沈阳这个区“学区房”交易暴增！只因政策有变 |栋察楼市早报（8.15）

昨天市场表现不错，大盘延续反弹，而且沪指、深成指、创业板指数三大指数齐涨，抱团股也集体反弹。三连阳之后，是否就意味着行情稳了，反弹趋势有望延续？先别急，大盘能不能继续上攻，关键还要看这一点。艾莉芬特

沈阳这个区“学区房”交易暴增！只因政策有变 |栋察楼市早报（8.15）艾莉芬特

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沈阳这个区“学区房”交易暴增！只因政策有变

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沈阳这个区“学区房”交易暴增！只因政策有变

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明年勋望、雏鹰实验小学要求房户合一满6年

沈阳强力推进公共服务补短板提质量

沈开展电梯安全抽查 将检查800台电梯

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沈阳这个区“学区房”交易暴增！

“我刚出售了勋望小学的学区房，在网上挂了不到半个月就卖出去了。对方着急在8月31日前落户。”鲁女士说。近来，沈阳铁西区学区房交易量暴增。

2020年沈阳市中小学学区划分方案已于7月31日公布，各区对学位紧张学校的入学条件限定，相比于去年有一定变化与细化。

铁西区在今年学区划分政策中，提出 “对于学位特别紧张的学校从2021年开始要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。”政策公布后受到广大市民关注。

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新政策出台背景是什么？

据了解，铁西区是市内五区首个提出二手房交易入学“房户合一满6年的条件”的。

答：近期，铁西学区划分政策公布后，有大量市民进行咨询。近几年，随着铁西区域经济、教育的迅速发展， 区内生源普遍增加，个别学校出现生源不足。例如有这样一所学校，建校招生时是四个班，后来发展到仅一个年级就十六七个班。

新生数量逐年增长，导致个别学校资源不足，为了防止未来继续出现类似问题，并保证老百姓对于优质教育资源的需求，铁西区出台“双管齐下”政策， 一方面收严入学政策，在招生政策上提出学位特别紧张学校所属学区2020年8月31日之后购买的二手房，要求房户合一满六年。 另一方面是区委区政府加大对新建校的投入，以缓解学位压力。

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政策出台前经历了哪些？

答：这个政策绝不是铁西区在全国冒了个“冷门”，全市来看铁西区也不是第一个提出来的二手房入户“满6年政策”， 南方的很多城市也出台实行了类似的入校条件。

区委区政府、区教育局组织人大代表、政协委员、市区各界教育专家、家长代表、教师代表等等，召开过五次座谈会，各界人士就铁西区现状，反复征求各方意见，经过多轮讨论、层层把关，最终敲定新政策。

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如何判定学校学位“紧张”？

答：是有一个估算标准的， 以小学为例，一般情况下实际班型超出原设计班型40%以上即可被确定为学位特别紧张学校。

比如，铁西区某新建校最开始仅有4个班级，但是新生人数逐年增长，快速发展到一年级新生16—17个班。“这个学校 新生增长的主要原因与学区内新楼盘逐年增加有关，更重要的是 小户型楼盘极多、交易频繁。”高杰分析，目前铁西区还有很多新建楼盘，尤其是 开发区地区新建楼盘较多，未来也可能出现类似情况。

“铁西区人口逐年增加，一方面是因为外地购房落户人员较多。另一方面， 外地随迁人员较多。仅2019年暑假，铁西区就转入近400名随迁子女，这相当于9—10个班级的学生。”高杰表示， “这也是直接导致铁西区个别学校生源逐年增加的一个重要原因。”

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哪些学校已出现学位紧张情况？

答：根据新生普查结果， 2020年只有勋望建北云峰分校和雏鹰实验小学学位特别紧张，这类学校将于2021年开始实行房户合一满六年的入学政策。

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“满6年政策”是否涵盖全区中小学？

答：现在就是针对学位特别紧张的一两所学校。学区政策是每年公布，它的制定是为了预防未来更多学校出现学位紧张，而且这个 政策不影响现在学区内学生入学， 全区绝大多数学校将执行房户合一满三年的政策。

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初中和小学其他学校情况如何？

答：从2020年新生普查情况看， 铁西区所有初中还不是“学位特别紧张的学校”，仍将执行房户合一满3年的政策。但是，由于学区政策每年都会微调，每年均以当年公布政策为准。

教育部门统计，铁西区2018年“新一年”比“毕业班”增加3000多人，2019年增加4000多人，2020年增加5000多人，源于这种压力，出现了个别学校学位特别紧张的问题。 随着这批学生逐步升入初中，未来三年初中新生入学人数也可能出现同样情况。

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小学入学后，马上迁到中学所在的学区房可以吗？

答：提示家长，中学学位还没有达到特别紧张，暂可不必着急。

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您提到的新建17所学校都有哪些？

义务教育阶段，铁西区目前共有小学54所，初中38所。记者从铁西区教育局获悉，三年内铁西区将新建17所中小学校，以缓解学位紧张情况。

答：建设大路以北新建楼盘中高层较多，又以小户型为主。如2020年某小学毕业8个班级，新生普查数量却达16个班。目前这所学校只能采取外借教室方式安置新生。 2021年该地区就将启动新学校。

2020年9月铁西区即将启用的六所学校包括：杏坛中学云海校区、杏坛中学龙江湖校区两所初中；应昌小学大明湖分校、勋望虹桥分校等。 目前还有新学校在建设中，预计明年投入使用。今年，铁西区还将陆续启动一些新学校的建设，以此缓解学位紧张的状态。

现场直击

家长说，措手不及

导读中提到的鲁女士正在帮助买房家庭办理落户手续，她还担心另一个问题：自家孩子上小学二年级，“如果在铁西选初中二手房，从政策规定的时间上看已经来不及了。”

鲁女士表示， 今年学区政策公布后，也使很多家长措手不及。鲁女士说：“过去是3周岁前落户就可以，我的一个同事家孩子20个月，政策一出来，一下子就懵了，这学区房是买还是不买？买还得在8月31日之前就交易成，这时间确实太紧了。”

她算了算时间账：现在现金买房一天就下证，一套小户型也得五六十万，要买就得借钱一次性买，就别办贷款了，贷款中间再有点差错，也怕来不及……”

中介说，交易量暴增

铁西房产中介从业12年的姜颢君告诉记者，最近半个月公司 交易量达到平常的2—3倍。姜颢君表示，今年疫情房产交易不如往年，但学区政策一出来，一些之前积压的房源，都很快成为“抢手货”。 热点学校的学区房，最短2天时间就能完成交易。

姜颢君告诉记者，一些着急在8月31日前购买学区房的 家长，很多都是带着定金和全款去选房。还有很多已经买房的家长找中介公司代办迁户。（来源：辽沈晚报）

沈阳多所学校拟定提高学费，这所小学拟调整至12000元/生·年！

8月13日，记者从沈阳市发改委获悉，沈阳多所民办学校提出调整学费申请。尚品小学学费标准拟由3000元/生·年调整为12000元/生·年，增至之前学费的4倍。

沈阳市发改委通过预估成本并在充分考虑学校实际情况的基础上，拟定调整学费标准的意见，并向社会公开征求意见。

尚品小学学费拟调整至

12000元/生·年

8月13日，沈阳市发改委发布关于对沈阳市尚品学校调整小学、初中学费标准的意见（征求意见稿），向社会公开征求意见。

征求意见稿显示，沈阳市尚品学校是一所全日9年制（小学、初中）的民办学校。该校小学现收费标准为3000元/生·年，初中现收费标准为4000元/生·年，为2005年核定。

该校现有教职工187人，其中公办教职工128人，民办教职工59人，公办教职工占68%。由于公办教职工工资由区财政承担，校舍由大东区教育局无偿提供，因此该校现行收费标准可以维持学校运转。但从2020～2021学年开始，大东区教育局决定对该校办学体制进行理顺，计划用五年时间，使该校从半公办半民办转为完全民办学校，将原来由区财政负担的教职工工资全部转为学校自行解决，并向学校收取每年约570万元的校舍租金。如果按照现收费标准，学校理顺办学体制问题将无法完成。为支持该校理顺体制，促进学校健康发展，现以大东区教育局提供的2020～2021学年度学校财务支出测算数据作为定价依据，对该校小学和初中学费标准进行调整。

学校现有小学33个教学班、小学学生1459人；初中29个教学班、初中学生1080人。学校共有教职工187人。该校向沈阳市发改委提出调整学费标准的申请，拟从2020年9月起小学学费由3000元/生·年调整至12000元/生·年，初中学费由4000元/生·年调整至15000元/生·年。

沈阳市发改委依据大东区教育局出具的该校2020～2021学年度办学支出测算数据，预估核定小学、初中办学成本为11660.60元/生·年。在综合考虑该校因理顺办学体制导致成本上涨的实际并兼顾学校未来发展等因素基础上，拟定该校小学学费标准由3000元/生·年调整为12000元/生·年、初中学费标准由4000元/生·年调整为12800元/生·年。

沈阳师范大学附属学校初中学费

拟上调20%

今年6月，沈阳师范大学附属学校向沈阳市发改委提出申请，拟调整小学、初中学费收费标准。

沈阳师范大学附属学校是一所全日12年制（小学、初中、高中）的民办学校。学校现有小学32个教学班、初中33个教学班，小学学生1024人、初中学生1491人，小学教职工77人、初中教职工106人。该校小学现收费标准12000元/生·年、初中现收费标准11000元/生·年，为2018年审定。

沈阳师范大学附属学校向沈阳市发改委提出调整学费标准的申请，拟从2020年9月起小学学费由12000元/生·年调整至20000元/生·年、初中学费由11000元/生·年调整至16000元/生·年。

经沈阳市发改委核定，沈阳师范大学附属学校小学办学成本为13133.40元/生·年、初中办学成本为12580.27元/生·年。

沈阳市发改委对沈阳师范大学附属学校进行成本上涨情况分析称，2019年与2017年总体上小学生均成本上涨了8%、初中生均成本上涨了13%。具体上涨因素：人员支出增加幅度较大。该校小学部2019年人员支出较2017年增加1114582.17元，涨幅22%；该校初中部2019年人员支出较2017年增加5061582.79元，涨幅76%。主要原因一是小学和初中教职工工资增加、福利待遇提高，二是初中部教职工人数增加24人、人员支出增加较大。

同时，该校小学部2019年公用支出较2017年增长9%；该校初中部2019年核定为5629572.34元，增加1048924.37元，与2017年相比上涨23%。主要原因是因为学生数增加（小学增加36人、初中增加382人），相应的教学支出增加。

在综合考虑该校办学成本上涨并兼顾学校未来发展等因素，发改委拟定该小学学费标准由12000元/生·年调整为13800元/生·年，调整幅度15%；初中学费标准由11000元/生·年调整为13200元/生·年，调整幅度20%。

沈阳市中山私立学校学费

拟上涨1500元/生·年

2020年5月，沈阳市中山私立学校提出申请调整初中学费收费标准。

沈阳市中山私立学校是一所全日3年制（初中）的民办学校。学校现有初中18个教学班，初中学生729人，教职工104人。该校初中现收费标准8000元/生·年，为2018年审定。此次，该校申请拟从2020年9月起初中学费由8000元/生·年调整至11000元/生·年。

经核定，该校初中生均办学总成本为9024.34元/生·年。成本上涨因素主要为：人员支出2019年较2017年增加13%，主要是教职工福利费及社会保障费支出增加；公用支出增加幅度较大。2019年较2017年上涨112%。原因一是因为学生数增加212人（涨幅43%），相应的教学支出增加；二是因为学校为改善办学环境、提高教学质量，租赁了电取暖设备，购进了网络教学服务，水电暖费及办公经费增加。

在综合考虑该校办学成本上涨并兼顾学校未来发展等方面因素，拟定该校初中学费标准由8000元/生·年调整为9500元/生·年，调整幅度19%。

沈阳市立人学校

调整幅度34%

沈阳市立人学校是一所全日3年制（初中）的民办学校，位于沈阳市辽中区中心街193-2号。学校现有初中53个教学班，初中学生2509人，教职工185人。该校初中现收费标准8200元/生·年，为2018年审定。此次，该校提出从2020年9月起初中学费由8200元/生·年调整至12000元/生·年。

沈阳市发改委核定该校初中生均办学总成本：10399元/生·年。2019年与2017年成本监审数据显示，该校总体上生均成本上涨了26%。由于教职工人数减少，导致人员支出减少；应计提固定资产折旧和财务费用与2017年相比均有所减少。公用支出、对个人和家庭的补助支出有所增加，学生数比2017年减少了1249人，生均成本上涨了26%。具体上涨因素为：教职工工资收入提高。学生数减少幅度较大，生均成本上涨。增加助（奖）学金支出。

沈阳市发改委拟定该校初中学费标准由8200元/生·年调整为11000元/生·年，调整幅度34%。

沈阳飞跃实验中学学费标准

拟上调22%

沈阳飞跃实验中学申请调整初中学费收费标准，拟从2020年9月起初中学费由8200元/生·年调整至10000元/生·年。

沈阳飞跃实验中学是一所民办全日制完全中学（高中、初中）。学校现有高中11个教学班、初中20个教学班，高中学生415人、初中学生903人，教职工95人。该校初中现收费标准8200元/生·年，为2018年审定。成本监审情况显示，该校初中生均办学成本：办学总成本（高中、初中）11924元/生·年，按照折算权数（高中1、初中0.8）折算，初中办学成本为9540元/生·年。

2019年与2017年生均成本还是上涨了16%。具体上涨因素为：教师工资小幅上涨。教师福利待遇提高。公用支出增加。

沈阳市发改委在综合考虑该校办学成本上涨并兼顾学校未来发展等因素，拟定该校初中学费标准由8200元/生·年调整为10000元/生·年（生均成本9540元），调整幅度22%。

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两所新建私立小学

学费为沈阳最高

记者从沈阳市发改委获悉，沈阳清华万博实验学校、沈阳市浑南区森林谷学校两所新建学校申请制定小学学费标准。

沈阳清华万博实验学校拟定19600元/生·年沈阳最高

沈阳清华万博实验学校是2019年批准成立的新建民办学校，位于沈阳市沈北新区蒲新路1甲。该校拟开展小学学历教育，招生规模为16个班，每班45人，共计720名学生。学校申报教职工70人。该校向我委提出制定学费标准的申请，申请学费标准为30000元/生·年。

依据《辽宁省民办教育收费管理实施办法》（辽价发[2007]89号）“民办学校学历教育学费标准按照补偿教育成本的原则并适当考虑兼顾学校发展”的规定及成本调查情况，综合考虑该校实际情况并兼顾学校未来发展等因素，拟确定该校小学学费标准为19600元/生·年。

与其他同类学校收费标准相比，拟定的19,600元/生·年收费标准为沈阳最高标准。

沈阳市浑南区森林谷学校学费标准拟为19000元/生·年

沈阳市浑南区森林谷学校是2019年批准成立的新建民办学校，位于沈阳市浑南区满堂乡上木村。该校拟开展小学学历教育，招生规模为6个班，每班20人，共计120名学生。学校教职工共计30人。该校向沈阳市发改委提出制定学费标准的申请，申请学费标准为45000元/生·年。

经成本调查，该校人员支出、租赁费用、公用支出较大，实际生均成本达18256元。综合考虑该校实际情况并兼顾学校未来发展等因素，拟确定该校小学学费标准为19000元/生·年。

与其他同类学校收费标准相比，拟定的19000元/生·年收费标准为沈阳最高标准。（来源：沈阳晚报）

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【学区】明年铁西区勋望、雏鹰实验小学要求房户合一满6年

近日，家住铁西区的鲁女士，来到霁虹派出所办理落户。她表示：“我刚出售了勋望小学的学区房，在网上挂了不到半个月就卖出去了，购房的孩子家长着急在8月31日前落户。”

7月31日2020年沈阳市中小学学区划分方案正式公布，其中铁西区对于热点学校入学政策调整为：“对于学位特别紧张的学校，从2021年开始，要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。”

8月13日记者从铁西区教育局了解到，政策的调整主要源于近几年铁西区个别热点学校生源逐年增加、学位不足等情况。从目前普查情况看，勋望建北云峰分校、雏鹰实验小学这类学校将于2021年开始实行房户合一满六年的入学政策。

如今学区房最快两天完成交易

“热点学校的学区房，最短2天时间就能完成交易。”在房产中介公司的姜颢君告诉记者，近日，有位家长看中铁西区一套顶楼的学区房，第一天上午看房，下午与房主面谈，当天双方没谈拢价格。第二天，购房方认可房价，交易完成。

从姜颢君所在房产中介公司看，最近半个月的业务量是平常的2—3倍。除了着急在8月31日前购买学区房的家长，还有很多已经买房的家长，找中介公司代办户口迁移，以达到房证、户口本两证合一的要求。他介绍，“相较而言，购买中学学区房的家长比较多，他们都想在8月31日前买到学区房，以确保两证满三年，孩子即可入学心仪的学校。”

未来小学学位紧张情况将延伸至初中

据铁西区教育局统计，最近三年，铁西区小学新生入学人数比小学毕业人数分别增加3000余人、4000余人以及5000余人。同时，随着这批学生逐步升入初中，未来三年初中新生入学人数也可能出现同样情况。

“铁西区人口逐年增加，一方面是因为外地购房落户人员较多。个别学校学区内新楼盘带来大量生源，直接导致学校学位严重不足。另一方面，外地随迁人员较多。从教育系统看，随迁人员子女入学、转学人数较多。”铁西区教育局小学教育科科长高杰表示，“这是直接导致铁西区个别学校生源逐年增加的一个重要原因。”

预计新建楼盘将带来大量生源

如何界定“学位特别紧张学校”？一般情况下，实际班型超出学校原设计班型40%以上即可被确定为学位特别紧张学校。

比如，铁西区某新建校最开始仅有4个班级，但随着新生人数逐年增长，学校快速发展到一年级新生16—17个班。“这个学校新生增长的主要原因与学区内新楼盘逐年增加有关，更重要的是小户型楼盘极多、交易频繁。”高杰分析，目前铁西区还有很多新建楼盘，未来也可能出现类似情况。

政策新建中小学缓解学位压力

义务教育阶段，铁西区目前共有小学54所，初中38所。记者从铁西区教育局获悉，三年内铁西区将新建17所中小学校，以缓解学位紧张情况。

高杰介绍，建设大路以北新建楼盘中高层较多，又以小户型为主。如2020年某小学毕业8个班级，新生普查数量却达16个班。目前这所学校只能采取外借教室方式安置新生。2021年该地区就将启动新学校。2020年9月铁西区即将启用的六所学校包括：杏坛中学云海校区、杏坛中学龙江湖校区两所初中；应昌小学大明湖分校、勋望小学中德分校等。目前还有新学校在建设中，预计明年投入使用。今年，铁西区还将陆续启动一些新学校的建设，以此缓解学位紧张的状态。

需要提醒广大学生和家长注意的是，从2020年新生普查情况看，铁西区所有初中都不是“学位特别紧张的学校”，仍将执行房户合一满3年的政策。但是，由于学区政策每年都会微调，每年均以当年公布政策为准。（来源：沈阳日报）

【民生】沈阳强力推进公共服务补短板提质量

8月13日，记者从沈阳市政府获悉，为了以更加丰富、全面、优质、令人满意的公共服务提升人民群众的获得感，沈阳市围绕12个领域群众最关心的74项突出问题，制定了107项措施，确保公共服务补短板、提质量。

公共服务质量是城市建设的重要基础，也是良好营商环境的重要体现，更关乎民生和城市形象。沈阳市委、市政府高度重视公共服务质量提升工作，将其作为建设人民满意服务型政府的重要载体和推动经济持续健康发展的“新引擎”，给予强力推进。沈阳市委、市政府主要领导专题研究部署，科学统筹推进，出台具体工作方案，明确提出今年实现提质的目标。

按照方案，沈阳市公共服务质量提升工作涉及公共交通、社会保障、公共教育、医疗服务、公共事业、政务服务、公共安全、公共就业、公共文化、养老服务、生态环境、公共体育12个领域。在这些领域内，沈阳市围绕着力解决好公众最关心、最直接、最现实的74项突出问题，有针对性地制定了107项措施。

在公共教育方面，创建100所新优质均衡（示范）学校；公共就业方面，针对高校毕业生、农村劳动力、就业困难人员，开展招聘活动150场；养老服务方面，增建100个区域性居家养老服务中心，改造300个社区养老服务站。沈阳市将通过这些举措，以点带线、以线促面，推动全市各公共服务领域深入开展提升工作。

为切实提高公众对全市公共服务质量提升工作的关注度、参与度和满意度，沈阳市将明确责任清单和任务清单，推动形成领导带头、上下联动的工作局面，围绕公众反映强烈的难点问题，逐个分析，逐项破解。同时，委托第三方专业机构，每半年开展一次公共服务质量评估，持续跟踪问效，深入查找问题，有针对性地补短板、强弱项，以此推动各级政府加大公共服务投入，加强公共服务管理，提高公共服务质量，引导社会公众参与公共服务质量监督，让公共服务质量提升成果惠及全市人民。 （来源：辽宁日报）

【关注】沈开展电梯安全抽查将检查800台电梯

即日起至10月31日，沈阳开展2020年电梯安全监督抽查，将监督抽查在用电梯800台。

日前，沈阳市市场监督管理局下发通知，对电梯开展监督抽查工作。要求各区、县（市）市场监督管理局要安排执法人员参加监督抽查，按照抽查报告对抽查不合格的单位依法进行调查处理。

据悉，本次共抽查电梯800台，其中垂直电梯700台，自动扶梯和自动人行道100台；抽查范围为沈阳市辖区内在用电梯，抽查对象为使用单位和生产单位。

监督抽查方式分为重点抽查和全面抽查，重点抽查是对纳入重点监管的使用单位、生产单位进行监督抽查，全面抽查是对全市电梯安全情况进行抽查。

其中重点抽查100台垂直电梯，主要抽查下列单位：所管理或维保的电梯经常发生困人等故障，被各区市场监督管理局和沈阳市应急管理事务服务中心应急指挥保障部列为居民投诉热点的；2019年度参加维保考核的单位按星级由高至低，分别按五星级、四星级为5%，三星级为10%，二星级、一星级、未参加考核单位100%比例进行重点抽查；在沈阳市辖区内维保电梯，不积极配合应急救援工作的。

全面抽查是对全市实施重点安全监督检查的使用单位电梯随机进行抽查，共抽查700台。其中垂直电梯600台，自动扶梯与自动人行道100台。

同时要求，电梯整改合格后方可投入使用，对拒检单位按照相关法律法规进行处理，并将相关情况报告沈阳市市场监督管理局，在监督抽查中，若发现使用超期未检、复检不合格电梯的，要及时上报安全监察机构处理。 （来源：辽沈晚报 ）

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宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【 市场 】前七月百强房企销售业绩同比微增

近日，多家房企公布了7月销售业绩，多数房企单月业绩实现同比正增长。综合来看，今年前七个月，百强房企销售业绩实现同比小幅增长。

中国指数研究院的数据显示，上周有21家房企公布了7月销售业绩，万科、恒大、融创、世茂等17家房企业绩同比稳定增长，其中万科以590.2亿元位居单月业绩榜首。整体来看，房企7月销售业绩呈现“淡季不淡”的局面。

根据克而瑞地产研究中心的统计数据，7月百强房企实现销售总金额9386.4亿元，单月业绩同比自4月转正后逐月回升，7月进一步提升至25.7%。从累计销售业绩来看，1至7月百强房企整体业绩同比增长2.7%。

亿翰智库方面分析指出，在疫情冲击之下，房地产企业上半年遭受重挫。从下半年开始，房地产行业开始逐渐回暖并重新回到发展轨道上来。7月多家房企加大线上营销推广力度，完善“线上+线下”营销闭环，并通过加大优惠力度、强化全民营销、进行多盘联动等举措，促进项目去化。

“房企上半年开工进度普遍滞后，下半年作为房企抢收业绩的关键期，供应量可能进一步加大。”克而瑞方面预计，下半年房地产市场仍具韧性，成交有望保持在较高水平。“根据以往经验，房企约60%的货值集中在下半年推售。为弥补上半年疫情带来的负面影响，下半年房企预计将加紧推货、加大营销力度、实现业绩目标。”（来源：经济参考报）

【房企】集中还款期临近 房企借新还旧密集发债

8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元、利率11.5%的优先票据。同日，旭辉控股集团发布公告，12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元、利率为5.85%的优先票据。

随着资金集中还款期的临近，房企融资步伐加速。中原地产研究中心数据显示，进入8月房企美元债再次井喷，仅上旬10天融资额已超20亿美元。贝壳研究院统计数据显示，在8月3日至9日一周内，房企融资规模环比上涨近六成，其中，境外融资额环比增长305%，在融资结构中超越境内融资，占比为55%。

贝壳研究院数据显示，7月境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，同比上升6%。

随着疫情防控成效日趋巩固，近来房企境内外融资活跃。而扎堆发债融资不仅仅因为境内市场好转，房企急需资金补货，更大的因素则是迎来集中还款期，房企要尽可能融资以借新还旧。“对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年，房企有超过1.5万亿元债务需要归还，面对资金链紧张，越来越多的房企选择高息发债融资。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对市场变化，加快储备资金，房企抓紧增加融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。据贝壳研究院统计，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，较上月上升13%，境内融资利率近三个月持续走高，增幅呈扩大趋势。境外企业债融资方面，平均票面利率8.56%，其中8笔融资超过10%利率，占比整体达30%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年，有四个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。（来源：经济参考报）

【热点】选不选LPR？房贷利率“换锚”期限将至

中国证券报记者日前调研多家银行网点发现，当前各银行房贷利率“换锚”节奏不一：部分大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率（LPR）定价，部分小银行则在5月底或即将在8月21日晚间为客户统一转换。对于客户而言，选择固定利率或LPR定价也有自身考量，通常与贷款年限、贷款余额及对未来利率走势的判断有关。

分析人士预计，下半年LPR有进一步下行空间，这有助于带动房贷利率下调。

各行调整时间不同

日前，多家国有大行公告称，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照转换规则，统一调整为LPR定价方式。若客户不接受批量转换，可于一定日期前自主转换；批量转换完成后，如果客户对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前自助转回或协商处理。

据记者了解，早在今年5月底，已有农商行为客户统一调整为LPR定价方式。某农商行客户经理表示：“我们给客户都发了短信通知，如选择固定利率，可在8月31日前自行修改。”还有一些中小银行则选择在8月21日晚间为客户进行统一转换。

离房贷定价基准转换最后期限渐近，多位银行网点客户经理表示，对于房贷利率究竟是选择LPR定价还是固定利率，客户们都有自己的考量。

一位国有大行支行人士表示：“我们支行的房贷客户基本都转成LPR定价。”

另一家国有大行客户经理则表示，选择固定利率和转成LPR定价的客户都有，主要与客户贷款时间早晚、贷款余额多少及对未来利率走势的判断有关。选择固定利率的客户一般分以下几种情况：一是贷款时间较早，当时利率较低，且部分客户享受了8折、9折等优惠；二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多；三是部分客户预期未来经济上行后，利率也会随之上浮，担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高，且预期之后利率仍将下行的客户。

二者各有千秋

当前，仍有部分客户尚未在固定利率和LPR之间做出选择，究竟哪种方式更为划算？

一家国有大行北京某支行的房贷经理表示，转换与否问题并不大，即使不自主转换，后期也会批量转换；如果“被”批量转换，年底之前有问题也可以找银行协商。“关键还是客户对于未来利率走势的看法，无论是否转换成LPR定价，银行都会辅助客户办理相关手续，但不方便提出具体建议。”

另一位银行人士则已推荐多位亲友选择转换为LPR定价，他认为未来20年房贷利率大概率下行，采用与市场挂钩的LPR定价方式可能会降低房贷压力。

中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军认为，如果客户在按揭还款期间，能够确保收入比较稳定，可以考虑固定利率还款的形式，这样可以方便安排其他的支出；如果每个月的收入与市场利率变化有一定关系，比如个人投资比较多，可以考虑选择LPR定价。

LPR仍有下行空间

未来LPR是否仍有下行空间？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最新一期7月20日的LPR虽然没有下调，但至少保持了低息水平。这说明利率政策具有定力。预计下半年LPR有进一步下行空间，这有助于带动房贷利率的下调，但下半年LPR的下降空间在减小。

光大银行分析师周茂华认为，LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利，主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外，需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素，下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。（来源：中国证券报）

|大伟

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