梦开始的地方天河北NO1峻林 广州房产

据外交部网站消息，当地时间2020年8月30日，国务委员兼外长王毅在法国国际关系研究院发表题为《团结合作，开放包容，共同维护人类和平发展的进步潮流》的演讲。 王毅说，过去半年来，一场突如其来的本站

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　　2022年老邝启动了一个文章系列，叫《海珠严选》，主旨是针对海珠区的稀缺楼盘进行点评，并给出推荐产品。之所以启动这个系列，原因是我们的德佑门店就在南洲，平时接触得多了，自然非常熟悉。

　　有了海珠，怎能少了天河？作为拥有珠江新城v.s金融城的区域，评论区里一直有小伙伴希望老邝启动《天河严选》，所以它来了！本周开始，我们也会深度点评天河区的稀缺楼盘，那么第一期，先来看看老邝梦的开始——峻林。

　　之所以称之为“梦的开始”，是老邝第一次拍的视频“商务单”给了峻林，犹记得2020年3月，被疫情困扰的我带着熊孩子们到岳母娘家避风头。某一天的下午，我收到了一条信息，来自峻林项目部的F小姐，看完我拍的探房VLOG，询问我是否有兴趣拍摄峻林的300㎡户型？

　　彼时还没有这么多楼市视频自媒体，老邝是第一个拍摄探房视频的，团队的拍摄经验也不多，仅5条VLOG+3条短视频经验。但“峻林”作为天河北豪宅，且一上来就是300㎡的豪宅产品，我立马答应并投入120%精力，拍出了这条现在看依然是“创意十足”的片子。

　　时间来到2022年，再次唤醒我对峻林的记忆，是在B站上看到《苏炳添的家》，虽然视频都是介绍房屋改造+苏神的生活点滴，且视频里故意对户型图进行反转，但那刻在脑海里的记忆，一下就让我发现这就是峻林的房子。对于亚洲飞人住上±4000w的房子，老邝是欣慰的，想想上海明星住的房子，看看恒大球员住的汇悦台，苏神住峻林很适合。

　　最后说2句题外话，老邝将这次峻林的拍摄称之为“商务单”，是打了双引号的，皆因拍摄前我们说好是不收费，峻林通过我的视频进行宣传，我也通过峻林的视频获取流量。后来新鸿基的领导很喜欢这条视频，专门申请了一笔1w的奖金给团队，在此老邝再次感谢新鸿基地产对本人的支持。

　　1、城市界面：天河北放在全市都是Top级别的城市面貌，但作为2000-2010年的城市王者，自然会有人拿它跟珠城比。峻林北边是52层的林和村回迁房，挡不住广深铁路的噪音；东边是老旧小区，提供了烟火味，但新v.s旧的视觉冲击力比较强，南边为消防局25层高宿舍楼，25层以上方可看到CBD景，东边林和东路较为拥堵。

　　2、园林景观：老邝幻想的豪宅园林，应该是亭台楼阁、小桥流水，但进了峻林还是感到些许失落，清净是清净，但不够惊艳，甚至走路5分钟就能逛完一圈，很港式而不是中国人喜欢的那种。另外偶有感受到地铁震动，且恰逢雨季，B5-B7栋北面靠近近林和回迁房的绿道，有不少成群的蚊虫。

　　3、户型设计：没错，又是港式开发商的通病，无论是老邝拍过的样板间，还是苏神自住的大平层，都有尖角多不符合国人的设计理念。具体的不多说，大家自行品味。

　　1、定位改善：峻林在天河北是当之无愧的NO.1，豪宅盘中的次新盘，主打大户型，最小的面积为125㎡3房，3房占比约60%，因其是香港开发商，当初售卖渠道主以香港中介为主，所以业主多为港人+华侨，目前业主与租客比例7:3，租客以日企高管、大使馆的外国友人为主，可见峻林的居住体验上是过关的。这里的拳头户型在二手市场供应量极少，几乎没有放盘出来，可见小区业主们对好货是非常惜售的，文末会给出稀缺好货推荐。

　　2、物业服务：峻林的物业为新鸿基全资附属的启胜物业，在香港管理着多个半山豪宅，有着管家的称号。这么说，作为十年楼龄的豪宅，它的物业水平和目前的豪宅保利天悦是同Level，只不过后者是FBB那种霸气女王，前者是周公子那种灵气。反正两种我都爱，可能也有最近写了好多合生楼盘的原因，反差太明显了。

　　4、名校一条龙：拥有天河最好的小学，没有之一，视频里面我说了，华阳未来10年有机会挑战东风东的全市NO.1地位。我能想到苏神对孩子的规划，小学华阳小学本部，初中上广州中学，高中不确定，大学就去暨南大学，非常稳健的精英之路。当然看着文章的小伙伴，需要警惕这几年华阳小学的学位预警，倘若真的碰到高峰期，要么早买要么不买。

　　5、天河北最大的小区会所：峻林内部打造了3000㎡独立私属会所，拥有私家宴会厅、咖啡厅，同时引入高端健身品牌火石健身，室内外双恒温泳池，匹敌珠城高端公寓天銮。

　　医疗不谈，说说商业，新鸿基作为港式开发商，对于商业产品的打造和运营绝对是世界级。广州3大商业体：太古汇/天环广场/IGC，后两个就是新鸿基打造。老广们都知道天河城东门的“宏城广场”，2010年经新鸿基改造，摇身一变成为广州最顶流的商业体，也让广州的潮流时尚度有了质的提升。说了这么多就是想说，峻林的业主自动获得天环v.s天汇的VIP身份。

　　在建地铁L11和L18，城市环线v.s大湾区地铁，含金量在广州可排前列，紧靠广州东站这一交通枢纽，让这边的出行非常方便。广州这么多TOD项目，试问一句除了广州东站还有谁能称之为真正的TOD？大湾区时代，各城市间的交流必定更紧密，做不了珠城这种金融CBD，可以做湾区枢纽，深圳上班广州居住，周末再去佛山、汕头吃美食，在广州东站可以实现。

　　峻林的面积段分为3个档：126-160㎡的3房，206-296㎡的4房，300-460㎡的大平层。

　　对于＞300㎡的大平层，老邝就不想做推荐了，因为这个资金量的买家，都是各行各业的顶尖人物，房子的增值不是他们主要需求，各自有各自赚钱的本领，他们更关注的还是教育、圈层、服务等软件上。这个价位也势必对比珠江新城、琶洲，按下不表。

　　先来看看不超豪宅的3房产品，这也是流动性最高，涨幅最夸张的面积段。鉴于这类客群以改善为主，所以139㎡南向3房2卫是峻林最稀缺的户型，3房全南向望天河北商圈。目前一套中间楼层挂牌2400万，建议成交价2200万。之所以砍200w，是因为去年成交价就是±2000w浮动，如果能跟去年微涨，就是倒追时光机，且最好有个御用中介强力盯盘，拿好全款现金抢吧。

　　另外北向3房中放盘较多的是139㎡，但老邝这里推荐的最优选反而是B2、B4栋的143㎡户型，首先免豪宅税，其次相较于前者主套还多出个阳台。143㎡属特殊户型，可遇不可求目前无挂盘，需要强力盯盘。

　　最后，再来看看大4房，这里老邝推荐B5栋的260㎡4房3卫+保姆间，可以看成老邝拍的300㎡缩小版，但其实该有的功能卖点不会少：一梯两户、保姆间、工作阳台+后门、双主套，且东南向望小区园林，龙口西全景+珠江新城东。目前挂盘3800w，成交过3500-3600w，针对这种豪宅户型，砍下思路不在于成交价，而是对方是否配合降低成本，以及做好前业主背调，毕竟已经不是新盘了，对于二手豪宅买家一定要关注这些细节。建议成交价3600w±50w。

　　在上一轮行情，老邝亲眼看着南向139㎡从1100扶摇直上2000+，一度需要验资看房抢房，而北向129㎡、139㎡，倘若自住会面临隔壁富力天河华庭143南向户型碾压，倘若纯投资，也会受珠江新城+琶洲的同价位产品挑战。

　　峻林在配套、服务、产品上都属全市顶配，唯独地段受限于珠城、琶洲、金融城的崛起，相比较下有所衰落。但买房居住看的是生态资源，犹如安卓手机单看某一项都是世界第1，什么相机像素、电池快充、高刷屏幕，但综合使用体验，苹果依然是天花板。港式物业+配套+交通枢纽，峻林就是广州楼市的iPhone 13 Pro，距离顶配（金珠琶）就差了个Max，但这个Max增加的东西不是每个人愿意接受。

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