上海楼市：这个板块要崛起但是你不能乱买
推进产城融合、文旅板块发展，一直以来都是关系到社会经济发展的重要课题，11月3日，新华社受权发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议本站
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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔你好，上海人，今年上海楼市房价有点高，新房买不起，打算环沪买套房，环沪城市比较多，现在买哪里的未来升值潜力大啊？
沪叔：你好，在环沪板块选对城市和方向是非常重要的，不同的城市未来有着不同的规划，进而未来的投资空间差异也很大。而湖州这个默默发力的城市未来是很有发展潜力的，如今正是价值洼地。湖州从一众环沪城市2万+的房价之中脱颖而出，目前仍在1字出头徘徊。湖州处于长三角区域，又是环沪，买在此处既不占用上海房票，又可以在未来找到爆发点。在经济方面，湖州的GDP仅次于杭州、宁波、绍兴与嘉兴，但是它的房价却排在浙江省的末尾。在环沪洼地逐渐被填平，上海的购房需求会进一步外溢，所以这些目前还默默无闻的城市，未来将会更具有优势。在交通方面，城际铁路的基建正在推进，对于湖州来说，正是一个发展机会，沪苏湖高铁的开工，就说明了上海正西向的大门正在向外打开。对于上海的人口外溢，高铁的存在可以说是起到了加速作用。不仅如此，湖州还有长三角的1+7规划，未来能够享受到几个同城化都市圈的红利。
提问：沪叔，你好，本人在上海名下有套自住，已婚有孩，孩子2岁，预算1000-1200万左右，打算在置换一套房，知道在哪里买比较合适呢？大宁板块怎么样呢？
沪叔：你好，上海大宁板块还是比较适合置换的。首先交通方面，距离陆家嘴和浦西核心地区都十分近，开车不用半小时，地铁1号线一条作用抵上很多条。教育方面，闸北实验小学，大宁国际小学，教学质量在板块内都是优质的。医疗方面，有第十人民医院满足日常需求。商业配套方面也有大宁国际商业广场、大宁音乐广场等中等的购物中心。
提问：沪叔好，我不喜欢居住密度太高的小区，很影响居住的舒适度，这好像是跟容积率有关，但是什么是容积率？容积率多少才是合理的？那现在买房要注意哪些跟容积率相关的东西？
沪叔：你好，居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率最低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。
购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导。除此之外，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。
提问：沪叔，您好，本人在普陀区工作，小孩今年4岁了，想要买就带学区的房，最好是九年一贯制，交通比那里，最好有地铁线，新房二手房都可以，请问在哪里买比较好，有哪些合适房子推荐呢？的隐藏板块，我对它还挺感兴趣的，能否详细讲解一下这个万里板块呢？这个板块里有哪些项目？
沪叔：你好，可以考虑，万里板块属于居住板块。 交通方面，板块内已有两条地铁，7号和11号线号线目前在建即将开通。通过地铁到上海市中心，静安寺，徐家汇，前滩皆可在30分钟内。板块西部有中环线，因此驾车到长风公园、漕河泾开发区不堵车的情况下也很便捷。商业方面，板块主要以居住区为主，没有成型商业体，但是可以通过地铁到达南京西路CBD，静安寺，徐家汇中心等的商业中心。板块内也有部分小型商业街超市等满足居民日常生活的需要。医疗方面，万里板块有普陀区中医医院，同时居住区到达同济医院，和第十人民医院也比较近。教育资源方面，有九年一贯制的晋元高中附属学校，梅陇中学，华师大附属进华中学，算是中上。万里板块总体的竞争实力还是不错的，但是建议有一定积蓄的话可以考虑，对于刚需来说可能有些困难。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。
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