楼市现状：普通人都是买房自住有钱人都是买房投资

虎年摸虎头，万事不用愁。今年很多朋友来摸虎头，可能都是为了决定买不买房。毕竟这个市场环境，买了怕赔，不买怕涨，真的让人举棋不定。那么我到底该怎么办呢？ 笔者认为，一句话就是，刚本站

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　　我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？

　　回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

　　提问：你好房姐老师，看上一套北苑单价4万多的2房，中介约的星期天去和业主谈房价，但是价格和我预期还差十几万，还是晾业主几天再谈？

　　回答：现在的市场如果是优质房源，谁晾谁还不一定了。 北苑一般不选，4万多应该是老北苑的几个小区。 选筹是第一位的。

　　提问：房姐您好！之前根据星球的方向又看了一些小区，麻烦请教您 金星园，华远九都汇和东润枫景的话，自住三居先后排序怎么样呢？一层带院子和顶层带露台这样的是否值得入呢？ 谢谢美丽的房姐！每天看星球收货很大！

　　回答：东润枫景 金星园华远九都汇 给个计算方法：总价-赠送面积*单价*0.3，得出真实单价，再看是否值得入

　　提问：房姐您好，我现在北京有一套房自住，另手上有能支配买房现金410w，想另购入一套，用途购买后出租，现有房产70w，购入二套除租金费用可还贷外，还可承担8k还贷，至少3居室，请问我在哪里选房子合适，您对草桥板块怎么分析，草桥欣园98年板楼，后安装的电梯，5.88w，可以考虑吗？另西黄村的新盘禧悦学府能考虑吗，再推荐一些买房的区域，谢谢。

　　回答：草桥一片是丰台不多还有投资价值区域，投资和自住可以选择 或者马家堡到宋家庄这一片也可淘一下 5.88略贵，禧悦学府不考虑

　　提问：房姐，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！

　　回答：春节后不一定 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 看看之前精华帖，有关于望京的分析 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选，跑盘是必不可少

　　回答：特区808很小，就在老朝阳房地局对面。 缺点是略破，去地铁走路约15分钟。 大户型可以淘笋，小户型性价比一般般了

　　提问：请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里，房姐怎么看待以后的涨幅空间？小区房价一直不高，请问自住的两居室有必要继续持有吗？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押入二套，谢谢！

　　回答：阜通商业比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 如果资金没问题，不置换，直接抵押入

　　提问：房姐你好，我单身、女生，目前首付大概可以凑到270万左右，但是二套，名下无房，在亦庄上班，互联网从业未来有可能跳槽，纠结在不知道买哪里好，常营周边不错，新天地觉得小区环境好但是只能买一居，旧宫可以买两居但是小区不够好，无非就是灵秀山庄，绿色美然什么的，也看了垡头环境更差，亦庄金色漫香林觉得小区房子不错，但没商业没地铁，在区域和新盘，以及老破小之间纠结，不知道买一居两居，区域也不确定，也许应该看看望京、酒仙桥一带嘛？

　　回答：二套房票没有价值，全款抵押能看600左右标的 要想清楚是投资还是自住 投资就别考虑品质问题 朝阳公园，金台路，大望路这几战优先考虑。

　　提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！

　　回答：可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型， 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹

　　提问：房姐您好。目前有大户型一套有。即将出国归期不定。想卖房还清后，全款入1000-1200左右纯投资用途房并迁移户口(手上还留几百做其他投资）。主要考虑是现在的大户型是房姐提过的CEO盘其自住舒适但投资属性较弱，反正未来至少五年也不住，想优化并分散投资。您觉得这样做合理吗？ 看您之前说过望京双井大望路青年路附近是这个价位的较好区域。能否给一些具体值得淘的楼盘及分析? 还有其他地方值得看吗？ 另外就同一小区而言，在没有硬伤的情况下，同一户型不同楼层的差价怎么样是合理的? 非常感谢

　　回答：你好，自住和投资是2个不同的逻辑。 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 宝星园性价比最好的，环境不算差周围商业配套齐全 天之骄子 珠江帝景 朝阳公园丽水嘉园 首城国际 乐城国际 富力城 金海国际，能习惯老破大的话九龙花园 华腾园可以考虑。 九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。 华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。 20层以上，1-5层和顶层折价5-10%左右 如果考虑投资，1000左右建议入手1套自住盘，一套投资盘。剩余用来还月供。

　　提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

　　回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

　　提问：请问房姐，坐标北京，换房有什么要注意的吗？基本就是卖了这套才能买那套，卖房和买房最佳时间不同，什么时候才是最佳换房时间？

　　回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

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