重磅！东莞楼市调控再升级！附详细解读

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　　今日（8月2日）凌晨，东莞市住房和城乡建设局对外发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

　　莞八条：占位高于一切，东莞成全国全省房地产重点调控城市；调控的思路直指去年楼市热潮的四大因素：资金端、地市、供求、炒房；资金端按照中央思路，严查资金来源，禁止违规资金进入房地产领域；土地市场采用新型土地出让方式，限房价竞地价提品质，特别是提品质很到位，担心限房价竞地价会带来品质的下降，该政策暂没有出台细则，预计下半年将逐渐完善出台；供求调节方面本次不提增加住宅供应，因为提了也做不到，东莞的现实情况是供应短时间无法快速增加，因此仿效全国重点调控城市做法，采取摇号选房的方式，对热点楼盘针对性调控，除了摇号选房、积分排序选房，还将限售期从3年延长到5年；针对炒房方面，增值税由2年改为5年，房产证不满5年必须全额征收约5.6%的增值税，同时仿效深圳上海成都等城市的做法，实施二手房价格参考机制，引导商业银行按二手房成交指导价来提供按揭，这两个措施大幅增加二手房交易门槛，特别是买家大幅增加交易税费和首付，投资杠杆大幅降低，可以说，炒房只有死路一条；综上所述，去年楼市火热的四大因素都已经不复存在，资金密集型的市场关紧了资金的水龙头，土地市场在备案新规和新型土地出让方式下，房企只能理性拿地，降温是必然；供不应求的局面下半年趋向供过于求，甚至热点的网红盘也重点调控，说不定调控下这些楼盘还会供过于求；最后，炒房者真的慌了，不抛售只有死路一条，业主的预期也彻底扭转了，二手房市场估计进入寒冬了，二手房的高房价也将真正进入实质性的调整，希望不会出现暴跌吧。

　　东莞新政是刚刚过去的7月“八部委”及局会议指示精神的及时响应，彰显政府调控房价的决心。1.这是一个全方位的政策文件，内容涉及广，影响面大，涵盖土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房市场、销售管理、住房保障等，不同程度进行了优化或收紧。2. 政策的指向性非常明确：“房住不炒”与“三稳”，支持合理住房需求，坚决打击投资投机过度需求，对于稳定房地产市场具有切实有效的作用，影响是积极的和深远的。3.对市场影响：土地市场或将有所降温，一方面竞拍规则的升级，一方面市场信心的影响；房企资金回笼压力增大，定价将趋于理性；购房者信心将受阻，购房意愿将受影响，部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格，政策对于购房需求有抑制作用；对于销售市场，成交热度下降，转化率将减小，成交量回落大势所趋。受市场信心影响，房价预期也将进一步平稳，房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。4.新政出现新动向，“摇号”写入政策内容，体现了“差别化”，热点项目成为试点，不排除后期市场变化，全面推广的可能性。“限房价”也是政策新动向，将地价与房价的联动机制发挥至极致，房价预期受到关键性的因素的制约，对于稳房价是重要举措。

　　东莞这是政策，逻辑很像，上海这些城市调控的主动性在增强，不断的查补政策的一些漏洞，我认为这个都是很关键的，体现了调控的一个主动性。当然就是说对于东莞这个政策也能看出来非常全面，作用非常全面，主要体现在几个方面，第一政策比较多，涉及到限购、限售以及其他的稳定价的一些政策。第二个政策比较细，即便是限购里面对一些个体工商户等等堵上漏洞，这些都是有助于规范当地的一些购房。

　　总体上来讲就是说东莞的这次政策应该说还是比较务实的，进一步打击的一些炒房炒作，真正促进市场的一个稳定，尤其是很受关注的二手房参考价，它其实调控也有几波，以前是一个价格要公示，但是没有叫参考价指导价。这次提出了参考价指导价，使得这种改革的城市数量更多，这一点都具有非常好的导向。

　　首先，副总理在7月22日对楼市调控作出最新指示时要求，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。

　　按照“一城一策”的新要求，列入住建部重点监测的城市，房地产调控工作由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。因此，东莞此次调控政策中，“地价-房价”联动，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，加强房地产金融管理等，都是落实省厅及上级指示。

　　一是去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应，有可能会惯性推高新房的价格。比如，根据东莞乐居统计，预计8-12月供应增多，有预计50个纯新楼盘入市，其中多个高地价项目；6月东新房洋房网签4883套，比5月上涨38%，均价为 26937元/㎡，环比上涨8.6%。

　　二是近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且，东莞新房库存比较低，开发商补库存的动力比较大，而终此报价的模式下，更增加了开发商抢地的动力，迫切需要新的调控政策。

　　一是将增值税免征期从两年调整到了五年，这是热点城市的普遍做法，也是为了打击炒房客，鼓励刚需买房的重要举措。热点楼盘（登记购房人数明显大于推盘量）的限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年，目的与上面是相同的。

　　二是补上政策的漏洞。法拍房纳入限购，暂停向个体工商户销售商品住房。前一个政策也是重点城市普遍采取的；后一个政策是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多，可能会存在政策漏洞采取的措施。

　　三是加强商品住房销售监管。未来加强新房限价的情况下，新房摇号将是普遍现象。建立购房意向登记系统，将商品住房认购环节纳入监管范围，这条政策是学习深圳的经验，目的是为了杜绝倒卖房号，炒作房价。

　　四是建立二手房成交指导价制度。这是热点城市，未来普遍会实施的政策。东莞楼市将会逐渐过渡到存量房为主的时代，管控做二手房价格才能让庆芳调控落地。目前迹象显示，热点片区的二手房价格已经有了抬升的趋势。东莞的二手房指导价将会学习深圳的做法，热点片区通过指导价，控制虚高发布价格，控制银行杠杆。

　　一是，东莞此次调控政策完善，既具有堵上政策漏洞的举措，又有针对可能出现的新情况、新问题而对政策进行前瞻性的储备和实施

　　二是，库存低、土地价格高、土地市场热、市场预期不稳、开发商看好、深圳需求外溢，这是东莞楼市调控面临的最大压力。由于城市开发强度高，新增供地少，东莞增加供应的难度比较大，需要在需求端调控和保障房建设上下功夫。这次的政策既有需求端的，也有供给测改革的。

　　三是，此次政策的针对性比较强，做到了精细化调控、精准调控，但楼市基本矛盾没有得到解决的情况下，需求端的管控并不能撑起长效机制，必须要在供给端做文章。首先是土地供给端要将房价地价联动做到实处，控制住地价上涨，房价就稳了。其实是资金端的管控，深圳外溢需求很多是投资需求，资金应该得到穿透式监管，这对本地金融监管和房地产监管的协同是一个挑战。再次，需求端管住的同时，供给端的保障性租赁住房和人才住房要尽快增加、分流需求。最后，市场秩序整顿此次东莞提出的整治方面较多，包括开发商、购房市场，也有中介层面。不久前，国家已经提出了明确的政策文件，东莞要在这方面形成常态化的机制、形成长效机制。

　　四是，自去年八月份以来，东莞出台了多个调控文件，调控的主动性、持续性、主观能动性很明显，“一城一策”开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地，特别是能管控出土地和资金，让源头的成本能够降下来，进而稳定住预期，楼市降温在情理之中。

　　总之，从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看，东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上，应该向一线城市，做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看，东莞再慢慢做到这一点。

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