丰厚的土地储备，2022年高官台能否重燃热势？！

成都南站，对面大型商场灯火辉煌，站前人行天桥下光线暗淡，最亮的是一个烧烤摊。 “师傅，我在‘把把烧’那儿。”电话里，乘客说。 黄波（化名）特意没开双闪，远远看去，“把把烧”烧烤摊旁边站了十几883

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2019 年5 月，保利以8100 元/ 平的楼面价+ 无偿移交政府8800 平租赁住房产权成功拿下高官台东-1 地块，让业内重新认识了东沈河高官台板块。自此之后，区域吸引了众多目光，板块价值迎来跃升，大片待开发土地，也成了业内关注的焦点。

然而，万众期待下，2021 年的集中供地，却给板块泼了一盆“凉水”。

首先，在去年4.30 第一次集中供地中，高官台东-3 地块以7980 元/ 建筑平方米的底价成交，虽然保利成功实现区域“双杀”，但地价越拍越低，板块价值质疑之声渐起。

之后，在板块亟需价值证明的二三拍上，高官台再次“拉胯”。备受期待的高官台东-2 地块在第二次集中供地前终止交易，后续三拍，该地块也是“杳无音信”。在2021 年的最后一拍，仅有高官台东街东-1 地块上架成交，然而此地块全部用于保障性租赁住房建设，于板块发展和价值擢升而言，实在是影响不大。

总体来看，从2019 年开始，两年时间，东沈河高官台并没有实现价值攀升，反而热度骤减，区域发展陷入“尴尬”境地。不禁让人疑问，高官台板块是真的凉了吗？

在火勺看来，板块发展起点较高，难免会与预想有些出入，同时，市场进入波动期，板块的发展速度也会随之降低，发展周期拉长，不能简单地用“凉了”作定论。

另外，深入分析可以发现，“一拍”的高官台东-3 地块表面上是以“底价”成交，实际上却是“隐藏”地王。

据悉，在第一次集中供地上，高官台东-3 地块出让有无偿代建学校、道路、绿地、租赁住房的要求。其中，代建的学校为沈阳七中东部高品质学校，建筑面积达5 万平以上，中小学96 班型，仅这一项的建设成本就在2 亿元以上。再加之道路和绿地等建设成本。综合计算下，高官台东-3 地块的综合楼面价已达万元每平，远高于2019 年高官台-1 地块不到9000 元/ 建筑平方米的实际楼面价。

由此，高官台板块并非是“越拍价越低”。而且，过多的额外成本输出，也解释了为何地块出让时没有大开争抢。

总之，2021 年，高官台板块虽然仅出一宗纯住宅用地，但带来的各项配套红利正在逐步兑现中，板块价值依旧坚挺。

首先，无偿代建的七中高品质学校目前位置已经确定，相信今年就会传来动工的好消息。其次，公园绿地的代建，将为高官台乃至东沈河增添新的城市综合性生态公园，区域宜居属性增强。

除此之外，进入2022 年，新的土地出让计划正在拟定，沈河区的供地大户无疑就是高官台。

根据相关的征地信息，高官台还有丰厚的土地储备。同时，依照火勺以往的实探，沿高官台街的东西两侧，均有大片的待开发土地。其中，高官台街东原沈阳不锈钢交易中心目前已清空征收中，高官台街西征收区域已是净地状态，征收范围涉及38 万方，可以说，高官台是目前沈阳二环区域少有的大体量土地储备区域。

而一直备受期待的高官台东-2 地块目前也是“待字闺中”，其最大的看点就是超高的商业比例。如果能够在今年顺利出让，将为板块带来商业、产业的全维发展。

另外，根据最新消息，新建的高官台街公铁桥目前进入收尾阶段，将在近期开通。未来板块出行将大大收益，减轻了高官台板块的交通压力。

总体来看，去年高官台的土地表现差强人意，发展步调减缓，但好在各项配套资源正在积极兑现中。目前保利携两个优质项目深耕板块，对于今年能否有新的“大咖”加入，区域板块能否再上新台阶，让我们一起期待2022 年高官台的表现吧！

◆来源|楼市灼见◆|远方

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