中国房地产市场未来的终局

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　　我曾经几次表达了自己对房地产的研究观点：如果房地产市场也像金融市场一样分为多头和空头两方，那么双方的焦点是房价未来是否上涨。刚需其实是这个市场一个基石，它支撑市场稳定一个因素，但不一定是促进房价快速上涨的因素。因为，有一个核心的问题是，房子对于首套刚需来说，它不是一个投资品，而是必需品。

　　以上是对最近房地产市场一些背景事件的说明。也许正是于平淡中见波澜，市场在发生微妙的变化，市场才会对某些事件很敏感，甚至出现过度解读的情况。但根据我自己的观察、思索与分析，房地产将迎来终局，这里说的终局不是行业的终局，而是以往模式的终局，市场表现形态的终局，预期的终局，最终是价格的终局。

　　市场经济的顶层逻辑或者说基础逻辑就是供需理论。虽然经济学在不断发展，但很多理论都是在供需理论的框架下展开的，只是研究的侧面不一样，或是专注研究供求面的东西，或是研究需求面的因素，或许研究供需变动对价格走势的影响。我认为，房地产市场一样遵循供需理论。

　　对于房地产行业分析，恒大首席经济学家任泽平有一个著名的论断——“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。这句话怎么理解？

　　短期看金融。说明信贷政策对短期房价走势影响比较大。从以往的经验来看，短期的信贷政策确实对房地产市场影响比较大，但归根结底是对加速了需求的释放，从而导致的量价齐升。为什么这么说？中国房地产市场起步比较晚，加上城市化进程也是在很短时间完成的，积累大量的刚性需求，一旦信贷政策放松，这部分需求就会加速释放；另外，中国市场的跟风习惯比较严重，一旦市场有些风吹草东，非理性跟风买入的人就很多。

　　中期看土地。这句话好理解，土地是制约中期供应的核心要素。由于考虑生态环境、配套承载能力、建造成本、居住效率等因素，容积率不可能无限高，所以作为面粉的土地供应就显得很重要了。为什么深圳这些年房价上涨的这么猛，主要就是因为深圳的辖区面积很小，能够供开发的住宅增量用地很少，而存量用地的获取周期太长，在一定时期内制约的新增供应。

　　长期看人口。最后一句话其实道出影响房地产市场最核心问题——人口，也就是需求面的东西。说到底信贷政策可以调整，土地稀缺都是相对的，就算是深圳辖区小，可以去扩容、可以填海、可以去周边城市、可以提高容积率。所以长期来看，影响房地产市场的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。人口的流入，尤其是高素质人高，不仅带来的是住房的需求，同时也是改变产业结构，促进了经济增长，进而提高了购买力。人口决定了需求，购买力决定了均衡价格的高度。

　　自从广州率先发布“租售同权”的政策以后，房地产的政策环境开始发生根本性的转变。接着是，各大城市开始跟进，并且都开始发力发展租赁用房、保障性住房等等。至于“租售同权”对市场究竟会造成怎样的影响，我在之前的文章中很详细的论述过，这里就不赘述了。这些政策不同于“限购、限贷”这样的政策，后者是通过压制需求来使得市场在某段时间达到平衡，而近期的政策是从供应端出发加大市场供应量，同时在逐渐改变附加在房子上的其他价值。

　　说到底，近些年出台的政策才是真正的长效机制。包括建设保障性住房、发展租赁用房、租售同权等政策都是房地产长效机制的重要组成部分。当然还差最后一道政策，就是房产税。相信，房产税出台后，中国的房地产长效机制就基本上完成。长此以往，中国的房地产市场竟会逐渐新加坡化。

　　另外，就是中国在快速去地产金融化过程之中。过去的10年，中国的房子，尤其是一二线城市的房子，越来越金融化了。流动性宽松为房地产金融化创造良好的条件，但近些年中央的主基调一直是在去杠杆，尤其是要去地产行业的杠杆，这也是杨老板为什么在今年特别强调高周转的问题（同时杨老板明显放缓了拿项目的步伐）。地产去杠杆是多杆齐下的，开发层面的融资渠道被条条封住，投资性需求的购房融资基本上也是断奶了，以房产作为抵押物的资产抵押也是一而再再而三的压缩。去金额化也将是未来地产行业的一个基本特征。

　　房地产的未来，大家最关心还是房价的走势。从整体来说，城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价恐再难继续快速上涨。但是未来相当一段时间里，中国的经济格局、城市格局及人口分布仍将严重不平衡，所以房价最终也会因城市而分化——已经完成一轮快速上涨的三四线城市的房价将会出现不可避免的下跌，没有需求支撑，投资又无法退出，随着投资性需求的撤出有可能导致市场的踩踏，最终房价肯定无法摆脱下跌的命运。而一线城市及强二线城市将会继续享受人口流入的红利，价格将保持坚挺，但受制于各种政策和市场预期，继续上涨也难以为继，未来的走势将以房价绝对值微涨或微跌为主，但相对会有所下跌。

　　对于开发商来说，房地产下半场的玩法和当前的玩法将会完全不一样。下半场在于如何运营存量物业以及运营租赁用房，想玩转这种模式，必须能够与金融结合起来，上层对租赁住房的资产证券化已经是放的很宽松了，但真正的靠权益型REITs实现投资退出仍是任重而道远，需要解决估值问题、回报率问题、税收问题和法律问题（我会抽时间撰文系统的阐述这些问题）。当然，会有很多的开发商没机会参与下半场，因为他们或许会在市场巨变过程中死掉，或者被收购被并购。

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