房地产3个趋势显现市场走向基本清晰不要误判明年楼市了

双十一大战基本告一段落，无论是各个电商平台还是线下商场都是一片如火如荼的景象。而沈阳房地产市场也是如此，各个项目纷纷推出优惠活动，从打折促销到车位赠送，并伴随降价、买一本站

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　　房子是商品，这一点任何人都没有异议，但我们又不得不承认，房子不是普通商品：首先以当代年轻人的收入水平，想要买房，是需要一个甚至几个关联家庭省吃俭用积攒钱财才能凑够首付，所以房子的意义已经远超商品属性，而增添了情感价值；其次说房子不是普通商品，它的不普通，在于祖祖辈辈将安家立业并提，无论谁先后，最终都要有个家。在这里，房子又是衡量一个人成功与否的标志。

　　最后，房子不同于衣服、蔬菜，用完吃完就好了，一个普通家庭一生可能就能买一套房，然后住一辈子。房说君认为，正是因为房子的特殊性，2020年以来，全国房价已突破万元关卡，高昂的价格成为不少家庭难以跨越的门槛，按照58安居客6月二手房挂牌价16948元/平米计算，首付30%、4.4%利率、30年还贷期，100平房子首付需要51万，再加上月供6000日常开销3000，家庭年收入起码要大于14万才保证家人生活质量不会降低。

　　其一，贫富差距拉大，造成房价高的城市房价越来越高，普通人想要买房越来越难，尤其是那些善于吸引外来人口的城市，使得很多怀揣梦想的年轻人无法定居在城市；

　　其二，难摆脱金融化，过去炒房风险小，很多人通过低买高卖形式获得高昂收益，就连卖菜大妈都知道买房赚钱，现如今炒房风险大，持房成本增加且购房者变得谨慎起来，但仍然存在部分炒房行为；

　　事实上，导致房价高昂是多方面因素造成的，所以国家才在“稳定房价、地价、预期”三方面来进行纠偏，以起到解决购房者买房压力大的情况，但值得注意的是，随着楼市发展，房地产3个趋势显现，市场走向基本清晰，不要误判了。

　　今年以来，房贷利率迎来了罕见下降，按照贝壳研究院公布的7月数据，103城房贷利率降到了首套4.35%，整体利率水平是2019年来新低，其中有74城首套利率低至 4.25%的下限水平。大家都知道，公积金利率为3.25%，可见未来商贷还有下降空间，特别是现在房地产慢慢步入低速增长，银行恐怕不能像过去那样靠房贷赚钱了。

　　增速方面，到2021年末，人民币房地产余额增速为7.9%，比2020年低3.7%，个人住房增速为11.3%，比2020年低3.3%；同时，银行规模方面，银保监会数据显示，截止到2022年3月23日，全国银行数量达到4602家，其中村镇类达到3847家，在2000年我国银行数量不过40多家，可见22年时间整体规模暴增了100倍。

　　另外，在近期中国银行业协会发布的“2022年中国银行业100强榜单”显示，它们创造了96.84%的银行净利润。2021年全国银行赚了2.2万亿，算下来100家银行合计总利润是2.13万亿元。那么，剩下的3957家银行净利润为695.2亿元，平均每家净利润只有1757万元。

　　可以看出，银行业的规模和赚钱能力都非常可观，不过，随着互联网银行的兴起，房地产的规模下滑等情况出现，僧多粥少，银行想要再靠房贷利息获得收益已经不太现实，因为房子不好卖，提供按揭的银行数量又多，主动降低房贷利率来减轻购房成本才是银行最佳出路。

　　经历过2008年和2015年的朋友肯定深有体会，那会儿对房地产的支撑力度，不仅政策为市场敞开大门，还从棚改安置上拉动销售，不过从2020年时旧改逐步接力棚改，而且棚改规模慢慢从往年的600万套减低至200万套，主要还是在于市场逐渐饱和，高杠杆环境容易加大金融风险，与其那经济形势做赌注，不如选择更平稳发展的渠道。

　　所以从高层会议上明确，各地应当地实际出发完善房地产政策、优化商品房预售资金监管，总的来说就是放宽地方对因城施策权限，无论城市大小，都要支持合理的房市发展环境。此外烂尾楼问题也是扰乱市场，损害购房者合理权益的情况，对此央媒经济日报表示，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，由此可见，国家并没有像过去般冒风险加大对楼市支持力度，而是保证消费者权益、经济市场的稳定大局。

　　楼市就像是一名跑着马拉松的选手，前期因为跑得太早、太快，导致让后期速度减慢、跑不远，可以说楼市此前都在“拼速度”发展：过去的21年内，商品房销售面积超过177亿平米，仅2019-2021年期间就销售52亿平米，住房销售体量之高，速度之快，基本上没有任何一个行业可以匹敌。

　　而如今，我国的城镇化率接近65%，按照国际经验，距离70%的天花板几乎一步之遥，这意味着接下来的城镇化进程将放缓，相对应的进城人口也会降低，加上房地产高速发展背后，全国住房空置率22%，房企资金紧张造成部分建设楼盘延期交楼，使得购房者对买房标准有所提高，盲目跟风的情况很难在楼市中看到了。

　　房说君有线大趋势可以看出，明年楼市不再像人们以为的那样继续上涨了，可能会超乎大家的想象范围，但这样并不意味着房子会直面贬值，毕竟楼市从高速向低速、房子从供不应求到供大于求转移，只是预示着房价再难保持高预期增长，并不代表房子就会直面贬值。这一点需要从两方面厘清：

　　首先房市是到了追求质量阶段，眼下的问题是保交房和市场稳定，也就是说，高品质的住房依旧会有很高的流动性和价格；其次楼市开始朝多元化式发展，比如提供租赁房、公租房等住房形式，原本希望通过二手房获利的投资者希望要落空了。返回搜狐，查看更多

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