赚钱。今天，我从宏观层面和微观操作上给大家分享一些建议，有助于你在2021年的房产投资中做出正确抉择。
12月1日，中国社科院在发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》中，统计了从历史最高点至2020年10月房价下跌最大的13个城市，如下图：
这13个城市何时止跌？何时抄底？信号是什么？还有无价值，我来给你一一剖析：廊坊没啥价值，不值一提，我们只说廊坊下属的环京北三县。从去年开始，就有一些开发商在默许之下，偷偷破限购给不符合条件的客户网签过户，但是形不成气候。
北京跌北三县跌，北京小涨北三县照样跌，只有北京大涨才轮得到北三县上涨。所以，燕郊大厂香河啥时入手，就等着看北京的眼色行事吧。
青岛、济南、石家庄、保定、郑州这5座城市都已经持续阴跌2-3年。石家庄是零门槛落户第一城，济南也已经零门槛，青岛是上周刚刚再次放宽落户条件。保定原本也就没有门槛，郑州还坚持着最后的倔强。
我明确告诉大家，这5座城市全部实施零门槛落户也没有用，根本不会让房价止跌反弹。想要房价企稳回升，必须大尺度鼓励消化高库存，降低首付，利率打折，减免税费，否则房价根本不会有起色。
天津官方已经三番两次地出来辟谣说：“天津房价在合理区间，不会取消或放开限购政策”。但其实，天津房价仍然在阴跌之中，毫无起色。
这两年天津的房价完全就靠两股势力勉强支撑着，一是学区房需求，二是北漂、河北、河南、山东的高考移民。如果没有这两股势力，天津房价还要凄惨。
12月11日，天津市政府在新闻发布会透露：“将探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，吸引京冀居民在滨海新区安家置业”。
肇庆、江门在大湾区属于垫底的小弟，毫无存在感，不建议投资，没必要长持，一套自住足以。中山依靠深中通道炒作已过高位，未来投资价值远远不如珠海。
西双版纳、北海这种没有经济基础的纯旅游城市，2018年的房价大涨属于纯粹的热钱炒作，未来还会持续阴跌。想度假去住住五星级酒店即可，千万不要买当地的旅游地产，绝对是个坑，而且未来没人接盘。
海南历来都有炒房基因。海南大涨的巅峰之际迎来自贸港加持，当地政府为了确保自贸港顺利推进，数次强力收紧调控。海口的价值本来就不如三亚、琼海等热门城市。所以房价下跌更为明显。
但作为自贸港、国际旅游岛，三亚、海口还有东海岸的房产还是值得长持的，毕竟旅游资源独一无二，绝无仅有。限购和落户一旦略有放松，房价就会立刻大幅反弹。
北京房价持续阴跌3年的根源就两个：一是限购限贷全国最严，二是海量的限竞房供应。北京对政策的敏感度历来都不如深圳、上海。在今年深圳大涨，上海小涨之后，北京2021年大幅度回暖已成定局。
12月16日，广州发布《广州市差别化市外迁入管理办法征求意见稿》，继续放宽落户门槛。除中心四区之外的外围七区，将放开大专以上28岁以下且连续缴纳12个月社保的年轻人落户，落户就能买房。
本质上这七个区的限购已经彻底取消了，这对本来就大热的黄埔和南沙楼市将是大利好。广州2021年的房价又多了一剂强心针。
12月1日西安提高了二套房首付比例，12月10日宁波年内第三次调控升级。今年火热的西安和宁波，投资暂缓入场，刚需能等就等。政府这种力度的调控明显就是要遏制房价继续上涨，没必要高位入场。
正如我的预测：11月份上海二手住宅成交量高达3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创4年来新高。
今年上海的上涨分化严重。张江、吴泾、徐家汇的部分学区房大涨50%，双学区房和优质初中学区房涨幅20%，品质次新房涨幅10-20%，微涨和横盘。整个上海的二手房均价涨幅不大，基本在5%以上，所以短期内不会迎来调控。
通稿中对房地产的表述内容大大多于往年。如此多的内容其实只有两个核心观点：一是坚持房住不炒，这个和往年没有变化。二是大篇幅的指导保障租赁住房的建设。
大家应该记得12月3日高层在年底住建部座谈会上专门强调：“要加强十四五时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系”。
“住房市场”和“住房保障”两个体系的意思就是：市场的归市场，保障的归保障，两个体系同时存在、相辅相成。
这次经济工作会议历史上头次大篇幅的强调保障租赁住房，就是要重新把租赁住房作为解决大城市高房价的一种手段，让低收入人群住租赁房，让高收入人群买商品房。
当然了，房住不炒的原则会一直坚持下去，但是大力发展保障租赁住房的本意则是维持高房价的稳定性，维护高房价的市场性，不会通过打压房价来让所有人都买得起房，让高房价和低保障同时存在，用两种市场模式来解决两种收入人群的住房问题。
其实，这正是我们98房改当年的初始方案，兜兜转转之后，我们终于不忘初心又回来了，可喜可贺啊！
经常有读者后台咨询我，说在县城有三套房，还想投资第四套，说在西部地级市有四套房，再投资套商铺行不行。
在小城市和亲戚朋友同学，比房子大、比房子多、比车子新、比车子贵，在一个几十万人的城市里，房子买了三五套，简直脑子进水了。
现在很多二线省会都大幅度降低了落户门槛，比如石家庄、济南、福州已经零门槛，南京、杭州、广州、青岛都在无下限抢人。
这个时候千万不能还蜗在小城市里内卷化竞争，而是应该抓住机会尽早落户大城市，越早红利越大，机会越多，房价也越低。
12月12日上午，在“三亚·财经国际论坛”上，全国政协、外事委员会主任，财政部原部长楼继伟出席讲话：“世界各国央行货币政策不断地“放水”，反映为金融资产价格、房地产价格的上涨、收入分配差距扩大，不反映为一般货物和服务的价格上涨。而“没有多少钱能够进入金融市场的这些人，他们是受害者”，他们的边际消费倾向最强，但他们没有多少钱去买东西”。
2020年楼市的这波行情和2009年、2015年有本质的区别。2009年和2015年是在政策鼓励下的全面上涨，上到高端盘，下到刚需盘都在大涨。而2020年是高端盘、改善盘和投资盘显著上涨，纯刚需盘和低价盘原地踏步。
这说明两点：一、有钱人对政策更加敏感，对放水和趋势更能提前把握、提前行动。二、穷人则反应太迟钝，敏感性更差，只有在政策全面放开鼓励买房，并且房价已经涨到肉疼，才会被动参与其中。
但是一定要记住，公司集资建的产权住宅，未来可以拿到个人产权并且由于地价便宜售价也便宜的房子可以买，但是没有产权不能交易的租赁住房坚决不能买。一切产权有异议不清晰的房子都不能买，更不能因为便宜就傻傻的去投资。
每个城市银行的规定不一样，比如上海80年代的老破小纯商贷也可以贷足30年，而有些二三线年以前的房子最多只能贷20年。
各个城市都有差别，但是买房一定要根据当地银行的规定来买。一是为了减少自己的月供压力，二是你必须考虑未来抛售时接盘侠同样会有需求。
优质九年一贯制学校＞一梯队双学区房＞一梯队初中+二梯队小学＞二梯队初中+一梯队小学＞二梯队初中+二梯队小学＞一梯队初中+菜小
在我国，唯一不变的就是始终变化的政策。国人最焦虑的住房和教育两大问题的交汇点恰恰就是学区房。
未来无论招生政策如何变换，公民同招还是多校划片，优质的九年一贯制学校始终都是你的第一选择，现在多花的钱，未来房产增值一定会全部挣回来。其次，初中比小学更重要，买学区房同样如此。
很多人都怕学区政策变化，买学区房感觉在。但学区政策调整其实是常态，不调整哪来的Z绩。但万变不离其宗，变来变去最终还是要和房产挂钩。因为用房产来获得读书资格是现在相对来说最公平的方式。
真正的大户，持有的房子通常都是空置的。因为他根本不想让人知道这套房子属于他。而普通投资客，以租养贷是通常做法。
因为现在很多城市都大幅度降低了落户门槛，出租房可以落户，出租房可以办理居住证，出租房还可以享受学位读书。
这时大家就要注意了，如果你的租客要把户口落在你的房子里，或者在你房子里办理居住证，再或者让他孩子上你房子对口的学校，那么你要三思而后行。
落户或者办理居住证需要你们的租赁协议到官网上备案，按规定出租房屋是要缴税的，此外，未来房子要卖掉，合法租客具备优先购买权，而且万一房子将来拆迁，租客的户口和居住证在你房子里，对于补偿方案都是一种不确定性。
此外，租客孩子享受了你的学位，你孩子或者以后你卖房子的接盘侠要求具备学位，那将又是一种不确定性。
12月18日的这次中央经济工作会议提出：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。未来租房的权利将更有保障，但作为房东来说，可能会增添一些不确定的风险。现在多想一些，总好过将来麻烦多一些！
资金少，却想要三室两厅的大房子，所以买了远郊；资金少，却想要在一线安家，所以买了燕郊、惠州；资金少，却想要一步到位，结果被忽悠买了有明显硬伤的房子；资金少又没有房票，却贪便宜要面子，结果就买了商住公寓。
所以，钱少又想买房时，切记不要抱有十全十美的错误思想，这样很容易入坑。穷人，买房前，仔细考虑清楚现阶段最重要的需求是什么，只要基本满足的房子就可以拿下了，想太多反而会误入歧途。
房住不炒之下，彻底取消限购限贷不会再出现，所以全面普涨大涨很难再发生。因此，未来城市分化、城市内部板块分化、板块内部小区分化将是大势所趋。
本站 2020年，铁西区入学政策调整，“对于学位特别紧张的学校，从2021年开始，要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件”，受到众人关注。那么，
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