不好意思，2022年绝不是2015年的翻版！

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最近，沈阳“暖风”频吹，3月末至今，相关部门连续发布7条利好政策，有人由此预测，2022年的沈阳楼市，将是2015年的翻版，真的是这样吗？

那既然提到2015年，就不得不提一下2008年。这两个年份，和当下的楼市相比，相似之处在于，放松节奏和救市力度都很像。彼时两个节点后的楼市变化，也确实很“热”，一再验证了政策驱动的市场变化。

但即便是这样， 2022年的沈阳楼市，也不会是2015年的翻版，至少，那个“闭眼涨”的“黄金时代”一去不复返了，三点理由简单分析一下。

1、市场环境不同

2015年，沈阳房地产市场的主战场在市内五区，集中在一环至二环周边，购房群体多为沈阳本地改善客群，以及购置婚房的80后年轻人。2015年，沈阳人均住宅建筑面积25㎡ ，市场上主流产品偏向70-90㎡的刚需、刚改产品。

回到当下，沈阳楼市主战场已扩张到三环至四环之间，购房群体已扩张至市内九区，以及周边三四线城市来沈工作的年轻人。主流产品面积较大，主城核心区改善产品动辄130㎡起步，即便是近郊刚需项目，产品也是百平起步，低于80万总价的新房可谓是“凤毛麟角”。

所以， 与2015年相比，2022年的沈阳，流入了更多周边城市的年轻人，却供应了更多的高价产品，去化速度不言而喻。

2、需求端购买力不足

抛开“新旧沈阳人”的区别，从整体来看，沈阳现在的房价比2015年要高，收入却比2015年更低，购房难度增加了。

资料显示，2015年1-6月，沈阳商品房均价6487元/㎡，而2015年沈阳市城镇非私营单位从业人员月平均工资4960元，能买0.76㎡房子。

回到2022年，4月，沈阳商品房均价11531元/㎡，而在最新公布的2020年沈阳市城镇非私营单位从业人员月平均工资为7739元，能买0.67㎡房子。对比下来就不难发现， 每个月拿到手的工资，能买到的面积越来越小了。

3、需求端信心不足

然而，与理想化的数据相比，现实往往更加残酷。

旷日持久的疫情对全国经济的打压、2021年房企爆雷对市场信心的“暴击”，以及“沈八条”驱逐下，退场的投资客，轻易不敢返场。

2022年以来，不断有断供、法拍房数量激增的消息传出，背后的风险让人理性，自住型购房者也不再敢轻易“加杠杆”了。

更不容忽视的问题是，一年以来，沈阳房价整体呈下降趋势，2019年高位入市的购房者们，很多都在考虑借“5转2”的政策利好，出手房产降低压力，大量次新房涌入市场后，成熟的周边配套，所见即所得的现房，对新房市场也会造成一定的冲击。

所以，一句话，不敢买了，买不动了！

不必悲观，下面的内容让你“支棱”起来！

我们常说“历史总是惊人的相似！”虽然，这一波的行情，百分百是不如2015年的，但沈阳仍然是有机会，或者说是，有“行情”的。

从政策端来看，与2008年、2015年相比，目前沈阳已出政策， 货币相对克制，政策相对放松。对此，资深地产人判断，这一轮是结构性行情，有些区域或板块有行情，有些区域还是“带不动”。

但是，支撑这一波“行情”的购买力仍在。

首先，是作为省会城市，新一线城市本身仍然有大量的买房需求并没有释放。此外，沈阳周边占人口大多数的三四线城市的人，把过去在红利期创造的财富，从三四线城市转移到一二线城市去，从而形成一二线城市最强的房价支撑，有一波行情。

也就是说，一二线城市本身的需求叠加这一轮财富的“转移”，将会进一步造成资源的进一步集中。说白了，沈阳这一轮政策出尽后，楼市一定会有结构性反弹，毕竟，对于普通百姓来说与股票、期货等其他资产沉淀方式相比，“砖头”的保值增值是最现实的，难道不是么？

◆|李佳蔚

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