防城港楼市各大板块深度解读！2021新版多图预警！

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　　2021版防城港楼市板块深度解读，全文约4500字。涵盖了防城港与东兴共计13个楼市板块的现状与未来。

　　先来说说渔万岛 （*原称为：渔氵万岛，以下简称：渔万岛） ，渔万岛是防城港的主城区之一，也是近10年来在防城港全新规划的海湾新区中，最早成熟的区域。

　　在面积约35平方公里的渔万岛上，可以分为四个小版块——港口老城区、桃花湾片区、渔洲城片区和常山新区。

　　与港区相连的老城区是防城港“依港建市”最早的港口生活区。目前港口老城区的整体面貌都是以上个世纪90年代的风貌为主，仅有少量的新建商品房。

　　但是这些年随着新城区不断的升级，一些港口老城区的原住民开始选择了往北侧的桃花湾板块迁移，所以近些年老区街道上的人少了很多，下一步港口老区将会面临旧城改造。

　　所以，港口老城区对于外地购房者来说，居住在这里语言/生活习惯/饮食文化均可能与本地存在差异，并且这片区域的城市面貌已经年代感十足。

　　最早的时候桃花湖以南还是个大泥塘，后期吹沙填海自南向北填出了桃花湖，形成了现在的桃花湾片区，所以现在桃花湖以南的区域现在都称作为桃花湾。

　　桃花湾片区大型超市，大型菜市，配套小学，体育场馆很早就已经建成了。所以，直到如今的2021年，桃花湾还是渔万岛内配套最齐全的新城区。

　　因为开发的早，所以目前桃花湾片区的新建楼盘已经不多，除了恒力海悦城、天宁白鹭湾等少量几个新建或在建项目之外，桃花湾的其他已建成楼盘，部分项目的房龄也已经逼近10年了。

　　桃花湾2021年的购房建议：配套成熟，无需等待，适合即刻旅居养老，片区内有海景或湖景的项目。

　　但是反过来看，因为片区已经绝对成熟，未来可想象空间其实已经不大了。除非潜在的东湾跨海大桥贯通之后，将会给桃花湾注入新的生命力。

　　渔洲城和港口老城区同属于渔万岛最原始的城区，只不过近些年渔洲城以大龙山为分隔：大龙山北侧区域已经变成了一片主打东湾海景的新城区，而大龙山南侧则是保持着老区的状态，同时这路也是港口区政务机关的办公所在地。

　　大龙山北目前有多个新盘，并且可供于开发的土地并不是很紧张，这些项目主要是以东湾海景和临近红树林作为旅居概念，主打宜居养生，有远离喧嚣的意思。

　　因为，渔洲坪可以说是一个渔万岛的角落，距离渔万岛的主通道北部湾大道较远。再加上进港货运主通道东湾大道和进港铁路，又把渔万岛一分为二，西边是常山新区，东边是渔洲城。

　　2021年渔洲城片区的投购房建议：在搞清楚“疏港通道”路线的前提下，喜欢安静喜欢海景的可以考虑。但是目前看市政规划的蓝图，渔洲城不是接下来主力发展的片区。

　　常山新区是渔万岛最北侧仅临中心区的位置，主干道北部湾大道贯穿其中，北部湾大道沿途风景是渔万岛的“门面”。

　　这个片区最明显的概念就是西湾海景，防城港市最贵的几个楼盘，全部集中在常山新区西湾岸边的赤港城区域。

　　同时常山新区在2018年也出让了大量的土地，高地价造成了一批楼面价超过3000元/㎡的项目。

　　所以，现在来看常山新区目前开发的新项目，调性普遍是比较高的。也是印证了越到后期开发的项目，其整体规划和设计理念也会越高，但是价格也是随之拔高。

　　目前该片区的大型超市、农贸市场、学校都已经齐全了，虽然说常山新区大多数楼盘并没有交工，但是大体的框架已经成了。

　　中心城区目前同样也是分为4个板块，分别是中心区、城南新区、公车新城和高新区。 （高新区的整个区域都是以产业为主，只有北部湾大道西侧有少量的几个项目，所以这些项目可以视为城南新区）

　　其实光从名字来看，就知道中心区是防城港市新城的中心，同样也是市政府、城市配套场馆、商务区的所在地。

　　目前中心区配套一应俱全，大型超市4-5家，教育方面，中心区和城南新区规划/在建有十几所中小学。

　　现在中心区北部还在逐渐的开发，北部已经交房的项目入住率还不高。而中心区南部的楼市现状，房龄5-8年的二手房居多。

　　但问题是这些老房子同样是开发的过早，早些年的项目品质和调性没能拔得上去，甚至开发了很多那种县城才有的天地楼。

　　至于在建和已建成十几所学校现在到底哪家强，还等要等几年之后才能分出高下。不过在高考方面，中心区北部湾高中在2020年，已经成为了全市成绩最好的学校。

　　2021年中心区的购房建议：注重成熟学区可以考虑南部的四中学区房，但是南部容积率普遍过高；注重商业配套和居住品质可以往北看，未来中心区北与城南的交接处会出现大型商业综合体。

　　但是，请注意中心区南部那些有历史遗留问题的项目，或没有产权证的二手房。总而言之，中心区早些年开发的项目，小区品质和调性都很低。

　　主要的原因就是它就是像17年-18年的常山新区一样，拍地，基建，迁医院，修路，建桥，园博园，2019年整个一个城南大开发元年。

　　主要是应了一个背景，中心区没有太多开发空间了，再加上中心区和城南本身就是无缝相连。所以，在市政规划的角度，把园博园和十几所学校平分给了中心区和城南新区。

　　所以，翻版中心区已经定了，不过现在城南的弊端就是完工交房的项目较少，多数地块还在开发。虽然医疗教育配套一应俱全，但是生活配套的框架还没有成型。2021年城南新区的购房建议：旅居投资不着急住的可以选择城南，刚需自住，如果肯等上几年也可以考虑。毕竟城南有优质的教育配套和海湾新区第一家大型综合医院。

　　公车其实我往期文章中提及的不多，主要是因为公车新城的居住概念，主要还是来自于企沙工业区的居住配套。

　　公车新城距离工业区较近，旅居客可以直接忽略。不过在纯投资方面，我觉得公车还是有些可看度，龙门跨海大桥启动之后，公车沙企大道与钦州港脉络一通。

　　不怕没旅居，就怕没刚需！企沙和公车未来大量的就业人口都会支撑着公车新城一带的小商业和房屋的出租。

　　2021年公车新城的购房建议：纯投资的可以仔细研究下公车盛隆的人流量以及租房需求，旅居不要想太多。

　　防城老城区是市区最北侧的老城区，也是防城港市原来绝对的核心主城，它的权重性比港口老城区还要高。

　　虽然老城区的城市整体风貌还停在上个世纪，但是即便这样，这里的商业氛围还依然是防城港市最强的区域。

　　而老城区的外旅旅居人群，可以说是非常非常少。其原因就是，旅居不只是异地买套房子，更重要的是看自身能否融入周边生活的环境。

　　2021年防城老区的购房建议：旅居人群直接忽略。对于本土刚需而言，事实证明防城港海湾新区的建设，为了给新城区吸引人口，已经动了老城区的蛋糕（医疗和教育资源）。

　　因为目前河西新区北部的情况和防城老区相同，依旧是本土文化圈占据主导，楼市情况和防城老区大同小异，都是针对于本土刚需设计的大面积户型为主。

　　不过好在2021年文昌大桥通车后，河西会逐渐的向城南方向靠拢，届时河西也将会是本土和外来文化相互碰撞的地方。

　　另外，在2020年河西新区被赋予了防城港国际医学开放试验区总部基地的使命，河西新区未来几年也即将迎来它的高光时刻。

　　所以，2021年河西新区买房建议，旅居人群现阶段可以适当关注河西新区医学试验区总部中心的建设，未来河西的建设定会很美好，不过等待的周期也很漫长。

　　黄金海岸是哪？这里泛指的是江山万尾这样的非主城区沿海，毕竟防城港市官方也提出了打造防城港的“百里黄金海岸”，所以就用这个词来统称。

　　江山半岛，万尾金滩位于防城港主城区和东兴主城区之间，也是真正的一线海景和大型文旅项目的聚集地。

　　2019年江山半岛大开发，白浪滩航洋城进驻，2020年恒大足球文旅综合体签约，白沙湾国际自然医学度假区拿地。

　　2021年投资这种纯文旅项目，考量的重点在于开发商的开发实力。以及审视好自己投资纯文旅项目的初衷，能不能够与现实结合，让情怀落地。

　　东兴作为防城港管辖的县级市，但是其民富水平是很高。东兴口岸直接接壤越南，是一座货真价实的边贸城市。

　　但是目前国家给予东兴的政策很多，边境旅游试验区，跨境劳工政策：越南籍员工可以在东兴合法务工，还有已经在建设的防东铁路，乃至于跨国铁路。

　　2021年东兴的买房建议：旅居人群可以选择东兴，东兴的气温会比防城港市区高上1-2度，但是东兴还是同样的问题，关注文化交融以及新城区的成熟度，还有一点更重要的是，要注意东兴房地产不及市区规范！

　　其实对2021年的终极购房建议是：虽然未来疫情给予旅居地产的伤害还有诸多的不确定性，但是目前防城港的部分楼盘售价，已经逼近其拿地、施工、操盘的总体成本。

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