什么是“楼市崩盘论”?为何说中国不会崩盘
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住建部答记者问之后,很多人都在讨论楼市崩盘论。虽然部长也说了,中国和日本不具可比性,但是也不免引起很多人的兴趣,购房指南今天就给大家详细解释下,楼市崩盘论是什么鬼?
住建部答记者问之后,很多人都在讨论楼市崩盘论。虽然部长也说了,中国和日本不具可比性,但是也不免引起很多人的兴趣,购房指南今天就给大家详细解释下,楼市崩盘论是什么鬼?
楼市崩盘,指的是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入两难的地步,购房行为大幅减少,房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘,在相当长的时间内,该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞,烂尾楼大量出现,银行大量的坏账无法收回,规划好的待开发土地闲置,土地价格,很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
历,美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘,而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。上世纪90年代初,日本房地产泡沫破灭,至今仍未完全恢复,这是历迄今为止大的一次房地产危机之一。万科王石在几年之前也公开警告过:中国楼市会重蹈日本覆辙。
然而,对于“中国楼市崩盘论”,很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示,“楼市崩盘论在10年前就已经出现,但市场却一直没有崩盘,现在又出现了,只是借着杭州楼盘的消息延续了这种论调,在我看来,提出这种观点的人要么是别有用心,要么是智慧不够,是弱智。”
1985年后的日本,正是楼市癫狂的时期,楼市泡沫在1990年达到顶峰,房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂,楼市崩盘,这个过程不过六七年的时间。1985年日元,至1986年资金流向房产,1987年房价飙升至3倍,1988年房价下降,拉升房价,1991年房价再次下升,房地产崩盘。
日本房地产泡沫,是人类历著名、荒唐的泡沫之一。上世纪80年代,由于“广场协议”导致的日元成了日本房价的导火索。日本政府为了遏制日元和贸易,在货币政策上实行了低利率政策,推动了日本和房地产价格的快速上涨。
我们可以来看一组数字。1986年到1990年,日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%,其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍,日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底,日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍,是全球市值的2倍以上。也就是说,把日本卖掉,可以买5个美国。到1990年,日本土地的总价值超过了其余地区全部土地价值的一半,东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。
泡沫破灭后,许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长期背上沉重的财务负担,在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,后成为坏账的达到几十万亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
关于什么是泡沫,研究泡沫的经济学家从来都说不清楚,这也是“泡沫”的大特点。美国著名的金融金德尔伯格对泡沫的描述我认为是精准的:“泡沫其实很难定义,就如同一个美女。你很难定义什么叫美女,但当一个女孩站在你面前的时候,你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。
事实上,从人类历一些重大的泡沫破灭的事件,无论是郁金香,还是南海泡沫,以及日本的房地产,在泡沫发生时,身处其中的人其实并不知道,甚至根本不愿意相信是泡沫,而只有在灾难发生之后,人们的理智才重回大脑,感叹过去的荒唐。正如剧作家阿瑟.米勒曾经指出:“当基本幻想都破灭时,一个时代也就结束了。”
中国楼市不会崩盘,住建部部长陈政高在答记者问时也肯定的说,中国楼市不能与日本相提并论。从上面的日本历史反观中国,至少有两点是完全不一样的。第一,中国的城镇化还没有完成,而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成;第二,中国的房价和当年日本比,其实并不高。当这两点其实没有证据表明可以用以证明房地产泡沫不破灭。
实际上,20世纪到现在100多年,大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。
真正遇到楼市崩盘之前,也通常会有很长一段时间的房价上涨。你不妨回顾一下历史,在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上,日本是30个年头,香港是17个年头,中国从房改之后,除了2008年,也基本是17年一路上涨。
中国楼市从2002年起,就不断有告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了10几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。毫无疑问,泡沫总是会破的。但是同样毫无疑问的是,泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。
美国两次大崩盘 ,横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看,中国房改以来,也有18年了。你的人生,有几个18年?所以,长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次改善自己的机会。
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