国常会表态的最大看点

日前，全国100城住宅租金排行榜重磅出炉，从环比方面来看，数据统计的100个城市中有71个城市住宅租金环比上月下降；在同比方面，2020年10月100个城市中有44个城市的住宅租金同比去年同期下降，5本站

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　　8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。

　　会议指出，增加3000亿元以上政策性开发性金融工具额度，依法用好5000多亿元专项债结存限额。持续释放市场报价利率改革和传导效应，降低融资成本。

　　会议指出，核准开工一批基础设施等项目，项目要有效益、保证质量，防止资金挪用。出台措施支持民营企业、平台经济发展。允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。为商务人员出入境提供便利。

　　自从2016年下半年以来，住房信贷政策就一直坚持“一城一策”的思路，基本逻辑就是，各地房地产运行态势不同，温度冷热不同，不再适宜像2014年“9.30”、2015年“3.30”和2016年初那样，央行自上而下发文，将首套房首付比例降至最低。2016年下半年以后，没有这样的逻辑，取而代之的是各地制定差异化的首付和利率政策。

　　过去的一城一策，在住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策的底线下（比如首套房首付比例不低于25%，非限购城市不低于25%；首套房利率不低于基准利率的70%，LPR之后为不低于LPR），由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此的作用空间不大。

　　比如，很多地方希望降低首付、降低利率，但当地金融管理部门认为：一方面，地方金融管理部门要贯彻国家的金融审慎管理体制；另一方面，基于本地银行自律定价机制和地产风险判断，他们会独立判断适宜的首付和价格，制定相应的信贷政策。

　　在控制资金流向地产的规模和比例，守住不发生系统性风险的底线，实施集中度等金融长效机制下，各地金融监管部门更加重视金融风险防范，控制资金投入地产。在房地产市场比较稳定，甚至还处于快速上升态势的情况下，比如在2020年下半年至2021年上半年，这样的政策基调是没有问题的。但是，当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定的时候，作为逆周期政策最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。

　　同时，此次国常会表态，最大的看点就是，地方政府与金融管理部门的协同性增加。过去一段时间，二者目标有一定差异。金融部分的目标函数（防范金融风险，防止资金过度流入地产，集中度等）与地方政府有差异。当行业稳定、防止大落并可能冲击经济和民生的情况下，二者应该回到通力合作的合作框架下，共同致力于一城一策稳楼市的线

　　在控制资金流向地产的规模和比例，守住不发生系统性风险的底线，实施集中度等金融长效机制下，各地金融监管部门更加重视金融风险防范，控制资金投入地产。在房地产市场比较稳定，甚至还处于快速上升态势的情况下，比如在2020年下半年至2021年上半年，这样的政策基调是没有问题的。但是，当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定的时候，作为逆周期政策最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。

　　当然，这并非是指各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架是一致的，同频共振的。由此，此前出现的有的城市房贷首付比例高，希望降首付，但金融部门不这么认为。这种情况，预计未来不会出现了。

　　这样，也能实现此前央行、国常会、局会议提出的，保持信贷和社会融资的稳定性，支持信贷有效需求回升等目标。对于内地三四线城市，若有下调空间，首付比例大概率会下调。但对于一线城市，还是比较谨慎。即便下调首付比例和利率，也并不会带来迅速的楼市反弹。因为，当下供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等等，都今非昔比了。

　　此次会议提出了一城一策运用信贷等政策的表述，具有新意，值得高度关注。此次国务院会议明确指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。此次提法有很多新意。

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