二说深圳楼市-从政策角度看楼市红利

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　　楼市是政策市，这句线遍。因为楼市调控，所以房价暴涨，这句话看起来不好理解，却有内在的逻辑，因为政策调控下压住了房价，一旦购买力积累到一定程度，遇到利好房价就会爆发性上涨。正因为如此，波动大了，投资的机会反倒是多了，因为你理解了政策，就判断出楼市的走势和周期了。

　　深圳楼市的基本面是供不应求，1997平方公里，200万套商品房，2000万人口，平均年龄31.8岁，年出生婴儿20万以上，这组数据反映的楼市基本面，无论是短期还是长期，房子还是不够用的。

　　深圳土地少，住房需求量大，所以一直以来的调控政策都是在供给端发力，无论是限购限贷都是为了抑制需求，让供求关系尽量处于平衡状态。两年前的208新政不仅对需求端进行抑制，同时在供给端扩大供给，这个变化要引起充分注意。

　　房价的涨跌是由供求关系决定的，可供求关系除了市场因素，更有政策的因素。政策直接决定了供求关系的逆转。深圳人投资意识强，对市场敏感，所以每次政策出来就是深圳楼市的拐点。

　　来了就是深圳人，深圳落户门槛不高，难度不大。可是因为房价高买房不容易。如果说京沪给新市民的福利是户籍，那么深圳给新市民的福利是住房。深圳的打新政策是全国最复杂的，看看打新的各项规定，你会发现，宗旨是照顾有稳定收入、收入不错，首次买房的年轻人，他们的积分最高。细化到人群就是受过良好教育的师医公和大厂工程师。

　　深圳楼市采用的是三限原则：限地价、限房价、限制购买人群。土地拍卖时地价和房价都确定了，目的是人为压低房价给市民提供住房福利，最近的土拍拿地主力是安居集团也能看出这点。因为民企开发商追求尽量高的利润，而安居集团是为市民供给住房，对利润没要求。

　　限地价限房价是为了低价供房，限制购买人群是通过打新规则倾斜无房户来实现。在楼市火爆时，注定只有无房户才能有资格摇号拿到新房。而楼市冷清新房销售不畅时，不需要摇号就能买到新房是巨大的福利，这个道理越早明白越好。

　　本质上，深圳新房是政府给市民提供的巨大福利，价格是被人为压低的。楼市火爆时，即使你积分再高，需要摇号拿到的概率也只是三分之一。而楼市不好时，可以随便买那是巨大的福利机会，应该果断入场。可大多数人的想法是新房销售不畅，别人不买，我为啥要买？从来没有想过，你现在不买，楼市回暖了，你有资格买吗？

　　这种福利机会以前就出现过，2014年的华润大冲，2019年的光明，那时的新房还是市场价已经有福利，现在的新房价格人为压低更是福利。

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