中国房地产发展底层逻辑和本质

国家统计局今天（15日）发布数据显示，2021年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。 一、各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定 据测算，6月份，一线城市新建商本站

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　　新中国的发展史其实就是一部房地产发展史，如果不懂的朋友可以去公众号看前几天刚发表《楼市那点破事儿》。

　　中国商品化的房地产行业已经走过了42年，正规军进场的房地产中介行业也走过了40年。房屋，是多数人一生中要交易的最大的一笔财富。在这个市场中，曾没有哪个行业像房产、中介行业一样无序、无门槛、遭人反感，其至长期充斥着野蛮和暴力。

　　能阅读长文的人和只能看短视频的人之间的差距，大过于人和黑猩猩。能用搜索引擎做复杂搜索的人（注意那个复杂），和只能被动接受知识的人之间的差距，也大过人和黑猩猩。并且人和猩猩的差距正在进一步加大。

　　空口无凭先上数据，目前房地产业在第三产业的占比超过13%，仅仅略低于零售业和金融业而其联合起建筑业便对整个国民经济贡献高达15%，其带动的相关投资和居住消费支出，更是为经济增长起到了引领作用。

　　房地产作为支柱性、基础性产业的定位可见一斑，因此很多喜欢分析和经济的UP主、商业大佬、经济学家在谈论到中国的经济时，必然绕不开房地产这个话题，更有些专注于该话题的自媒体，时刻跟进的各个城市的房价变化以及房地产相关的政策，为购房者和投资者出谋划策。

　　然而现在越来越多的年轻人，已经逐渐对购房话题失去了兴趣。他们不再关心什么学区房、地段，绿化、容积率，公摊面积等与房价密切相关的字眼。

　　因为在房价高歌猛进的时候，一个又一个从学校走入社会的年轻人发现房产消费已经没他们什么事儿了。

　　曾有一个朋友打趣道：“一平方米的房价等于我一个月工资的时候，我压力很大，然而当它又涨了几倍之后，我的压力突然就没了，很多潜在的刚需其实都是在经历过这样一个心路历程后退出了房地产市场，也不再是刚需了。

　　甚至有点“刚不需”，在这样的背景之下一些阐述房市崩溃论，论房地产泡沫论等，着眼于房地产市场本身的文章似乎更受我们新生代的青睐，有的人是在寻求一个重新进入房地产市场的机会，而有的人这开始思考起了买房这件事情的本质。

　　确实，正是因为我们退出了这个乌泱乌泱的市场，我们得以获得一个“旁观者清”的暴防加成，从而再次审视一些问题，正如我们这期话题将要探讨的问题。

　　买房怎么就成了刚需？“刚需”这个词本来是用来指代购买第一套自住房产购房者，但我们这个问题将“刚需”这个概念扩大化了。

　　我们考虑的是购房这个行为是否是刚需，从一个人的需求来看衣食住行都是人最基本的需求，于是在很多人的逻辑中，有吃有穿有房有车就属于满足了最基本的需求。既然有房是最基本的需求，那么买房就应当是刚需。

　　在现实生活中，房产对应的是一个成年男子的基本择偶权，如果你有一套房产才能找到配偶，或者你必须有房产才能获得配偶的认可。那么这种婚配对房产的绑架也使得买房成为了一种刚需。

　　另外，我们还应该考虑“刚需”这个词的本身刚需这个词的出现就意味着必然有不是刚需的存在，甚至有时候恰恰是这些不是刚需的存在，而使得刚需成为了刚需。

　　回到我们最初讨论的问题上来，买房是怎么成为刚需的呢？难道仅仅就是因为它是基本需求吗？抑或是因为买房对我们所处的婚配所绑架？如果仅仅是因为这些买房就远远不会是刚需。住的问题是要通过买房来解决的，只有城市人口，拥有宅基地的人和无家可归的人，总有办法解决自己住的需求，而婚配对房产证绑架，本质上也是部分女性对房产的需求，需要通过男性来解决，看到这里你明白了吗？

　　对买房刚需的背后是什么？如果你还不明白，可以再看这样一张表2002年到2020年以来，我国的城市化率从40%以下增长到60%以上，农村常住人口从2002年的7亿4000万人减少至2005年的5亿人，城市常住人口从2002年的5亿6000万人增长至2020年的9亿人，假设城市与农村自然增长的人数相同。2002年至2020年总人口从13亿增长到14亿。则城市与农村分别增长5000万人，扣除各自增长的5000万之后，可以大致得出这近10年，人口从农村向城市转移了3亿人之多，除了城乡二元人口转移之外，还有城市人口的集中化。

　　从下面这张图可以看出，这些城市不一定是经济最发达的城市，但一定是一定区范围内的核心城市，但人口的集中只是房产炙手可热的大背景。个人财富才是决定你最终是否对房产有需求的关键一环，农民从住自建放到农村人口转变为对房产有需求的城市人口。形成的整个房产市场外源性输入过程。

　　然而，对于房产限购政策也就是这几年的事情，城市的原住民可不会在拥有一套房产之后就停下脚步，曾经有很多人说，大部分炒房的原因是因为中国缺乏好的理财产品，纯粹是在FART(放屁）！即使有好的理财产品，那么这些工薪阶层用理了财之后获得的收益能够全部消费吗？

　　外国可能可以，对于中国亿级别的市民来说，那就是买啥炒啥，根本不可能消费得完，所以说最后的最后那就是买第二套房，没有更好的选择。当然，买房的人看到的仅仅是房价一定会涨，未来用收的租就可以还一大部分自己工资还能剩不少，他们当然可以考虑这背后究竟是谁在承担着代价，是谁在租他们的房。

　　但这对他们来说没有必要，对我们父母辈的人来说，追求一个衣食无忧的生活，就是理所当然的。多一套房也是自己用钱买的天经地义。然而，那些在房价面前望而却步的农村和小镇的大学生们不可能不考虑，他们想来想去想破了头，最后才发现，原来不是我不努力，是这个城市不想要我。

　　其实大部分人都没有意识到自己在炒房，拿北上广深的房价来说10套房就上亿了，谁有那么大的能耐撬得动房地产市场？其实房地产市场的火热，正是长尾理论导致的资源配醋。

　　在这里给大家科普一下经济学中的“长尾理论”。由于成本和效率的因素，当商品储存、流通、展示的场地和渠道足够宽广，商品生产成本急剧下降以至于个人都可以进行生产，并且商品的销售成本急剧降低时，几乎任何以前看似需求极低的产品，只要有卖，都会有人买。这些需求和销量不高的产品所占据的共同市场份额，可以和主流产品的市场份额相当，甚至更大。

　　手持多套炒的当然有，他们也可能以为自己干预房地产市场，但实际上他们的影响很有限，对于一个以“亿”为单位的大市场来说，即使其中有一半的人只决定买个二套，那最终房价反映在市场中就会上涨50%，而一个人即使有心去控制市场，他反而很难产生大的影响，这个证明很复杂，有兴趣和一定基础的小伙伴可以用市场的一般均衡去求证。这里就不解释了。

　　说到这里似乎房价的根源还是城市化，农民的儿子要进城小镇去年要去大城市，新增需求催生出来的新房子却不是新增人口专享的。而是被城里人跟着一起买，后来的农民儿子和小镇青年继续在市场里表达需求，城里人买得更欢了。再后来的农民儿子和 小镇青年已经买不起了，于是城里人开始把房子挂出来，让你帮他们还房贷了。这就是中国房地产的逻辑和本质。

　　以西方城市发展的理论来说，城市化进程是一个国家发展的正常趋势。但，我们实际上对这样的话并不感冒，他们哪里知道我们为什么要进城？城里有地铁、城里方便、城里有工作、城里有情调。是这样吗？

　　不全是，城市发展的快啊，有的城市几年之内已经修了五六条地铁，村里也只不过是通了两条水泥路而已，我只需要咬咬牙买一套房，我就坐上了城市快车，我闭着眼睛也能享受国家发展的红利，这是大家挤破头都要进城购房的根本原因，即使国家从20世纪以来就想通过投资农村建设西部的方式来缓解人口加快聚集的趋势，但毕竟城市发展涉及的既得利益者是千万级别的，而且他们还处于各大城市的关键岗位和决策层，他们形成的合力不仅吸引着精神新市民，也挤占周边其他城市的发展空间。

　　最初，我以为是因为村里种地的生产力低下，城里人生产力高，所以他们发展的快，但是后来我发现不是，曾有着很多工厂的三线城镇也开始凋敝了，他们比处理发展的快，但是省会比他们这里发展的更快啊！我于是开始想是不是省会人比我们三线人生产力更高？当我来到大城市之后，我发现生产力高的是大城市的三线人。真正的大城市人每天只需要工作6个小时。

　　这又是为什么呢？我又开始思考，手机屏幕前的你也跟我一块儿思考思考，这到底是为什么？社会剩余是谁创造的？是劳动者创造的，为什么有的人没有劳动也能分得社会剩余？因为他们垄断的某样东西，这里的垄断已经比较难理解了。这是一种综合着信息、物质以及人脉等等资源的生态位。

　　而且也并非只有垄断和不垄断两种状态，有的人离得非常近，有的人离得有点儿近，有的人离得有点儿远，有的人离得非常远。在这样的情景之下，我们已经很难用道德去谴责了。因为每个人多少都沾点，已经上车的人正在享受，正在上车的人憧憬上车以后的生活，还没上车的人挤破头想要上车，说了这么多之后，我们想要探究的问题都应该更加清晰了。

　　但还有个问题想说清楚，为什么进城就一定要买房？这个问题其实已经比较简单了，这个问题的根本其实就是子女受教育问题，这也是很多买房家庭必须考虑的因素之一，城市快速发展的红利，我只享受十几年是没有用的，每个人都在考虑一个问题，那就是可继承的城市居民身份，而当地的房产就是城市居民身份可继承的重要保障，甚至是城市跃迁的跳板。所以大家都要买房，大家都要比别人发展的更快。

　　看到最后，总有一些人的发展权被你无心的剥夺了。你们可能素不相识，但他们渴望读书的大眼睛在看了几年初中课本之后就进城打工了，他们住在城郊出租屋，他们有时会给你推销牙刷、保险甚至送外卖给你。总觉得他的眼睛很浑浊，但你不知道他们曾经有着怎样一双渴望读书的大眼睛，你可能也并不关心，有些人会在文章留言里感谢爸妈把自己生在北上广深，但不是所有人都可以出生在北上广深。当然出生在北上广深的人绝不会因为自己生在北上广深就止步于此，一线城市的人也绝不是城市跃迁的终极目标。

　　他们的中间目标是欧洲跟美利坚，说不定未来外星人能征服地球之后，他们又会变成献祭同胞改造自己的精神外星人。当然，我并非是一种地域歧视的角度在探讨这件事，在一线的中产阶级中不泛一些家风淳厚、根正源清的有识之士，他们不仅励志为国也心怀天下。

　　但一个现实就是多数人倾向于选择周围人都在走的路，并且受着小圈子价值观的约束，在“谈笑有哈佛，往来无郭楠”的环境下，做一个心怀天下的另类太难了！同样的，农民也逐渐开始被隔壁邻居讲了自己儿子在城里买房故事心动。

　　三四五线的人看着知乎、抖音上年薪百万的回答，也对大城市产生了向往。教育公品、高考、高等教育、就业、买房、更高层次的教育公品，形成了闭环，每个人都上每一个环节付出着高昂的代价。即使收入相对高一些的人，他们也在这个过程中耗费了大量心血，而卷输了的人在他们看来就不得不成为时代的牺牲品，但每个人都知道自己牺牲的时间大都供养了一些华而不实之人，我们也并不甘心如此，当然抱怨归抱怨，我们最终的目标还是要搞出一个解决方案来。

　　买房子买不起了，家乡没有工作岗位村里没有地怎么办？我们搞清楚这个刚需的问题就搞明白了未来发展的潮流方向，也就是“势”顺势而为则无所不为。

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