优惠遍地成交低迷，2022，沈阳的房地产市场能否完成KPI？

6月17日，盛京环游记首发沈抚站在疾风暴雨中如约出行，极端天气并没有影响网友的热情，我们一路向东，来到了当下最具话题影响力的沈抚示范区。近两年，在政策利好的不断加持下，沈抚示范区在城sorrowful

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最近，月度数据又出来了，从综合数据来看，大家希望的小阳春，似乎距离我们越来越远了。

数据持续低迷市场提振信心还需“刺激”

转眼间2022年就过去2个月了，这50多天里，沈阳各大楼盘的优惠信息仍是层出不穷，部分产品的优惠价格连没有存款的我看了都心动。那么，在如此激烈的价格战背后，数据是否有气色呢？

数据显示，2022年1月，沈阳商品住宅备案总面积56.15万㎡，环比下降约21.1%；备案总套数达5170套，环比下降约20.6%。

2月，沈阳商品住宅备案总面积34.1万㎡，环比下降52.2%；备案总套数达3080套，环比下降52.9%。

不仅环比数据出现下滑，1月沈阳商品住宅备案面积同比下降约23%，2月，同比2021年商品住宅备案面积则下降约180%。

也就是说，虽然1-2月，部分房企在沈阳取得了较好的销售成绩，但是综合全市大环境来看，我们距离小阳春似乎还差了一口“阳气”。

金三银四至关重要房企或面临大洗牌

那么，金三银四是否能够缓解数据上的尴尬呢？

有业内分析认为，一月份政策才刚刚出现明显转向，而政策带来的信心转向，至少需要3个月的时间发酵消化，也就是说，金三银四是很难看到政策转向带来的直接效应的。

更重要的是，由于金融机构对于企业信心的恢复同样需要时间，因此这两个月内，回款慢、融资成本高的企业，仍将有“暴雷”的风险。

结合以上两个观点来看，这个金三银四可能成色会非常有限。甚至可能会有更多的全国性房企继续“暴雷”。

那么，市场真的完全没有机会了吗？

当然不是，只是，我们要逐渐习惯“黑铁时代”的市场表现。

此前有数据显示，2021年，有近8成房企未能完成业绩。2022年，1-2月，市场下挫现象仍然十分明显。但是，在这个大环境中，仍有房企实现了业绩增长，也有企业的成绩可以与2021年成绩持平。

这也说明，当前市场正在进入头部房企“洗牌”阶段，过往跑的太快的，走的不稳的，可能会在这一轮洗牌中遭遇淘汰战，而此前有积累，口碑好品质优的房企也将迎来弯道超车的新机遇。

不难看出，2022年，将是机遇与挑战并存的一年，过去的巨头可能会就此掉队，也将有新生企业在这一年中做大做强，成为行业新秀。

那么，在这一轮变革中，沈阳是否有机会呢？

沈阳一直以来都是刚需型市场，在这一轮变革中，沈阳的板块分化、区域分化、圈层分化都被迫提速，这对于沈阳而言，其实也未见得是坏事。

首现，二手房市场迎来一波交易高峰。

这一轮成交不仅给购房者指明了什么产品在二手房市场更受欢迎，而且也为部分改善型购房者“解套”了。卖掉不住的旧房子，手头有了充裕的资金，自然就好考虑如何置换了。

其次，改善产品可能迎来小高峰

正如刚才所说，完成卖旧的业主，可能会成为金三银四的潜在购房者。但是在经历了一波二手房交易之后，这部分业主可能在二次置业的时候会更为专业、更为谨慎，因此对于产品的性价比会有更高的要求。

综合以上两点，可以看出，沈阳正在进入市场分化阶段。过去“跟风”涨价，没有任何产品力可言的房源和过快上涨的刚需型板块都会持续维持在低频交易的赛道，而部分潜力型板块和强产品力的项目有可能会在金三银四迎来一波小的交易高峰。

市场分化，哪些人有机会？

最后，可能很多朋友都会问我，谁是刚需型板块，哪些又是潜力板块，自己如果买房，是不是要买这些潜力板块呢？

对此，笔者认为，刚需型板块从现行价格和优惠力度上就已经可以完成区分了。这一轮横盘将过往两年过快上涨的泡沫完全挤出去了，所以部分价格虚高的板块，优惠力度自然更大。

至于改善型板块，那其实是见仁见智的，我说了您也未必认同。所以，我只说一点，就是成熟型区域更容易获得认可。比如青年大街，比如北站、北站北等板块。

最后就是自己买房。

笔者认为，自己买房实在不应该过分追求“回报率”，对于自住为主的“散客”而言，只要房子住上5-10年以后还能卖出去就是“赚”到了，而这个要求，大部分项目都能实现。

因此，对于自住型购房者而言，首现要考虑自己的生活圈，也就是考虑自己的亲朋好友所住区域，和亲人住的近一些，生活的幸福感就会直线上升。千万不要迷信所谓“增值潜力”。

其次，对于部分投资客而言，笔者仍不建议选择150-200万左右的腰部产品，这类产品在新房市场上市量集中，可选范围广，是二手市场中供大于求的典型产品，尤其是打算买一两套的普通“散客”，低首付入手，还贷10年的结果，就是增值幅度可能都比不上还贷的利息和居住费用。

综合来说，还是那句话，自住可以出手，纯投资还是风险大。

◆来源 |思辩盛京

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