从经开区天街选址看商业投资的需求逻辑

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自龙湖天街选址沈阳经济技术开发区的消息传出，对于经开龙湖天街选址的讨论与争辩便持续不断。

那么，为何会引发高关注呢？因为在一个新建商品住宅集中开发的板块内，一个大型的商业综合体，太重要了，也太有必要了。

2020年7月10日，铁西区（经开区、中德园）重点项目集中签约仪式暨企业联合会成立大会举行。光控特斯联、“龙湖天街”、58科创集团等30个重点项目集中签约落实，总投资额400亿元，涵盖了先进制造、现代服务、科技文创等领域，铁西再次成为了全市投资热点区域，区域发展“吸引力”不断增强。

龙湖天街进驻沈阳西部的消息，便由此开启。如今，对于龙湖天街的选址预测，集中于两个位置。第一个选址为沈阳地铁一号线张士站出入口附近，昆明湖街与花海路交汇处的西北角。第二个选址为更向西的位置，积水潭医院附近。

其实每个猜测，都有着其存在的道理，但是，选址张士的猜测则得到了进一步的推进。上周，我们在高德地图上发现，龙湖天街位置已经被标注，位于张士地铁站附近。

据此前政府公示规划信息我们可以看到，昆明湖街至莫愁湖街，沧海路至文海路有大约占地4万平方米地块，西侧莫愁湖街至流花湖街，沧海路至文海路占地面积3万平米的地块将规划居住、商业、休闲、功能区。两宗地块总面积可达7万方，基本符合龙湖天街的建设规划。

从地位置上来看，龙湖天街位于沧海路之上，沧海路与昆明湖街交汇处，张士地铁口附近。毗邻华润二十四城， 而备受期待的远大压缩机地块，也在附近。倘若龙湖天街真的选址于此，那么，张士板块将迎来重大商业利好，板块内众多项目，都将受益，而板块自身，也可以实现配套的再度升级。

如此看来，龙湖天街的选址之争还在如火如荼的进行之中，那么，这其中又怎样的投资逻辑呢？我们以张士选址为例，一同探其究竟。

首先，作为经济技术开发区与铁西老城的衔接点，张士是经开最先发现起来的板块，尤其是在房地产开发维度，自2014年以来，张士不断吸引品牌房企入驻，并且板块内产品更偏向改善。经历过次轮的开发，如今，张士的常住人口在不断攀升，对于商业配套的需求在不断加强。

其次，优质商业，是一个板块赋能拔高的必要因素。长白在商品住宅开发至尾声时，商业开始爆发，万象汇，环宇城，山姆会员店，鹿特丹生活广场，相继亮相。新市府在实现品牌房企快速汇聚以及产品品质全面提升后，万达广场，龙湖天街也纷至沓来。所以，一个优质的商业，对于板块发展的重要性，不言而喻。

第三，商业体对于流动人口对吸引力有目共睹。也就是说，如果龙湖天街能够选址张士，那么张士的人流量将会大大增加，这不对于其周边的响应配套，也会带来利好。以华润置地旗下的二十四城项目为例，在其所开发的住宅产品持续热销并进入最后阶段的开发后，项目的商业产品逐步亮相。

据了解，二十四城在项目内打造了一个润生活广场社区商业体，其中所包含的华润自营万象影城已经开业，目前项目沿街商业在售，该沿街商业是目前张士板块内素质最好的产品，地铁之上，并且依托万象影城与健身中心。此外，在华润置地旗下的二十四城项目北侧杏坛中学沿线，也有商业产品在售，总价不到200万一套的华润商业，未来作为教育教辅业态性价比也非常不错。

由此看来，大型商业的选址逻辑，在社区商业与沿街商业中同样适用。每一个板块，在住宅项目与人口基数达到一定程度后，其商业产品的价值都将实现一次爆发式的增长，张士的商业爆发点，也即将到来。

|李佳蔚

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