2022年6月楼市动态

　　[摘要] 2022年，行业规模、政策、地市、企业等方方面面都会发生很多可能性，基于大数据分析和市场研判，这些趋势变化最终可以归纳成以下十大预测本站

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　　2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。

　　5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。从各线月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线%，降幅与上月相同；三线个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。从各线月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线%，降幅与上月相同；三线个百分点。

　　5月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。

　　5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅比上月均扩大0.7个百分点。

　　新建商品房价格三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号，即一线城市涨幅略微扩大，二线城市跌幅未扩大，三线月房地产市场政策有关，也是房地产趋稳的一个重要佐证。二手房的数据略显颓势，降温的趋势持续，也说明市场压力略大。随着二手房交易的约束减少，挂牌数量有望增加，但价格难言反弹。不过也使得认购二手房的性价比略大。

　　从城市看，有9个城市新房房价同比下跌幅度超过了5%，包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛。此类城市属于房价比较疲软的城市，其中三四线城市较多，且属于旅游资源略丰富或中西部的三四线城市，也说明此类城市的市场下行压力相对较大。

　　6月以来地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。

　　2022年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为16205元/平方米，环比上涨0.04%，新建住宅价格保持横盘态势。从涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，41个城市环比下跌，12个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加7个。同比来看，100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨0.88%，涨幅较上月收窄0.32个百分点.

　　全国100个城市二手住宅平均价格为16026元/平方米,环比下跌0.02%,跌幅较上月扩大0.01个百分点。涨跌市个数看,38个城市环比上涨,58个城市环比下跌,4个城市与上月持平,下跌城市比上月增加1个,同比来看,全国100个城市二手住宅均价格较去年同期上涨0.87%,涨幅收窄0.52个百分点。

　　全国50个城市住宅平均租金为37.3元/平方米/月,环比下跌0.19%,跌幅较上月收窄0.04个百分点,从涨跌城市个数看,3个城市环比上涨46个城市环比下跌,1个城市环比持平,上涨城市数量与上月持平,同比来看,全国50个城市住宅平均相金较去年同期下跌1.98%。

　　政策方面,6月2日,央行行长功胜指出入银行、外汇局将靠前发力,适当加力,继续加大稳健货市政策实施力度,营造良好的货币金融环境,推动一子政策尽快落地.地方层面多地继续因域施稳市,包括适度放松购,调整公积金,下调商贷首付比例、发放购房补贴优化预售监管等。青岛、南京、武汉成都、天津、佛山等调整住房限购,如外地户籍在南京连续缴纳6个月社保,可开具购房证明。重庆、杭州、青岛、南京、合肥等加大公积金度,除提高额度、下调公积金首付比例、延长还款时限外,部分城市在公积金租房提取额方面做出调整,以减轻居民租房压力。西宁、呼和浩特等城市下调商贷首付比例。沈阳、太原等出台包括一次性安家补贴、契税返还等住房补贴政策。重庆、郑州、盐城等优化商品房预售监管,从供给侧发力稳楼市。此外,郑州、温州、绍兴、丽水等相继出房票安置措施,引导购房需求释放。

　　从市场表现来看,新建住宅方面,年中房企推盘积极性较高,6月重点城市整体推盘量较5月有所增加,但仍低于去年同期水平;受疫情防控形势好转以及全国楼市政策持续宽松等因素影响，6月部分热点城市市场情绪有所改善,二手住宅方面6月,随着宽松政策持续显效,多数城市二手房市场成交呈现恢复态势,长三角、珠三角核心城市二手房成交回温较为明显。租赁住宅方面，受疫情造成的持续性影响,个人出租房源空置期加长，业主信心有所不足,多数城市租金出现下跌。

　　展望未来,全国楼市调控预计将保持宽松,各地方政府将进一步贯彻落实因城施策,楼市政策工具箱或更加丰富,部分热点城市或继续定向优化限购,如放松非中心城区限购、增加多孩家庭购房套数,缩短非户籍家庭社保年限要求等,进一步支持合理住房需求释放。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效,预计下半年居民购房信心或逐渐恢复,全国房地产市场有望企稳回升。

　　2022年首批次22城集中供地全部完成。呈现总出让面积减少，拿地企业以央企、国企、地方平台为主，溢价率低等特点。中指研究院数据显示，22城共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，推出规划建面4713万平米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。

　　拿地企业方面，仍以央企、国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央企、国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以来土地市场走弱，民企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐提高。

　　22城首批次集中供地中有16城土地溢价率不及5%，14城仍有土地遭遇流拍。其中，房地产销售承压的天津、沈阳、济南、长春等地，首批次供地热度更是跌至谷底。

　　首批次集中供地中，各地政府为确保土地成功出让在规则上做了较大让步，也展示了良好姿态，如降低保证金门槛、取消部分地块销售限价等，客观上有利于提高房企拿地积极性。

　　从已完成首批次集中土地拍卖城市来看，上海土地出让金额仍排在首位，其次是杭州和北京。深圳楼市已调整较长时间，调整比较充分，叠加持续出台的利好政策，短期出现企稳回升现象。深圳土地市场同样火热。

　　分城市来看，杭州、合肥、成都、上海、广州、北京等热点城市均大幅加大土地供应。其中，杭州推出60宗地，数量最多；其次是成都，共推出50宗；上海推出40宗。无锡、南京、长沙等城市供地数量则有所减少。东三省区域城市沈阳、长春首轮供地数量最少，分别仅推出5宗、2宗涉宅用地。

　　从楼面均价看，最高城市为北京，楼面均价为2.9万元/平方米；其次是厦门，为2.5万元/平方米；上海以1.9万元/平方米位列第三，与北京单价相差1万元/平方米。

　　受供应端减少等影响，22城首批次集中供地共成交规划建筑面积3907万平方米，同比降低62.9%，较去年三批次供地降低34.5%；土地成交收入共4969亿元，较去年三批次减少908亿元，占去年全年成交的21.9%。

　　从成交情况看，首批次集中供地共成交397宗，总成交率达84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

　　但仍有部分城市土地流拍与撤牌占据主流。流拍率最高的是天津，首批次集中供地共出让30宗地，其中15宗地块提前撤牌，9宗地块流拍，流拍与撤牌率高达83%，最终住宅用地仅成交5宗，成交总价约38亿元。

　　由于多数房企上半年销售回款不及预期，当下发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来第二批次轮土地拍卖热度也将维持低热状态，拿地企业也将延续以“央企、国企、地方平台”为主的格局。

　　6月14日，在中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》指出：预计2022年全国房地产市场将呈现‘销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落’的特点。

　　回顾2021年，蓝皮书指出，全国商品房销售面积为17.94亿平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%进一步收窄。从而，商品住宅待售面积增幅也由负转正，出现了自2016年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅也较2020年的增幅有所扩大。

　　但随着2021年年底信贷环境的改善以及2022年第一季度信贷额度相对宽松，2022年，在坚持“房住不炒”目标定位的前提下，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”将是贯穿全年的主题。蓝皮书预计，2022年房地产交易市场逐步修复。

　　具体而言，预计在第一季度成交量完成筑底的基础上，第二季度成交价格实现止跌；二手房市场率先启动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。

　　从政策看，针对需求端，未来政策可能在首套房认定标准、交易税费、人才购房等层面调整优化，以利于需求释放；供给端，在“三线四档”基本原则不变的前提下对房企融资政策边际可能放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。

　　在房地产政策相对平稳的条件下，蓝皮书预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%；房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%；在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%

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