2022上半年成都楼市数据“亮眼”原因分析

新华社石家庄7月28日电（记者 白明山、高博）7月28日，河北省高碑店市人民法院依法对河北大午农牧集团有限公司孙大午案公开宣判。高碑店市人民法院判决，被告人孙大午犯聚众冲击国本站

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　　成都住建公开数据显示，2022年6月，成都二手房挂牌数量激增55124套，单月去化16699套创下历史新高。

　　2022年6月，成都以357.3%的月度同比增速、256.5%的1-6月同比增速，在易居全国14个重点监控城市“一骑绝尘”的同时，其二手住宅成交量能度高达162.5%，创下2013年4月以来的最高记录（量能度释义参见文末）。

　　另据成都住建公开数据，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，6月，二手房挂牌数量激增55124套，单月去化16699套创下历史新高。

　　是成都5月两次楼市政策松动以来，利率与公积金政策的双重赋能、购房资格的释放、二手房置换释放的改善购房需求让一二手房之间的流动性增强？是，也不全是。

　　2022年3月份（第10-14周），成都以周均38万㎡的商品住宅成交量，遥遥领先于克而瑞监控的包括北上广深在内的其余19城；

　　2022年前4个月，成都商品住宅成交面积490万㎡，在克而瑞监控的30个重点城市中位列榜首；

　　2022年五一小长假期间，克而瑞对全国36个重点城市的认购面积进行监控，成都以30.45万㎡的认购面积与189%的同比增长率再度领跑......

　　如果说6月全国市场陆续复苏让楼市迎来曙光，那3-5月成都新房数据也持续领跑全国，我们应该从哪些角度去分析呢？

　　截至2021年底，成都市常住人口已突破2119万，超越了广州、深圳，仅次于重庆、北京、上海。

　　约2100万常住人口的庞大基数下，如果5%的人需要买房/换房的线万套住房的市场需求。同理，以此类比全国人口基数只有1000万的城市，5%的人要买房也才50万套。

　　毕竟，短期看政策，中期看土地，长期看人口。其中，人口则是决定一座城市的楼市能否永续发展的基石。

　　第七次人口普查与第六次人口普查的十年对比，十年间总计增加的581.9万常住人口，平均下来每年增加约58.19万人。

　　同时，二手房的“腾挪”也能一定程度上释放同等比例的改善资格，有利于新房及二手房市场的持续去化。

　　克而瑞2022年半年报数据显示，截至6月底，大成都商品住宅可售存量约1282.56万㎡（在备案存量基础上适当剔除延迟备案数据），大成都存量去化周期仅为8.4个月，一圈层存量去化周期不足5个月。

　　按照地产行业惯有认知，当一个城市的存量去化周期不足12个月时，房地产呈现供不应求状态，需警惕存量不足带来的市场上冲压力，在此情况下，极有可能出现量价齐升的局面。

　　但成都因为执行限价政策，“量升”是必然。因此，在新房市场整体供应不足+存量有限的前提下，客群需求的“量”就会转移到二手市场进行找补，这也是二手房销量在全国异军突起的重要原因。

　　2022年5月，智研咨询发布榜单，成都均价仅1.8万元/㎡，排名全国点定性95城的第24位，甚至不及丽水、金华、嘉兴、无锡、泉州等城市。

　　2018年，成都以人均GDP增长率7.2%和就业增长率5.9%的成绩，仅次于爱尔兰都柏林和美国圣何塞，全球排名第三，在上榜的中国城市中排名第一；

　　2020年，成都排名跃升至全球第59位，位居世界二线强城市（Beta+）榜第9位，较2018年上升了7位，成为唯一入选Beta+榜的中国城市。

　　从2016年全国上涨时，成都购买资格与购房价格被限制，到2017年开启“四限”限价政策随即出台，再到2018年“5.15”史上最严限购政策、2020年底双限地横空出世......

　　成都的新房市场价格始终在全国低位盘桓，在5月福州突破2.7万/㎡、三亚突破3.8万/㎡、杭州突破4.05万/㎡、南京突破3.54万/㎡的当下，成都均价仍然只有1.8万/㎡。

　　上半年，中建天府公馆、万达天府1号、新鸿基悦城、恒大天府半岛、川发天府上城等低价盘的集体入市，拉高月均去化的同时，也引发了一场场刚需狂欢。

　　当然，在刚需资格的“角逐场”中，也有鄙视链，例如，参与新鸿基悦城摇号的刚需，需稳定就业并连续缴存60个月社保方能入围“摇号池”。这从一定程度上反映了，区位+价格+产品力均好的项目，根本不愁客户。

　　刚需客户客户之外，这对改善客户而言同样受用。招商时代公园今年推售的批次也是如此，地段、产品、配套、区域有剪刀差共同作用下，市场拥趸是必然结果。

　　基于成都全国第四极共建者、成渝经济圈领头者的地位、一带一路重要桥头堡、内陆腹地重要集散港口等多重城市地位，以及产业、商业等方面近年来表现出的强劲城市实力，成都对于全国人口/人才吸附能力不言而喻。

　　据泽平宏观数据，2021年成都在《2021年最具人才吸引力城市100强》中排名第6，仅次于北、上、广、深、杭。

　　一方面，是西北五省+重庆对成都城市潜力、城市包容度、居住舒适度的认可；一方面，也是北京、上海、深圳等城市的人才对于成都相对低廉物价、奋斗成本的依赖。

　　成都分别于5月16日、5月31日出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》及《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》两项通知。

　　通过需求端发力，拟采用缩短购房资格时限、支持多孩家庭增购等方式、降低公积金首付比例、提高额度、鼓励银行降低首付比例等方式，为楼市注入增量。

　　新政一出，成都楼市反映迅速，这也是6月二手房挂牌量与成交量“双高”、释放出来的改善资格得以支撑新房市场去化的重要原因之一。

　　综上：成都新房市场、二手房市场亮眼成绩并不是一蹴而就的，而是人口动力、城市置业成本、城市发展潜力向好等多重因素共同铸就的结果。

　　在行业人士断言未来将至少有10个城市完成产业筑基、筑巢引凤并不断丰富城市魅力的前提下，在成都置业，至少是对冲通胀并能收获极高幸福指数的优选城市之一。

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