旭辉1-2月回款269亿 现金流稳健获三大评级机构认可

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3月2日，旭辉控股集团（0884.HK）宣布，公司2022年1-2月已达成269亿元的销售回款，与去年同期持平。

对比中指研究院发布的《2022年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》来看，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%，超百亿房企仅30家。在市场普遍下挫的大环境中，旭辉能够保持稳健的发展态势，实属不易。

旭辉成少数三大评级机构均维持评级的房企

一直以来，旭辉稳健的财务管理和强劲的销售态势赢得了多家评级机构的认可，过去几个月内，三大国际评级机构标普、惠誉先后确认维持旭辉BB评级，随着穆迪也再次确认维持旭辉Ba2评级，旭辉已经成为极少数三大评级机构均维持评级的房企。

国际三大评级机构之一的标准普尔在12月15日发布的报告认为，中国房地产需求下降的背景下，得益于其在高效能城市已确立的市场地位和良好的品牌认知度，旭辉的销售增长仍快于行业平均水平，叠加公司稳定的现金流、多样化的融资渠道以及优异的偿债能力，确认旭辉“BB”评级，展望为稳定。

强劲的销售态势和稳健的资金管理也让旭辉在金融市场“大杀四方”，花旗，中金，美银，申万，兴业等境内外大型投行也纷纷在其2022年行业展望报告中将旭辉列为首选股。

不难看出，虽然近几年受政策等多重因素影响，房地产行业出现了较为明显的波动，但是旭辉仍保持了稳健的发展态势。

稳健发展 聚焦一二线城市

旭辉在当前市场环境下，仍然能够保持稳定的发展态势，一方面是因为旭辉稳健的现金流，另一方面则是因为多元化发展，为旭辉带来了稳定的回款。

惠誉在报告指出，旭辉流动性非常健康。公司在手可支配的现金足以数倍覆盖2022年到期的所有债务。难能可贵的是，旭辉在行业流动性危机下，在资本市场依旧保持了再融资能力。

而投行对旭辉的信心来源于，旭辉的战略布局。其土储85%位于一二线城市，在市场下行期具有更强大的韧性。比如在许多开发商开始收缩规模，停止拿地的状态下，旭辉在沈阳果断出手，竞得皇姑首府新区核心地块——西窑二期-1B地块。

从后续开发态势来看，该项目首开成绩不俗，据瑞弘达思数据显示，该项目在2022年1月份跻身区域销售三甲。可见旭辉持续聚焦一二线及强三线城市的战略布局已经在发挥关键作用。

多元开发 深耕高端住宅

旭辉在上市后的第二个五年战略中提出，要实现持续、稳健、有质量的高速发展。

在当时，旭辉就已经在聚焦地产主航道的同时，开始推动房地产生态圈的打造了，这几年来，旭辉定位于“美好生活服务商”和“城市综合运营商”，借助房地产主业的优势不断向外围延伸，双线并行，不断升级“内功”的同时，逐步渗透其它领域，在“综合运营”的道路上稳健前行。

资料显示，旭辉目前发展业务遍及商业运营、城市综合运营服务、长租公寓、幼小初高教育、养老、住宅产业化等，尤其是在住宅产品方面，旭辉持续深耕这一领域，不断升级产品力，也夯实了在住宅领域的引领地位。

图片来源：沈阳公共频道

这一点，在旭辉铂悦公望的亮相上可见一斑。

资料显示，2020年，旭辉在沈阳竞得巴山路南地块，后续在开发建设了旭辉铂悦公望，该项目地处沈阳城市“主动脉”北金廊之上，不仅毗邻沈阳金融商贸区，而且临近皇姑政商核心，是主城区罕见的低密地块。项目2021年首开即热销8亿，在市场普遍下行的当时，可以说是开创了逆市热销的先河。

项目之所以首开即实现了8亿销售额的好成绩，一方面是因为旭辉精准的择址原则，另一方面，也得益于项目不断精进的产品力。

1、政商核心之上 不可复制“黄金”地段

从地段上来看，旭辉铂悦公望地处北站北政商核心商圈内，是北金廊的“南大门”，不仅毗邻多所企事业单位，而且是皇姑区通达沈河、和平等区域的动脉干道。周边交通路网成熟，且地铁、公交等公共交通出行也非常便捷。

核心地段也成就了区域的核心圈层，北站北政商核心板块内不仅有多所企事业单位，而且岐山一校、宁山路小学、光明中学等多所优质中小学环伺周边，辽宁中医药大学等大中院校分布在周边3公里范围内，学校环伺，成就了独一无二的浓厚教育氛围。

加之四院、辽宁中医等三甲医院分布项目3公里范围内，可以说旭辉铂悦公望是典型的一环核心项目。

像这样“集齐”教育、医疗、商业、交通等宜居要素的成熟板块，基本都是寸土寸金的状态，甚至像皇姑北站北这样的核心地段，已经有超过5年没有类似的低密、大体量地块亮相了。这样稀缺的土地资源，不仅难得，而且几乎无法复制。

2、“典藏级”土地 配置“奢侈品级”产品

这样极为难得的土地资源，旭辉竞得之后也十分重视。项目引入集团“铂悦系”规划，打造了全球第19座铂悦系作品。从建筑到园林再到户型，每一处均精心雕琢，为城市呈现了一个可以革新城市界面的“奢侈品级”的产品。

我之所以称旭辉铂悦公望是“奢侈品级”产品，主要是从两个方面去看。一方面，是产品的稀缺性，另一方面则是产品力。

从稀缺性来说，项目即使是罕见的大体量地块，但实际房源也十分有限，2021年首开仅推出了260多套房源。同年内，该板块几乎再无洋房产品面世。事实上，即使扩大范围，整个2021年，一环内的洋房产品上市也十分有限。因此，项目每次加推，基本都处于热销的状态。

2022年项目典藏级洋房产品亮相，也仅有72席，可见产品之稀缺，广受追捧也是顺理成章。

从产品力的角度来说，其实项目的销售状态就可见其产品力之强悍。资料显示，旭辉铂悦公望2021年首开即售罄，实现了8亿销售额，这在当时整体横盘的沈阳，几乎可以说是开创了“逆市热销”的先河了。而此后项目每次加推均迅速售罄，多次获得区域楼盘销售面积、金额冠军。从热销态势上，即可见市场对其产品的认可。

过去近十年的时间，旭辉在沈阳一环核心板块打造的产品均收获了较好的口碑，这次引入铂悦系产品，更是在细节上、选材上再次升级，其产品力之强劲，历年少有竞品。

3、72席典藏珍品 或成就2022旭辉产品首轮“抢购”热潮

洋房在一环内本就稀缺，而旭辉打造一环洋房的时候更是煞费苦心。

首先说园林方面，即使在寸土寸金的一环核心，旭辉仍然凭借约2.1的容积率，为业主打造了城央阔景园林，以约60米的超大楼间距，诠释了“城心洋房”的低密概念。

而在产品方面，旭辉选择了CIFI-7产品理念，在给业主带来更高生活舒适度的同时，又兼顾了业主的私密空间，让互动时光与独立空间完美交融，可以说是重新定义了“家庭”的相处模式。尤其是项目推出的建筑面积约143平洋房户型，在原有户型格局基础上进行了全面升级，在细节上更注重“家”的温馨，而不是给业主一个“五星酒店”的豪华。

比如在入户玄关的设计上，阔绰的入户空间，让冬季的羽绒服、棉鞋都有了“藏身之地”，甚至给儿童车、行李箱都找到了“家”。此外，该户型非常注重亲自交互空间，在餐厨一体等细节上尽量减少空间隔阂，让用餐时间更温馨。

凡此细节设计，总是超越客户期待，而又能够恰到好处的满足业主的生活需求，也正是这样的精益求精，成就了旭辉在产品力上的领先地位，也实现了旭辉铂悦公望的逆市热销。

蓄力深耕 多线并行

这几年来，旭辉虽然在逐步走上多元发展之路，但是在住宅航道上仍牢牢占据这领军地位。这一点，不仅体现在旭辉对高端住宅产品的控制上，在改善型产品上，旭辉同样有着出色的表现。

2021年，旭辉不仅有旭辉铂悦公望销量持续走高，同年开盘的旭辉首府铂辰时代项目同样在区域内取得了较好的成绩。

作为传统主城的新兴板块，首府新区是品牌房企的必争之地，开发短短几年，就云集了多个头部房企，旭辉在竞争如此激烈的区域内仍然能够保持销量领先地位，与其领先城市的产品力有着很大关系。

项目自亮相以来，在高层产品领域，100平三室两卫的大开间户型早已风靡全城，成为首府新区的一大销售亮点。而在洋房产品方面，更是有着其独到之处。

单纯从其建筑面积约143平的四室户型来看，传统户型格局都是“四叶草”格局，在厨卫空间的安排上，总会有些不尽如人意的地方，而旭辉首府铂辰时代之所以能够开启户型“内卷”时代，在每一种格局设计上，都是有着独到之处的。

我们看旭辉首府铂辰时代 建筑面积约143平的洋房户型，四室的格局不仅打造了一个6.3米的“超级宽厅”，而且两个南向房间开间分别达3.8米、3.1米，不仅给客厅一个“超尺寸”，而且卧室的开间也十分充足，让休息空间的视野也更为开阔。

此外，两个北向房间相邻，非常适合作为婴儿房和老人房，老人照顾孙子孙女可以更加方便；或者作为“工作区”，将书房、健身房设计在此，将房间的动静分区进一步明确，更是可以让生活“进退有序”。

多重巧思构建了旭辉在户型设计上的多重灵动布局，也成为旭辉在住宅产品上可以保持领先地位的“杀手锏”。2022年，旭辉旗下旭辉铂悦公望、旭辉首府铂辰时代、旭辉璟宸府等项目仍持续热销中，部分项目加推的典藏新品更是成为全城争藏的稀缺房源。可以说，在大环境不利的前提下，旭辉能够逆流而上，取得260回款的好成绩，一方面得益于其多航道并行，多元发展的战略眼光，另一方面，则是得益于其在住宅产品上的深耕。

多年来，旭辉在牢牢把握核心优势的同时，多元布局，多线发展，不仅为城市带来了创新与活力，更是为旭辉稳步前进夯实了基础。

沈阳作为东北中心城市，核心板块早已寸土难求。旭辉能够持续在核心区落子，即标志着占据了东北发展核心区域，更是彰显了其资金实力与多领域开发运营能力。

2022年，在市场普遍下行的“黑铁时代”，沈阳市场的竞争压力更是非常大。沈阳旭辉在住宅领域保持着稳定增长的同时，又能够与集团战略接轨，在城市综合运营领域发力，已经率先跳出“纯住宅”的传统思维模式，率先走上了多元发展的道路，更是为城市未来发展方向提供了新的思路。

◆|雨薇

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