刚需“疲惫”改善“失宠”？抄底浑南的好时机到了？

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2021年，注定是载入房地产行业发展历史的一年。

如果用一个字总结2021年的楼市，相信很多人会不约而同的说：难。

无论是购房者还是开发商，都难。

一面是上火怎么卖房，一面是担心买到手再赔了。

1、市场持续以价换量好使吗？

以近年来销量大户浑南区来看，2022年1-2月浑南新建商品住宅成交约2441套，成交备案面积约29万平，成交备案金额约35.87亿元。比照去年同期减少千余套。

同时，浑南1月商品住宅成交均价约13500元/平米，环比上涨约5.5%，刚见起色，2月商品住宅成交均价就环比下降约4.4%，约12900元/平米。

好在同比去年2月，上涨约13.2%，有些安慰。

如果说市场降温暗藏着开发商试图以价换量力挽狂澜，那么从年初的销售结果来看，只能说效果尚不明显。

然而浑南只是楼盘数量占比出众的典型区，浑南之外从去年下半年开始楼盘打折的消息满天飞，以价还不一定能换量的现象同样屡见不鲜。

并不怪购房者们心存能否一降再降的疑惑。

2、折扣减弱，是开端？还是循环？

事实上，按照以往的市场经验，包括过年期间1-2月都是市场相对的平静期，这段时间多数是返乡置业购房者们出手的季节，待到“金三银四”才是沈阳人真正开始比较考虑的阶段。

这也能够从过去许多开发商在年初之后相继取消大力度优惠折扣，选择在上半年进行新盘首开或者新品加推的节点当中看出。

但是2022年已然是今时不同往日。尤其是疫情反复之下，更将市场下一步计划走势笼罩上了一层迷雾。

如果房价继续波动，哪里将“打头阵”调价？

如果市场回暖，又会是谁家最先热销？

3、那些价格“跳水”的盘要看清

仍然以浑南来看。

解码浑南销售走势，那就先要读懂一个逻辑。作为沈阳城市发展南移的重点，新市府板块在浑南的领衔地位不可撼动。

如今，浑南科技城作为城市发展的重点规划，再一次将新市府板块推向了一个发展新台阶。想要填充科技城的布局，就要不断地广泛招纳科技产业，导入优质的平台资源，迅速形成合力，吸引人口汇入。

而观察沈阳全市，至少未来5-10年内，很难再现一个拥有市政府、自贸区等政策利好，比新市府板块能级更高的城市新区。

毫无疑问，这里值得品牌开发商和购房者们的持续关注。

然而手里拿了一副好牌，也不可能在市场大环境“独善其身”。最终能突出重围，品质才是最大的倚仗。就像很多人好奇，市场成交下滑显著，刚需盘尚能凭借低价打折拥有一战之力，那些动辄2万+、3万+的楼盘，现在又怎么样了？

实际上，1-2月销售榜单当中我们可以发现，豪宅项目星河湾依旧能在浑南区众多楼盘当中脱颖而出。这也不难说明，价格并不是真正左右市场的必然条件。

而多数购房者们关心的，今年市场还能不能出现持续的价格下降，同样也需要以区域作为参考。

首先是板块开发商的拿地成本以及建筑成本决定了产品后续存不存在可以调价的空间，毕竟既想保持高标准建设品质，又想在价格上优惠的两全局面是很难同时进行的。

其次是板块中早期拿地的销售楼盘，在市场波动里以价换量，也属于常规操作。但值得关注的是，多数此类项目产品户型、园区等为早期规划，能否满足当下时期的居住需求还看个人。

总结来说，在房住不炒的大环境调控把握之下，2017-2019年持续性上涨大概率已不会再重来，但不计成本的赔本降价甩卖的市场乱象也不会一直持续。因此，在市场回归平稳的前期，也是适合购房者在自住前提下按需捡漏的时期。

◆来源|思辩盛京

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