楼市重要信号已现

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　　全国百强房企销售金额 7 月单月增速 -39.6%，较 6 月收窄 3 个百分点。央企增速 -9%，地方国企增速 -25%，民企增速 -53%，增速差异进一步扩大。

　　克而瑞数据显示，TOP100 房企 7 月单月业绩规模环比降低 28.6%，降幅与往年 30% 左右平基本持平。百强房企 1-7 月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在 49% 的较高水平。

　　主要是 7 月历来就是销售淡季，市场经历过 5 月和 6 月冲刺业绩后，房企在 7 月份增加供应的意愿都有所减弱，市场需求和购买力也有下滑。

　　由于前期政策调整、房企积极推盘营销等情况，6 月成交相对明显好转，但 7 月众所周知的影响极大的行业事件冲击下市场信心受创。

　　把今年 3 月郑州大力度救市看为政策底部，到全国商品房销售面积同比转正可能需要三个季度以上，上两次楼市低迷的 2008 年经历了 5 个月，2014 年经历三个季度，这一次叠加了多重因素，只会时间更久。

　　从 2021 年开始的大面积的民资房企债务违约导致绝大部分民企丧失了在公开市场发债融资的功能。

　　今年前 4 个月，开发商在国内发债 1501.33 亿元，其中央企、地方国企占发行额 91.80%，净融资 584.99 亿元，而数量更多的民营开发商仅发债 123.1 亿元。

　　民企融资自 2020 年 10 月以来持续净流出。之后发生的全国性房地产事件引发许多银行收缩了对民营房企的或授信业务，这又进一步导致民企开发商销售、融资难度持续加大。

　　在发行规模权重上，民营企业的发债空间受限，且成本较高。上半年少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等的票面利率在 3% 以下，相比之下，新城控股、金科股份同期的融资成本超过 6%，换句话说，在同样的融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息与财务费用。

　　而销售及融资的更加困难使民企资金链更为紧张，拿地可能性也变得极其渺茫。从今年二次集中拍地看，民企基本已经消失。

　　全国性事件发生以来，对购房者信心的打击显然是短期难以逆转的。购房者对民企的房子购买意愿更差而转向有信用背书的央国企房子，使民企销售更加困难。

　　从新房成交数据来看，民企新房转化率下降，30 个涉及全国性事件的重点城市最新一周转化率下降至 19%。这意味着，短期内购房者对民企新房越来越谨慎。

　　今年上半年拿地金额前 40 房企中，仅 9 家为民企，分别为滨江集团、龙湖集团、珠江投资、伟星房产、碧桂园、新希望地产、大华集团、金帝集团、宸嘉发展、众安集团，而其余 31 家拿地企业均为央国企或混合所有制企业或城投公司。

　　在这种背景下，央企国企及高信用民企优势延续，今年上半年房企间销售已出现明显分化，国资及混合制房企销售大幅好于民企房企。

　　TOP50 销售房企中，国资房企上半年累计权益销售金额 7260 亿元，同比下滑 34%，混合制房企上半年累计权益销售金额 3353 亿元，同比下滑 43%，而民营房企上半年累计权益销售金额 9508 亿元，同比下滑 58%。

　　TOP50 房企中，国企及类国企累计权益销售金额 10613 亿元，占比 53%，同比下滑 37%，而民企累计权益销售金额 9508 亿元，占比 47%，同比下滑 58%。

　　1-7 月，国企背景的越秀地产、远洋集团、华发股份、华润置地累计销售额处于主流房企前列水平。

　　随着销售、融资、拿地均快速向央国企集中，未来房地产市场将呈现出绝大部分市场为央国企及混合制企业，极少市场为追求品质而非快周转的优质民企开发商的市场格局。地产行业将逐步成为央企、国企、政府平台背景企业的天下，民企会逐步退出房地产开发市场。

　　大部分的民企将变成代建类别的企业，在保障性租赁住房代建、与烂尾楼金融方合作的资本代建、具备招商和运营能力的运营型房企的商业代建、新能源代建等方面发展。也有部分会向物业管理服务和产业园区的商业运营服务等方向发展。

　　央企国企大致上也会变成 公用事业 属性，靠精细化管理来赚钱，靠卖房赚取暴利的时代永远结束了。

　　src=当然，这件事也存在一些小概率的其他可能性，就像历史上也出现过完全相反的看法，2012 年中 未来国企或将‘消失’在商品房开发中 的看法也曾经在主流媒体中盛行。因为当时的深化国有资产管理体制改革，要求 国有企业原则上不再参与商品房开发 。

　　房地产行业如此深刻的变革到底会带给我们每一个购房者什么样的影响？我们未来要怎么做才能确保自身的利益，甚至继续保值升值才是大家最关心的。

　　可以说未来房地产将从目前的土地一级垄断，变成通过 国企主导市场 实现开发的二级垄断，也就是新房市场也可以垄断。

　　3. 开发商抗风险能力更强，在市场冷淡阶段降价促销的意愿大大降低。想在一手房淘笋，会从打折模式变为由于限价产生的 摇号 模式。

　　在上半年的时间里，车市虽然依旧深陷疫情和芯片危机的影响，但在国内行之有效的应对之下，中国车市的恢复也是肉眼可见；因此，今天我们就来一起盘点一下，那些在今年上半年上市的重磅新车们。

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