试论经济法视野下我国房地产市场调控路径

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　　目前，我国的房地产市场非常火热，各地的房屋价格居高不下，呈现出一种非理性增长状态。为了促进房地产市场平稳健康的发展，政府应积极科学的进行宏观调控。本文从经济学的角度出发，探讨我国房地产市场调控的的一些相关问题及其路径。

　　我国是发展中国家，人口总数已达到13亿有余。在这样一个人口密集的环境下，房地产问题显得更加炙手可热。近年来，我国的房地产市场持续升温，但是很多有购房需求的老百姓，他们的购买能力却越来越弱。针对这些问题，政府相继出台了相关政策，同时也对房地产市场进行了宏观调控。

　　为了保证房地产市场健康平稳发展，保证供需平衡，在宏观调控过程中，有原则运用一些相关的法律手段是不可避免的。这样才能使调控更有力度，保障房地产市场逐步平稳。

　　一般来说，国家的宏观调控是为了保障社会的供需平衡，引领我国的经济持续、健康、稳定的发展。近年来，我国房地产市场相对不稳定，国家从每个公民根本利益出发，对房地产市场进行干预，以各种经济及法律手段进行有效的调控，引导房地产市场逐步走向正轨，有效地发挥其作用。

　　（一）资源优化配置的需要我国是市场经济体制，计划与市场是资源优化配置的两种基本方式。但是市场不是万能的，有其自身的缺陷，它容易传达错误的信息，而且具有自发性、盲目性和滞后性这三大缺点。为了使房地产业健康的运行，政府就必须对市场进行干预。

　　（二）房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位近年来，在我国的国民生产总值中，房地产业所创造的产值日趋增长，已经逐渐的成为政府财政收必不可少的一部分，因此，房地产业已经必然是国民经济的重要支柱。

　　而且房地产业的发展也直接影响着其他相关产业的发展，例如建筑业，装修等。同时，住宅业的发展还会带动家电等行业的发展。正是这种重要的地位和作用，决定了房地产业的发展直接影响社会总供给和总需要的平衡。

　　（三）房地产业健康发展的必然保障房地产的投资大，周期长。与社会的结构平衡关系极大。所以要采取相关的调控政策，才能引导其健康的发展。自2003年以来，房地产业随呈现上升趋势，但这其中有着很大的波动。这种大起大落的波动，严重的影响了房地产业的正常运行，所以只有加强宏观调控，才能逐步引导其健康发展。

　　目前，我国政府对房地产调控的力度不断加强，针对价格过高及上下波动幅度大，供不应求等现象进行了一系列的宏观调控。但是效果却不是非常理想，究其原因，主要是调控手段利用不当。

　　（一）控制土地供给量及土地利用率问题我国是一个人地矛盾十分突出的国家，人多地少是长期存在的一个问题。随着经济的发展土地价格持续呈上升趋势。面对这种局面，有些人认为是因为土地供应太少从而导致房子供不应求。但是在很多城市中，仍然存在很多闲置的土地，这些土地的利用率并不高。这就涉及到了土地使用结构问题。我国有很多建筑结构不合理的住房。大量的土地用于建筑高档房，而小户型的普通住宅面积很小，从而导致住房套数减少。与此同时，这其中也不乏有一些炒作者，他们购买很多套房子，而真正有需求的人却找不到合适的房源。

　　所以，从可持续发展的角度来讲，不应该大量增加土地的供应。一方面，土地是不可再生资源。另一面，如果不改善土地使用结构问题，只是一味的增加土地供应，也是于事无补的。

　　（二）完善金融体制及控制投资问题金融机构是房产资金的主要来源，房地产的发展离不开金融机构的支持。所以房地产问题与银行资金的流入有着密切的关系。所以金融机构要在政府的正确引导和监督下谨慎的发放房地产资金。金融机构在放款时要注意严格的审查，如果有房地产开发企业的自有资金低于开发项目总投资的30%，金融机构都应严禁放款，凡是有欺诈行为的开发商，金融机构一律严惩不贷。这样既能减少投机取巧的现象，也能是房地产市场健康的发展。

　　由于我国房地产起步较其他国家相比较晚，所以在经验方面还有很多不足之处。所以我国房地产金融应与国际接轨，在借鉴其他国家的优秀成果之时，也要注重创新。做到“取其精华，去其糟粕，推陈出新”。尽快成立购房担保机构，推进保险业与住房业的结合，促进开发信贷与消费信贷的发展，建立起健康的房地产市场，从而有效的化解金融问题。

　　（三）法律体系不完整问题近年来，我国的房地产市场非常的火热。房价不断上涨，已经大大超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，如果任此发展下去，我国的房地产市场将必然走向消极崩溃的边缘。在法律方面，我国政府对房地产宏观调控的手段，大多数都是以文件的形式下发，而缺乏一套属于房地产市场完整的法律框架。这样就导致了大部分文件无法顺利的执行，无法起到积极良好的效果。所以，要完善我国房地产市场调控体制，迫在眉睫的任务就要完善其法律规范体系。

　　（一）完善财产税政策就我国目前的形势来说，一个人拥有房产的数量已经逐渐成为衡量一个人富裕程度的重要标准之一。针对这种情况，我们首先要做的就是清查房产，所谓的清查房产对每个住房的房主进行有效的、详细的登记，建立一个完善的住户信息。在房主完全拥有这套房产期间，对其进行征收保有环节房地产税，而在房主的子女继承这套房产的同时，对其进行征收相应的遗产税，对于一些闲置的房子，要征收闲置税。并且更要加大在房地产交易中偷税漏税的打击力度。开征房产税和遗产税，既完善了地方税的体质，又调节了地方财政的不可持续性问题，还能有效的控制房价，缓解供需矛盾问题。

　　税收是对房地产调控的一种重要手段，逐步地对居民非经营性住房征收房产税，尊重价值规律，合理的引导房地产市场的供求。

　　（二）规范银地产信贷现如今，在房价大幅度增长的趋势下，大多数的房地产投资者都蠢蠢欲动。但是作为投资者，光有投资动机是完全不够的，还需要大量的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产。银行对投资者提供信贷服务，一方面利于自身企业的发展，另一方面满足了投资者的需求。但是这其中，仍然隐藏着一定的风险，如果房价一直呈持续上涨的趋势，这种风险便是隐性的，但房价一旦呈跌落趋势，这种风险就会逐渐显露出来。当投资者对银行的借贷不断增多，投资的规模越来越大，得到的利润越来越多，就会促使银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃，而房价被抬高的同时，面临的风险也就越来越大。一旦失去了银行的支持，投机的博弈就会随之停止，房价的上涨趋势自然就会失去源源不断的动力。所以，规范银地产的信贷，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

　　国家的宏观调控是房地产市场健康运行的保障。我们要从多方面、全方位思考，以一种长远的眼光的去看待房地产市场的问题。政府也应该规定建立一些经济适用房，从而有效调节房地产市场供需不平衡关系。政府合理的调控土地资源的开发与利用，使房地产市场得以健康发展。积极的宏观调控政策使经济的可持续发展与房屋供求相协调，实现了房地产市场健康平稳的发展。

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