大转折！2022年楼市终极预测来了！

　　如今已经迎来了2022年下半年，想要购房的朋友一定需要谨慎，虽然楼房的价格下调，但购买依旧需要花费很多的资金本站

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　　这一年，楼市遭遇了有史以来最密集的政策调控，房企在“三道红线”重压之下艰难度日，购房者面对变幻莫测的市场形势焦虑不已，整个2021年，楼市充满了前所未有的魔幻意味。

　　2021年初的时候，许多人都预测过西安楼市的行情走势，如今复盘起来，打脸的不在少数，如今，对于2022年的楼市走势，也是纵说纷纭，看涨派和看跌派各执一词。

　　事实上，不论是看涨还是看跌，都能够找出相应的依据支撑，因此在房价涨跌方面做预判，很难统一意见，就像谁都不可能完全预判房价的波峰以及波谷。

　　但是，根据目前西安楼市的政策、土拍、二手行情、市场供需、产品现状等情况，对于2022年的楼市发展，仍然有一定的预见性，今天我们就来预测一波明年西安楼市的行情走势。

　　众所周知，中国楼市是“政策”市场，近两年，不管在还是中央经济会议，都多次强调“房住不炒”，成为贯穿整个楼市的方针纲领。2021年底，“共同富裕”一词再度刷屏，两座大山之下，房地产税靴子即将落地，这对未来房地产市场的指向性十分明确。

　　2021年12月10日，中央经济工作会议再次提及“房住不炒”，尤其是在央行刚刚发布降准消息之后，可谓意味深长，不仅避免了对于“降准”的过度解读，也更加明确了“房住不炒”将是未来长期的总基调。

　　西安市场也一样，房地产“暴利”时代结束，投资房产赚钱的时代已经一去不复返，对于投资客而言，炒房亏钱或将成为常态，如果对所投资的房产没有认真研究，千万不要轻易出手！

　　翻看2021年的楼市数据，我们会明显发现一个问题，就是市场供需双双下降。据统计，2021年西安主城区商品房供应量为1599.7万㎡，同比下降4%，成交量为1416.3万㎡，同比下降8%。近三年，西安主城区商品房供需连续下降，态势十分明显。

　　从土地端来看，2021年西安主城区供地7103亩，同比减少7%，成交土地5877亩，同比减少19%，供需持续降低。2021年的土地供应，就是2022年商品房供应的风向标，2021年西安土地市场整体供求下降，意味着2022年的商品房供应不容乐观。

　　对于一个供应量不足的市场，2022年西安楼市会怎么走？主城区供应逐渐走低，西咸新区等外围区域或将成为供应主力，但对于主城置业的购房者，特别是刚需群体来说，继续一房难求，而外围市场或将进入搏杀阶段。

　　其实，2021年楼市分化的现象已经非常明显，高价盘和低价盘的分界线除了“东北刚需-西南改善”的地域划分之外，另外一个决定因素就是拿地时间的早晚。

　　2021年，西安楼市上演了12次万人摇，被市场争抢最凶狠的楼盘，基本上都是老盘新推的倒挂盘，这些项目摘地时间较早，拿地成本低，因此虽然上市较晚，但价格仍然保持了几年前的水平，例如3.9万人摇的万科翡翠国际，均价1.7万/㎡，倒挂超过1万/㎡。

　　随着老盘新推房源逐渐减少，以及从2020-2021年成交高价地的入市，拿地较早的低价盘将成为沧海遗珠，而2万+楼盘将成为市场主流，因此，2022年西安买房难度并不会降低，反而会越来越难。

　　据不完全统计，目前西安主城区待上市纯新盘有将近40个，其中超过50%都是之前成交的万元地，2022年集中入市之后，房价将大范围在2万+以上，产品面积也会集中在改善需求，大户型、精装修或精装包，将是2022年的楼市主流

　　同时，楼市竞品质的时代到来，产品内卷范围不断扩大，相比2020年，2021年很多楼盘已经明显开始在户型、景观、外立面等方面发力，希望凭借产品和调性在市场上争得一些线年，西安楼市还将在产品品质等多方面迎来更严重的内卷，一场恶战即将来临。

　　这种情况之下，对于资金不足的刚需家庭，选择空间会再度缩小，毕竟改善当道、争相内卷，性价比房源会十分稀缺。

　　中指院的数据显示，2021年TOP100企业拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。全国300城的土地成交数据，与此类似。截止2021年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米，较2020年同期下降24%（来自CRIC）。

　　房企不愿拿地已经成为事实，这固然是因为去年下半年以来，随着融资环境收紧，监管力度加强，部分房企出现债务违约，各房企拿地都越发审慎，部分房企不会拿、不敢拿，甚至根本没有资格拿地。

　　从西安2021年的三次集中供地来看，民营房企除龙湖地产外，其余几乎全部销声匿迹，反倒是国企央企以及地方平台公司反应积极。可以预见的是，2022年如果金融政策没有大力度的宽松，土拍行情依旧不容乐观。

　　楼市分化的另一个层面是区域分化。目前西安楼市普遍最被看好的区域仍然是高新和曲江，这一点不仅西安行业人士认可，就连全国的媒体大V都在劝导读者买高新和曲江。

　　这种一致性的认可背后，其实是在复杂楼市环境下，面对不确定性的时候，最保险、最安全的置业选择。与此同时，市场对非核心区域信心不足，2021年底，西安楼市逐渐趋冷之后，西咸新区部分楼盘开盘解筹率不足10%，就已经说明了这一点。

　　因此，进入2022年，如果没有大的政策性利好，非主城区及外围市场或将面临更加严峻的销售压力，特别是在2021年房价攀升极快的区域，变凉将是大概率事件。

　　在过去的市场中，最难被监管的就是二手房价，而随着二手房指导价出台，全国二手房市场遭遇重创，西安二手房更是被打骨折，从2021年7月开始逐渐降温。

　　在国家统计局发布的11月份70城房价数据中，西安二手商品住宅环比下跌0.5%，跌幅再次扩大（10月为0.2%），再加上2021年末对二手房的严加管控，行业普遍对二手房市场报以悲观态度。那么，2022年西安的二手房市场会回暖吗？

　　从目前来看，大部分刚需客户对二手倒挂盘以及配套较好的新区（如港务区）性价比房源意向更高，二手房在经历指导价之后，很多房东换房、抛房数量增多，加剧价格竞争，进入2022年，如果没有大的政策调整，二手房市场的价值会被重新定义。

　　以上七条对2022年的楼市预测，或许很多人看完之后，最直接的感受是不容乐观，但需要强调的是，我们并非看跌派，因为房价的基石早已由地价和成本决定。

　　房地产市场看似复杂，但是也有一些踪迹值得借鉴和参考，在“房住不炒”的大背景下，楼市回归理性是必然的，“稳”才是调控的核心，不会让人们焦虑的楼市，才是美好生活该有的楼市。

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