楼市变革时代 旭辉如何打赢“品质战”？

沈阳泰盈环达通苏西房地产开发有限公司开发的苏家屯区春榆路的学校项目，规划用地性质为居住用地，面积为16870.22平方米。本项目建设规模36个班，每班45人，学生人数1620人，教师人数108人，共1764人一人在内

楼市变革时代 旭辉如何打赢“品质战”？一人在内

2022年第6周成交数据 （数据来源：瑞宏达思）

春节之后，也就是第6周，沈阳商品住宅备案总面积约为9.86万方，环比上涨856.4%，备案套数达889套，环比上涨约910.2%！第7周，虽然数据略有回落，但是单周备案套数仍然突破了800套。面对这样的成绩，许多人都认为市场至暗时刻已经过去，新的机遇要来了。

但实际上，从市场表现来看，虽然大形势正在逐步回暖，但对于房企而言，竞争压力仍然存在，尤其是在购房者需求错综复杂的当下，如何踩准潜力板块、解决购房者置业痛点，是企业发展的关键话题。

沈节后回暖信号明显

1、新房市场表现强劲

咱们先来看看新房市场。

春节之后，沈阳各大在售项目迅速“进入状态”，各种优惠、活动已经开始重新刷屏朋友圈了。而线下方面，笔者先后走访了新盘相对集中的首府新区、北站cbd等板块，发现到访量较春节前也有着明显的回升。

旭辉集团东北事业部营销管理部总监苏彤也印证我的感受：旭辉旗下在售项目春节后到访普遍较好，像旭辉·首府铂辰时代等热门楼盘单日到访突破40套，较春节前已经翻倍。

2、二手房市场销量翻倍

我们再来看二手房市场。

春节后，笔者同样走访了几个知名中介，发现许多中介门店在晚上八九点仍在带客户看房，根据贝壳大数据显示，2021年12月，贝壳单日成交就已经突破20套，进入2022年，这一数据再次翻倍，单日成交已经突破40套了。

3、优惠房源骤减

看了交易状态，咱们再来看看价格。

春节之后，无论是新房还是二手房市场，优惠房源正在逐步减少。

不久前，曾有栋察楼市粉丝咨询某项目的特价房源，笔者也去打听了一下该项目的优惠情况，被告知只有零星几套“顶底”或是特殊楼层，价格虽然便宜，但是缺点也十分明显。

综合以上三个现象，我们不难看出，市场是真的开始逐步回暖了。但需要注意的是，市场虽然大形势向好，却并不意味着所有房企都可以回到2019年。

房企“隐形战争”仍在

前几天，我在谈及“黑铁时代”话题的时候，一位从业20余年的朋友说，“没有楼市的黑铁时代，只有房企的黑铁时代”。事实也的确如此。沈阳的这一轮回暖，是将市场重新放置到稳定小幅增长的常规轨道上，这对于房企而言，压力仍然存在。

2022年、2021年沈阳房企业销售面积top10 （数据来源：瑞宏达思）

用1月份房企排行举例，对比2021年top10榜单，我们就会发现，不仅三甲品牌“换血”，而且多个品牌房企直接“掉榜”，同时，也有很多新的房企杀出重围，出现在了榜单之上。

可见无论市场如何，房企之间的隐形竞争仍然存在。而购房者置业痛点的变化、升级，则是房企在日益激烈的竞争中必须面对的话题。

那么，在激烈的竞争中，旭辉等新上榜的房企，是如何在激烈的竞争中脱颖而出的呢？

两个要素，第一是地段，要踩准城市发展的上升板块；第二是绝对的产品力，只有能够解决购房者置业痛点，才能立于不败之地。

这两点，我们分析旭辉过去9年的拿地布局和开发产品就会发现。

战略布局

都说在地产圈，占据黄金地段就等于成功了一半，但可谓是知易行难，纵然是深耕城市十余载的头部房企，也偶有失手，那么旭辉是怎么做的呢？

两条线，城心豪宅&新区改善。过去9年间，旭辉先后布局浑南、铁西、大东、皇姑等多个区域，从2016年抢滩一环，就可以看出旭辉深耕主城的决心。

旭辉·盛京墅示意图

1、抢滩一环核心

2016年土拍，第一粮库地块吸引了10家房企参与角逐，但最终6550元/建筑平方米的成交单价，让多数业内都无法理解。因为这个价格远超当时市场对于地价的认知，甚至可以说，这次土拍，是开启地价通往“万元级”大门的钥匙。

就在友邻等着看笑话的时候，以“天花板”之姿入市的旭辉·雍禾府，不仅高层产品掀起了一股抢购热潮，而且现在在售的旭辉·盛京墅产品更是成了二环内极难复制的“孤品”，450万/套起的别墅，竟是一房难求。

无独有偶，旭辉在成功运作了第一粮库地块之后，先后多次拿地城市核心区域，打造的精品项目往往一房难求，正如2021年首次亮相的旭辉·铂悦公望，项目就凭借着核心地段有独家产品，在楼市普遍低迷的大环境下，成功逆势而上，实现了首开8亿，去化率95%的成绩。

旭辉·璟宸府实景图

2、落位上升型板块

2017年，在业界习惯于旭辉“东进西拓”的开发节奏之际，旭辉又突然挥师于洪新城，以5900元/建筑平方米的价格竞得于洪区细河路南2号地块。当时于洪新城区房价“破9”尚且困难，业界再次表示“无法理解”。

旭辉·璟宸府样板间实景图

但是，短短5年，于洪新城区域均价“光速”破万，旭辉开发建设的旭辉·璟宸府项目成为区域热门楼盘之一，尤其是其190万-330万/套的叠墅产品，面积段在111-135平之间，户型规划适中，品质优异，逐步成为区域的品质标杆，广受追捧。

前面我们说过，企业想要发展，离不开产品力的不断升级。过去几年，旭辉在产品力的升级上，主要体现在产品、服务两大维度上。由于篇幅所限，我们先来重点分析一下在产品规划上，旭辉的“三大利器”。

旭辉·首府铂辰时代实景图

踩准置业痛点

当前市场，刚需、改善并行是公认的置业主旋律，而这部分购房者最为关注的一个是户型格局，另一个就是园区的舒适度。在这三个方面，旭辉的表现可圈可点。

1、刚需市场的大变革——小三室迎来变革“双卫”时代

购房者置业最关心的是什么？当然是户型。不断创新更为宜居、更为人性化的户型产品，是企业长盛不衰的关键，而旭辉这几年推出的户型，甚至可以说改变了沈阳当前户型的流行趋势。

旭辉·首府铂辰时代样板间实景图

最典型的，就是旭辉·首府铂辰时代。

这是旭辉在皇姑区的第四个项目，项目周边品牌房企环伺，竞争压力非常大。但是在过去的半年时间内，笔者多次到访该项目进行实探，无论是阴雨大雪，还是工作日时段，项目营销中心总是人潮涌动，这也侧面说明了其产品力之强。

旭辉·首府铂辰时代项目100平户型图

笔者仔细琢磨了项目的“王牌产品”。其实这个100平三室两厅两卫户型真的不用多说，但是“双卫”就已经立于不败之地了。

这个户型可以说是开创了小三室的“双卫时代”，自从这个户型产品面世之后，沈阳全城范围内的“百平双卫”产品如雨后春笋般出现，可见该产品的影响力。

在当前市场，尤其是刚需市场，100平能做出三室格局就已经非常难得了，双卫，可以说是购房者想都不敢想的，谁先推出，自然可以凭此优势，占据刚需市场。

旭辉·首府铂辰时代样板间实景图

2、改善变局——开启洋房120平“大三室”格局

在刚需市场上，小三室绝对是市场成交核心。而在洋房市场，如何抢滩品质首改市场是至关重要的。也因此，旭辉·首府铂辰时代创造性的推出了120平的“大三室”洋房产品，再次引领了市场。

通常而言，洋房120平户型就非常稀少，而且，120平的面积，很多项目只能做三室一卫的“小三室”产品，但是旭辉·首府铂辰时代却开创了120平“大三室”时代。

旭辉·首府铂辰时代120平洋房户型图

这个户型三面宽设计，客厅开间5.5米，且不赘述，最重要的是三个卧室，面积竟然均在10平方以上。两个南向主卧，面积分别约达26.4平、16.4平，一个北向房间，面积约达10.2平，三个房间面积均在10平以上，这也意味着，三个房间都可以放置单人床而不拥挤，这在当前市场中，甚为难得。

旭辉·东宸府实景图

3、用建“花园”的心态，打造“园区”

园区是很多项目交付时的痛点。

什么样的园区才是好园区？购房者听不懂“全冠移植”，也不知道“白桦”有多珍贵，但是走进园区的那一刻，各不相同的体验感不会说谎。

旭辉·东宸府在细节上的苛求，给购房者带来了与众不同的园林体验，“一进去感觉空气都比外面好”这个朴素的评价，超越任何园林大奖，因为它是来自业主的，最朴素的认可。

旭辉·东宸府是怎么做到“空气都比外面好”的？

因为旭辉·东宸府仅中央景观就有约7700㎡，相当于18个篮球场大小！种植在其中的花草树木，数不胜数，这个绿化率就连最大热的“口袋公园”都难以媲美。再辅以艺术雕塑和水系，这种卓然物外的艺术氛围，自然为园区增添了一抹与众不同。

加上55米的超宽楼间距，给了园区更多更舒展的空间，行走其间，自然令人心旷神怡。

旭辉·东宸府实景图

综合以上三点我们不难发现，旭辉之所以能够在激烈的竞争中杀出重围顺利登上2022年1月房企销售top10的榜单，外要布局精准，内要产品力过硬，可谓是“内外兼修”缺一不可。

2022年大环境在政策导向、城市发展等大背景下正在逐步回温，但这也代表着购房者置业需求正在不断提升，对于产品品质的要求也在发生着变化。因此，市场的回暖并不意味着企业可以“躺平”。相反，当前市场已经进入了多维竞争的新局面。

企业在新时代来临之际，有机遇也有挑战，作为2022年1月入榜top10的房企之一，旭辉如何进一步提升内功，我们也将持续关注。

◆|雨薇

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