单价超4万/㎡，沈阳这几个板块老破小现在不卖更合适

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提问：有没有那种让自家房子售价平步青云的方法？

回答：有！只要给它划个双重点学区就可以！

1、沈阳最贵“老破小”单价超4万/㎡

在沈阳，学区元素的buff加成能有多强？看看老旧小区的二手房就知道了。

就拿赫赫有名的辽大二部家属区举例来看，该小区在二手房网站二月挂牌均价为44846 元/㎡，且比上月持平。

在沈阳房子单价超过4万是什么概念？

是可以横扫青年大街任意新房楼盘的价格。

而这个价格为什么会出现在一个房龄将近约20年的老旧小区上面呢？

答案无外乎房子的地段和配套。

2公里内省实验、120中学、43中学、岐山一校；1.5公里范围内2号线、10号线双地铁站；1公里内约15条公交线路、辽宁中医、儿童医院……

诸如省实验这类顶级“硬核”配套，造就了辽大二部家属区能够在众多市场二手房源当中“外表平平无奇单价4万而已”一览众山小的绝对实力。

根据网站统计数据观察，在2018年期间，该小区的市场价格就翻了超两倍多。而在去年下半年地产市场盘整期里，小区均价依然保持在高段位里。

可以说它是老旧小区的天花板，也是沈阳未来二手老旧房源值得参考的价值指引。

2、未来优质初高中学区板块或将“更香”

就像许多网友提问，当下手里的老旧房源是留是卖？

答案还是相同的，房子的地段和配套够不够支撑房子的使用价值。

首先是地段，无论何时地段交通便利都是所有二手房源对外出租和销售的杀手锏，下楼有没有公交地铁站，周围有没有商超？这些都是评估老旧房源的加分项。

其次就是配套，这里可以单指学区，因为目前在沈阳能够决定老旧房源实不实用的唯一要素，就是学区。

尤其是今年年初《沈阳市高中阶段学校考试招生制度改革实施办法（试行）》正式下发，沈阳高中招生迎来重要变化。而高中阶段的招生考试改革，又势必会重塑沈阳初中教育格局，这对众多老旧小区的市场价值也间接带来了重大影响。

在2024年，沈阳二中、省实验、育才科高都将拿出不少于50%的指标到校名额九区分配。不少成绩在中上等的学生竞争压力给到沈阳百姓口中的“小三校”。

“指标到校”这四个字价值千金，连带区内高中平均水平更强的板块市场价值更加夯实。

长远来看，势必还将有一批老旧小区被列入市场价值链的上游，还将引发新一轮二手市场洗牌。而已有初中学区优势的房源当下要不要出手，只能说先短期观望。

其实早在去年，市场中就有建议大家整合资产“去破存优”的观点，也是让大家对手中老旧房源早作安排，一些缺乏地段配套优势的老破小尽早出手不必心疼。

而相对近期来看，宏观层面对学校录取政策的调控把握愈发频繁，似乎更加增大了部分有着学校优势老旧房源价值的多变性。

高中阶段招生考试的改革会不会只是个试水开端，未来会不会有区内学校“大划片”的可能仍然很难说。

像老旧小区众多同时区内初中、高中同样实力不俗的皇姑、铁西核心板块房源，再度触发学区价值buff或也存在一定的概率可能。当然，以上仅仅是个人观点，老旧房源保有与观望的时间长短，还是需要根据地产市场的具体形势进行判断调整。

◆文|天琦◆|雨薇

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