2022年5月楼市动态

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　　摘要：综合国家统计局和中国指数研究院数据信息，4月，全国商品房销售额罕见跌破万亿元，仅为8134亿元，全国房价环比跌幅持续收窄的趋势被打断，仅一线城市房价保持环比微增，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。5月百城新建住宅均价环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷。在中央及地方宽松政策的加持下，部分城市二手房市场需求积极释放；而上海、北京等城市受疫情影响较大，二手房成交有所受限。房价总体呈横盘态势，各线城市同比、环比之间涨跌互现 。

　　5月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告，一线城市市场复苏力度相对较大，二线城市各地基本面存在一定差异，三四线城市压力依然存在。

　　环比方面，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

　　同比方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月均回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.9和0.6个百分点。

　　需要注意的是，2022年4月，全国商品房销售额罕见跌破万亿元，仅为8134亿元，全国房价环比跌幅持续收窄的趋势被打断，仅一线城市房价保持环比微增，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

　　具体来看，一线城市的市场来看，复苏力度相对较大，尤其是北京新房价格环比涨0.7%，二手房环比上涨0.6%，热度提升明显；深圳和广州二手房也有0.5%的上涨。

　　一线城市是本轮市场复苏的“领头羊”，自去年房贷政策适度调整后，市场就已提前进入到复苏阶段，北京则在今年前几个月表现更为明显。预计一线城市后续市场提升的效果会持续显现，另外部分区域和板块的热度提升过快依然值得关注。

　　二线城市，各地基本面存在一定差异，市场反应的节奏和力度也会出现分化，太原、呼和浩特、沈阳、哈尔滨等北方城市依然上涨乏力，而长沙、海口、成都、西安等城市的新房价格环比已现增长，尤其是成都的一二手房价环比都呈现明显增长，表明市场复苏节奏进一步加快。值得关注的是，杭州一二手房房价环比都出现增长，5月又出台了力度较大的楼市新政策，预计后续市场反弹力度会进一步加大。

　　三四线城市压力依然存在。从目前调控放松的力度来看，三四线城市明显更大，无论是取消限购、降低首付还是公积金政策调控都有涉及，但从市场表现来看依然难言乐观，一二手房价格下行的压力明显偏大，预计后续还将会出台更多政策以拉动市场，但部分基本面不良的城市进入房价下行期可能无法避免。

　　销售市场冷清的背后，是疫情的超预期影响。一方面，受防控政策影响，部分热点地区房地产销售的开展和需求的释放受到限制；另一方面，疫情冲击实体经济，居民收入预期下降，市场信心恢复受阻。

　　在疫情冲击下，3月以来特别是4月份，部分宏观经济指标明显转弱，若要稳住宏观经济基本盘，畅通地产循环是一大关键。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，当前楼市亟需扭转市场预期，从政策端来看，既需要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，并降低已购房群体偿债负担，也需要从供给端，加大对房企纾困力度，以畅通楼市循环。

　　根据中国指数研究院百城价格指数显示，2022年5月，百城新建住宅平均价格为16198元／平方米，环比上涨0.03％，新建住宅价格保持横盘态势；同比上涨1.20％，涨幅较4月收窄0.31个百分点。百城二手住宅平均价格为16030元／平方米，环比由涨转跌，跌幅为0.01％；同比上涨1.39％，涨幅较4月收窄0.52个百分点。

　　具体来看，新房方面，一线%；二线月，珠三角城市群受区域内部分城市房价上涨带动，新建住宅价格环比由跌转涨。山东半岛城市群受区域内威海、济南、菏泽等城市房价下跌影响，新建住宅价格环比下跌。

　　二手房方面，一线城市二手住宅价格环比上涨0.07%，同比上涨2.43%；二线月除长三角城市群外，其他各主要城市群二手住宅价格环比均下跌，其中长三角城市群价格环比涨幅有所收窄。

　　从市场表现来看，新建住宅方面，5月重点城市整体推盘量较4月有所增加，但仍远低于去年同期水平。受部分新开盘项目的结构性影响，百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷。二手住宅方面，5月，在中央及地方宽松政策的加持下，部分城市二手房市场需求积极释放；而上海、北京等城市受疫情影响较大，二手房成交有所受限。

　　二季度以来，受新冠肺炎疫情反复等因素影响，购房者预期和置业信心持续不足，全国房地产市场表现低迷。5月，中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。一方面，央行、银保监会等中央部委积极提振楼市；15日，央行、银保监会联合发文，首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点；20日，全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR由上期4.60％下调至4.45％。另一方面，各地方政府稳楼市新政持续密集出台，且更多热点二线城市加速跟进，政策优化方向为适度放松限购、限售、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴及优化交易税费等。

　　展望未来，在当前经济承压、房地产市场深度调整叠加新冠肺炎疫情多点散发等背景下，预计6月地方政府将继续加快推进因城施策，其中限购方面，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但疫情形势仍是短期影响市场恢复的重要因素。

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