同在市中心，沈阳这里房价为何相差近七倍？
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皇姑区在沈阳房地产市场是一个颇具特色的区，作为传统的教育强区，虽然近些年来43中、虹桥中学等名校成绩逐渐没落，与7中，和平三校等均有较大差距，不过学区房的价格却一直都比较坚挺，即使在沈阳整体房地产市场不好的情况下，部分房源价格也没有下降太多，很多次新房源的均价甚至超过了2万，这显然超出了很多人的理解。
而与之相反的是，皇姑区有些非学区的小区，价格则异常的便宜，如泰山小区、长江南小区、明廉小区等，价格只有六七千甚至五六千元一平。这些小区地理位置相当不错，配套也相当完备，为何价格如此之低呢？我们查询了皇姑区各小区二手房的整体均价，发现均价最高的是辽大二部家属区，而均价最低的则是克俭小区（去除房源过少的项目）。今天，我们就为大家来实探这两个小区，看看具体都是什么情况。
辽大二部家属区
皇姑区目前房价小区的项目，当属传说中的辽大二部家属区。该小区位于一环附近，紧邻崇山路，辽宁省实验学区西侧，仅为三栋老旧居民楼，房龄预计在30年以上，也没什么环境可言。不过就是这样一个小区，目前的均价在44000多元，单价即使在全沈阳，也堪称最高。如此高价的主要原因无疑是优秀的学区配套，辽宁省实验学校是目前沈阳最优秀的小学，而该小区户型普遍较小，因此虽然单价较高，不过总价却相对还好，用不是特别高的价格就能获得入学顶级学校的资格，这就是购房者对该房源趋之若鹜的原因。
而除了学区之外，该小区处于的地段放在全沈阳也是相当不错的。小区门前紧邻三横一纵主干道，自驾出行相当方便。距离地铁2/10号线换成车站也很近，周边公交线路众多，公共交通方面没得说。医疗方面紧邻辽宁中医，距离其他三甲医院也都不远。商业方面距离北行商圈较近，附近还有一新建社区型商业街，日常购物相当便利。
克俭小区
那么，皇姑区房价最低的是哪个小区呢？排除部分房源过少以及公寓产品之外，目前成交均价最低的是位于一环内，紧邻铁西边界的克俭小区，在售均价仅为6000多元每平，这即使在二手房价偏低的沈阳来说，价格也是相当惊人的。而如果不在意楼层、朝向、装修情况等，部分房源均价低至4000多元每平，一套小两室的房子总价仅为25万，并且由于是老旧小区，公摊面积不高，实得面积相对较大。
克俭小区由于老沈阳人众所周知的定位，业主素质相对于高档小区有一定差距。并且虽然房龄不算很久，但是小区内部及楼道内均比较脏乱，物业服务也不是很好，园区景观更谈不上，居住体验不太理想。而在周边配套方面，虽然地理位置更加接近市中心，不过相对于北行商圈周边的配套有很大差距，交通方面也有诸多不便，这些都是制约房价上涨的因素。
同在市中心，为何价格相差如何大？
可以看出，今日考察的这两个小区，二手房出售统计均价相差近7倍，而这两个小区均位于主城区核心位于，甚至单纯从地理位置上来说，克俭小区更加接近于市中心。从房龄上来讲，两个小区也相差不多，均为老旧小区。为何这两个学区房价差距如此大呢？除了众所周知的学区因素之外，辽大二部家属区的周边交通、医疗、商业等配套也更优秀，小区及周边业主的圈层也明显要高很多。
除此之外，克俭小区的小区环境、居民圈层等均比较不理想，不过即使这样，在一环内的地段能拥有如此的价格也明显偏低，特别是部分房源价格低至4000多元每平，这在全国同级别城市几乎绝无仅有，南京、杭州、厦门等城市市中心二手房，即使再老旧，也要三四万元每平。究此深层原因，与沈阳本质上没有那么高纯刚需有关，由于人们基本不缺房子，所以才更倾向于追究居住品质，环境脏乱差的老旧小区市场行情极低。
（备注：本文实探时间为沈阳这轮疫情之前，拍摄照片也均为疫情前拍摄。）
◆|李佳蔚
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