重庆的房子到底值不值得投资？

昨日，沪指涨了28.23点，算是有些起色了。创业板指数也是四连阳，接近前期高点。 昨日的行情，给达哥的感觉，就是市场很给面子。之前达哥在《道达对话牛博士》栏目中，跟大家分享了骨科这个板块本站

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　　此贴我是站在一个购房消费者，或者说是一个投资者的角度来思考这个问题的，自家刚需不要些讨论之列。欢迎大家文明涌跃交流，文明拍砖。

　　首先是时代不一样了，特别是从2017年跳跃性的爆涨之后，随便买套稍微成熟点地段2室2厅一卫的房也接近100万，零几年前买套房子也就50万以内。也就是说，买套房的购房总资产加大了。

　　由于购房款总额投入的加大，表示房子在手上的持有成本也在加大。简单的讲，我们用100万来买理财产品，每年轻松收益达5万。

　　如果你用来买房子了，这个收入自然就没有了，假如这个房子在你手上放5年，5年*5万=25万元，这套房子在手上的持有成本就是25万元。

　　写到这里，可能大家会有以下不同的看法：第一种看法认为，买房可以按揭，实际只付了3成也就30万元，其余70万利用的是金融杠杆。而且人民币还在贬值。其实这种说法是站不住脚的，你们算过70万元的房贷每年要缴的利息是多少吗？就按国家基础年利率一年也要二万元以上，再加上首付30万理财产品的收益每年应该在1.5万左右，从最保守的角度计算，100万价值的按揭房子每年也会产生4万元的持有成本。

　　作为一个投资炒房客来说，如果短期内能实现跳跃性的大涨，你或许不会亏本，甚至还约有小赚。简单的说，如果5年内你这个房子能涨到30万以上，就和你持有成本基本持平，否则你就会亏本。

　　上面成本的预算还是基于现在一个政策，如果后期政府的管控更加严格，持有的成本将会增加。毕竟国家对房子的定位是用来住的，不是用来炒的。

　　重庆去年才进行了跳跃的大涨，主城九区都已完成了这次大涨。一般情况下，又要平稳几年后才会实现新一轮的大涨。就这表示持有房子的周期会加长，如果周期过长，那就百分百是亏。

　　其实真正的购房主力大军，我觉得主要来自区县，甚至有70%是属于投资性购房，甚至是恐慌性购房，在这些人群中，他们的信念只有一个，房子一定会大涨，基本没有去考虑成本和产出的问题，一旦大家回归理性，还有谁来接盘？这些都是实实大在在风险的存在。

　　由于地域传统思维的影响，很多在还停留在买房是保值的，最安全的投资。除上上述成本和时间周期的问题，其实房子还面临自然灾害的风险，比如一旦发生地震或火灾，房子一样会面临血本无归的境地，房贷还得继续还，当然这个机率还是很小，但并不代表没有这方面的风险。特别是有些家庭举几代人之财力疯狂购房，一旦发生风险，对这个家庭产生的影响将是毁灭性的。

　　我是从另外一个角度来看的。自然条件+整体规划+科教水平，这三点决定了一个城市能达到的高度。貌似重庆的潜力不大。

　　决定商品价格的关键是供需关系。重庆每年的房地产开发量巨大，远超北上广深之和。也就是说，重庆的存量房是非常巨大的。为什么没有引发二手房的抛售狂潮？个人估计很多人看涨，所以惜售。但巨量的存量房始终是个隐患，一旦抛售潮开始，根本没那多资金来接盘。

　　重庆永远不会成为经济强市的，作为地形多山，起伏大，变化多的群山中的两江汇合地。当战时的后方，陪都才是根本。

　　房价体现一个城市的综合价值和发展预期。重庆名为直辖市，实则为西部欠发达的一个省份。看不清这点，判断重庆房价走势要出错！

　　重庆经济以汽摩、机械化工、笔电简单代工等低端粗放产业为主，导致重庆居民的工薪收入偏低、高薪工作机会缺乏，吸引不来中高端人才来重庆购房置业创业，这使得重庆房市中外省来渝购房人口比例始终不足10%，购房主力90%为本地和周边省市区县乡镇进城人口，这也造成重庆房价水平近10年来从没有高不过周边的成都和武汉，甚至是西安。

　　2007年重庆主城区房价均价3500元左右，2017年重庆主城区房价均价11000左右，房价涨幅300%左右，而这10年间货币实际贬值300%左右，因此重庆房价涨幅只能勉强跑赢通胀，几乎不具备投资价值！

　　因此，重庆房市，只适合刚需自住，不宜投资！投资重庆住房的收益远低于周边的成都、武汉等城市的收益。 过去、现在、将来亦如此！

　　楼主的分析其实是对的，基于房子自住需求，也是国家想做到的，可是，房产是杠杆投资，20万买入100万的房子，涨一倍赚100万，除去持有成本，至少赚了4倍。所以现在很多人投资房产，基于这个杠杆效应。而全款买入的，基本是自住需求，不是用于投资的。

　　所以，如果国家想要实现自住需求很简单，什么时候房子只能全款买了，房价就不会再涨了，而且立马跌。

　　另一个控制就是房子持有10年不能卖，这样买房也会认真去考虑我到底该不该买这儿，这样的话也会限制到房价暴涨，但也不会怎么跌。

　　从长远看，房子始终会套死一批人的，但不知道是什么时候开始。房价越高越来越危险，百废待兴，唯有房子一直火，是很不正长的，也不是国家长久之计。

　　2017年的数据，重庆房子15%主城人自己购买，45%区县购买，40%外地购买。现在外地限购期间，重庆没有限购，外地来重庆买房投资的更多。这批人不知以后何去何从。

　　供过于求，存量巨大，价格也高，就是个大堰塞湖。就算这次贸易战没有刺破这个大泡泡，接下来房产税也会刺破。投资投机炒房的，自求多福吧。

　　在重庆买房子，只要赚钱，那就是值得投资的。这个意义上说，有什么到底不到底的呢？三岁小孩都知道，重庆买房子一直都赚钱，一直都属于值得的投资。如果你认为，等买重庆的房子出现亏钱的时候，那才真实，才是值得的投资，你也可以持币等那个时机。

　　楼主来说一哈：如果房子不值得投资，那么有啥子还可以投资，还敢投资？特别是对于普通人来说，最撇房子还可以住, 还可以收租金。

　　要说风险，其实都想过的。但是房地产的风险等于和国家是绑到一起的，国家都不信还能信哪个？再说了，你不信国家也没得其他更加安全稳定可靠的渠道投资，是不是？

　　楼主你这套理论放在2000年，2009年，2017年还有现在都是合适的，分析的头头是道，但是事实呢，脸肿了一次又一次。市场走向会按照各位民间分析专家想法走吗？？？

　　房子这个东西跟金融理财产品并不完全一样。它的价值在于产品的实用性。人买不买金融理财产品都可以生活，但不能没有房子住。

　　所以房子的价格涨跌，主要取决于实际人口需求以及国家政策。实际人口需求很好理解，需要在重庆买房的人越多，重庆的房产越有价值，毕竟供需关系在那里。这点重庆是满足的。毕竟重庆区县人民还有那么多，只要能在主城立足的，肯定待在主城而不是在区县。国家政策也很好理解，只要把你重庆定位于西部中心城市，一带一路的重要节点也定在你重庆，相应的政策自然会向重庆偏移，有了产业，自然会有人愿意来工作，既然来重庆工作，就会考虑买房。这样人口需求又增加了。所以我对重庆的房价持看好观点。

　　建议楼主从长远来看，而不是仅仅着眼于某几年重庆房价涨没涨，赚没赚。再说了，就算连续几年房价没涨，除了自住房，你多余的房子租出去，每年不都有收益的吗。

　　绝大多数有余钱，又没有靠谱的投资渠道，买房是一个最稳妥的资产保值方式，买房要遵循三个原则：集镇中心、轻轨沿线、学校医院。

　　我两千年的时候用八百一平米的价格在武汉城乡结合部买了一套房子，用了八万。那时候还没那么成熟的理财产品的，假设利息5来算，放到现在我一共拿了利息八万六，连本金一起是十六万六。我现在卖了那套房子可以拿180万。（其实我早卖了，搬家来重庆之后两年我就脱手了）

　　做什么生意能获利如此高，而且不用辛苦劳动？这就是为什么不只老百姓，就连企业也要投入房地产的原因。现在我拿着180万在重庆未来新开发优势区段，可能还要有很好的收益，而十六万六，买间厕所差不多。

　　前几年，重庆的房价确实只算跑赢了通货膨胀，不过，和国家赌，老百姓赌不起，所以，宁可选择买房上涨，同时，买房的另外一层意思，是保值。至少目前在A股已扑街，理财跑不赢通货膨胀的情况下，这就是现实。

本站 8月20日，沈河区召开2021年土地征收攻坚工作调度会议，区长，区委常委、负责政府常务工作副区长，区政府办、更新局、城建局、征收补偿中心、自然资源沈河分局、房产局、财政局、执法分局、

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